有的网友表示了对这一行的兴趣，也有的已经在寻找入门的机会，但是都担心投资的额度，我们都是移民美国的第一代，我和大多数人一样没有当高官或者资本家的父亲，没有上一代的积累，哪里去募集几百万千万的来投资商业地产？

    如何回答这类问题之前我想先说一说我发帖子的目的，一。写这些的过程中能让自己退后几步，重新评估之前的工作。二。希望能有更多的华侨能进入这一行。三。 既然写了就方便和大伙分享，无论有心还是随便读一读的，多少有些意义。四。或许我还能抛砖引玉，能听到同行的好建议，能达到这样的目的，我非常乐意来花时 间堆方块。

    接着前面的说，商业地产的投入是比自住的房地产要多，包括金钱和时间。我认为从事这一行必须以全职的工作态度来对待。我们可以受雇于一个大公司，但不是一 定要当某个大公司的老板才算是入行。同样这是个职业，这一行里工作的人只有少数是资本充裕的个人，并不是每个人都腰缠万贯的富翁。另一个角度来说，干这一 行并不要求你一定要是有钱人，更需要的你能够付出时间和精力。你可以是负责财经模式，可以是项目经理，可以是负责销售，可以专门融资，或者土地收购。可以 进入这一行的机会很多，就看你是擅长那一项了。再下来就是如何寻找自己腾飞的机会了。

    从事Residential Real Estate的朋友应该知道，房屋出租是这一行起步比较快的方式。商业地产里也有类似机会。美国商业地产里有一个协会叫International Council Of  Shopping Center(ICSC)。我们认识的一位朋友就通过ICSC这个平台在两年内做到了从无到有。

    ICSC每年举行很多次各种样的会议，它最大的活动是每年的商展。几乎每个美国的大型的连锁店都会去参展，让同行们了解他们的扩展的意向和店面的标准，希望通过这种方式能更好的找到他们下一个地段，地点。

    这个老兄之前是residential agent, 他决定从事商业地产后不久参加了一次ICSC的展会。他在TACO BELL的展位上了解了各种各样的信息和要求，仔细询问了人口分布，车流量之类的信息。他从展会回来后在他的地盘，南FLORIDA开始努力地寻找可以适 合TACO BELL的店面。

    当时TB在南FLORIDA已经有自己指定的房地产代理负责寻找和初步审核地点的工作，他只能先找地段，再说服业主并代表业主和T B还有T B的代理交涉。可以想象他的工作如同孤军奋战。

    就这样一次一次地努力，一次一次的发分析报告发给TB的代理，经代理认同后再转交给TB审核，两年内他为TB提供了大量店面信息，也帮助TB扩张了在南 FLORIADA的版图。他的名字也渐渐成为TACO BELL房地产部门所注意。终于TACO BELL认识到他做的工作远远超过了这个指定的代理。在旧合同过期后，TACO BELL主动提出要和他签约，他于是顺利成为了FLORIDA的地产代理。

    入行是难一些，但难不住愿意付出心血的人。新手入行Residential一般头半年没有收入，作为一个Commercial Real Estate 的Sales而言这个过程要长很多。

    这也是我改变了一开始想的，随便写写我对入行的建议。我也认识到我所知有限，贸然写写东西很可能起相反的作用。倒是先多介绍些我所知道的，再说起具体地如何入行，小投资和大投资的运作和切入可能是更好的方式。

    从做一个SALES的角度说，选择这一行先要选择地产的类型，比如办公楼，轻工业用地，旅游业用地，零售业地产等等。每一类都包含很多细节，都不容易。一定要比较的话，我个人觉得是酒店最难，办公楼最简单。

    这次先和大家分享我对酒店的一些认识。我不敢随便评论全美国的酒店行情，只能说说我对D.C附近酒店的的了解。

    酒店的分类有若干种，我们常用其中的一种分法叫Full service 和Limited service.酒店有附带餐馆，会议中心的算是Full Service Hotel. 相反就是Limited Service Hotel.

    Limited service hotel的利润要比Full service hotel 高，但是Full service hotel的风险相较小。新入行的酒店买家大多会选择Limited service hotel. 运作好的话，接手半年后就可以步入正轨。运行正常的Limited service酒店利润会在30%以上。并不是像有人说开酒店的利润大部分来自房地产的增值。有没有买管理和酒店营销的实力是一切的关键。酒店管理是大学 里的一门专业，不是每个人都玩的起起到游戏。当然，实力雄厚的财团和个人除外。

    估计酒店的价值有一个很简单的办法，叫ADR Rule.  Average Daily Rate (ADR)是每一间客房平均的毛收入。比如，每一间客房平均每天收入是$80，100间客房的酒店就是80乘以1000，再乘以100。 共$8,000,000.

    要依靠其他的数据，比如NOI, 入住率，建筑年纪等等你就会有更精确的数字。全美国的平均是ADR 乘以800乘以1000. DC 这里是乘以1000.   顺便提一句，美国东北部的商业地产全美表现最好的，办公楼表现最好的是依次纽约，华盛顿，巴尔的摩，波士顿。

    DC 附近的酒店价格另外一种毛算法是：四星，五星酒店，管理优良的，售价是60万到80万per key。两星，三星的是5 到10 万per key. 不过运作很好的三星酒店可以值30万per key.

    酒店的买卖不会依靠大张旗鼓的广告，这一类的产业有它自己单独的渠道，一个小圈子。我依靠于Donohoe, Salamander, Washington Convention Center的朋友。因为法律的规定拍卖的信息要公开，一般的人直接了解到的酒店买卖就是那些法拍的物业了。比如上一次在Rockville拍卖的 Chase Suite Hotel, 银行最后以八百万的价格收回这个旅馆。当天那为想捡便宜的老兄完全没有料到银行会这么积极的应价，当时因为最后输给了银行的人而大发脾气，很懊恼失去了这 个机会。我倒觉得是他没有好好的分析，低估了这个酒店的价格，我猜他要是出一千万的话银行都未必会让给他。

    这个酒店有219间客房，占地五英亩，地理位置算是这里数一数二的好地段，更何况高速公路就在酒店的背后，面向高速公路有广告牌的先天优势。大家可以用上 面的ADR Rule,或者假设酒店可以逆转亏损为营的状况，每间客房有30万的潜力来计算，得到的结果可以很容易让我们明白，即便以一千万来收购这个酒店也是很有利 可图的机会。

    银行照说应该是先试图促成Loan Sale,这个酒店有这么多好的条件反而到了法拍的地步，或许可以理解为银行迫不及待地想收回这个酒店。从另一个角度来说，在法拍前如果有财力的公司和这 个酒店合作，更新管理人员和影响人员，投入更新软硬件，这有可能是一个底风险高回报的机会。

    还是随便写写，希望能够给对行外的朋友有帮助，也能听到业内朋友不同的看法。