谈谈美国的商业地产(5)

谈谈美国的商业地产(5)


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前面几次我们提了些美国商业地产的开发,针对于华盛顿地区的酒店,购物中心的我的一些看法。

    我本来想在针对办公室和轻工业区写一些我的了解,之后再补充一些商业融资的内幕,接下来对想入行和转行的朋友提些建议。我本来以为我应该能很明白的说明如何能顺利地完成这种转变,但现在我觉得我有些想当然了。我就以自己的工作来解释我为什么这么想。
    我的工作和Broker的工作有些区别。我的大部分工作是寻找投资项目。分为可以独立开发的项目,和需要共同开发项目。项目的流程是这样的:每个月我需要 展示20个项目,大家开会讨论每一个的可行性。会议讨论的数据都是围绕着这几个指标:车流量;3英里,5英里之内的人口分布;目前市场租金的浮动范围。
    根据这些数字和地理位置,我们会按照不同的角度初步考虑可行性,是购物中心,还是酒店,还是办公室还出租公寓?我们选出来“有感觉的项目”,删除不看好的 项目,删除那些困难度大的土地收购项目。剩下来的项目就需要更多的数据来证明其可行性。土地的卖价,更详细的市场租金状况,预设项目的特性,预计建筑面    积,公路的草图等等。接下来要和买方接触,和拥有项目但无意开发的开发商接触,要了解政府规划的细节等等。
    到此为止,项目还能体现出生命力的话,我们的CFO就要计算proforma,类似于证明先有鸡还是先有蛋这么一个游戏。什么样的投入和时间可以得到我们所期望的回报;我们期望的回报能允许多少的投资和时间限制。
    如果这种数字游戏最终证明了可行性,接下来就是土地收购,同时开始早期的推销,比如寻找零售租户,酒店的营运商,办公室租户等等。我们不仅自己推销,有时还有依靠其他Broker来推销。
    美国的商业地产开发商很多也提供代理商的服务,但你也往往看到一个开发商还会雇佣别的代理商为它推广项目。这看起来就是为什么肥水为什么要流到别人的田里?目前一般规模的项目,其中佣金的预设都是超过一百万的,干嘛自己不挣这些钱?
    这些也就是因为商业地产太讲究每个公司的“专长”,某某公司specialize什么什么。这时候就体现出来了。不仅如此,这一行的个人之间,公司之间纽带也导致这种结果。换个国内的说法,全靠关系。
    接下来,假设开工前就得到了的租约,工程的资金的leverage就可以提高,降低我们投资的风险。再下来施工,完工。再下来是管理和完善资产。这个过程 可能要四年的时间,之后这个项目才能被称为Stabilized  Assets. 接下来寻求合适的长期投资人收购资产。完成交易,这才是我们收获的季 节。很多风险,过程也很长。
    大家可能的会想,哪里来这么多投资人,几千万的买你这个8% CAP RATE的东西?我一开始也抱着这样的疑虑,进入这一行业之后我才明白市场上有多少 资金在流动。最简单的一个例子:一个非营利基金的资产管理方式决定了它要经常调整其资产结构。比如酒店是其中的一项资产。酒店占其中投资的比率是10%。 随着酒店的一天天增值,到某一天酒店的价值超出了它规定的10%。接下来就是要调整这个比例。这个非营利基金就很有可能出售其中的一个酒店,而收购其他资 产。
    我这个例子很糙,只是想举例说明为什没有卖不出去的产品,为什么一直有大的办公楼,酒店在交易。
    美国这些天的股市有是哀鸿遍野,超过500的震荡,估计很多人觉得美国的钱途渺茫。我个人觉得我们的商业运作,起码我们公司并不会因此而却步。或许是因为我们的地理位置吧,或许真的是有幸生活和工作在华盛顿地区,而受到比较少的冲击。
    上面是我工作的大概情况。
    我们运作中的零碎事也不少。一个小例子:有这么一次我们要收购一块地。地皮不大,但是影响整个项目的外观。这是一个小小的冰淇淋厂,一个小家庭作坊。祖传 几代的生意我不记得了,但是在中国,这就是典型的“钉子户”代表了。这个地面处于我们开发区的街角。我们的未来的干道就在它和我们的开发区中穿过。
    在美国住久了的朋友知道这种祖传的家业一般都不够美观大方,它如同一个凋零的桥头堡一样矗立在我们的开发区门口,对我们的新开发区显得格格不入。我们非常的想要把它买下了,不过大家也可想像到它一点意愿都没有。
    前些年甚至维州交通管理局主动提出美化它临街的地面,小冰淇淋店一口回绝,而且恶言相告,如果有人胆敢擅自闯入,小心来复枪伺候。
    对于这样的情形,我们很委婉地和郡政府讨论对策,没有很直接地表露我们希望的硬招数。不料郡政府很心领神会的提供了我们想要的东西,一段300尺的公路。 我们未来的主干道会起始于开发区和冰淇淋店之间很短的一段路,只有300尺。这段路属于郡政府,但是冰淇淋店已这条路进出它的车辆。郡政府主动提出把这条 300尺的路捐献给开发区。剩下的就是我们如何使用了。我们告诉冰淇淋店我们的意愿是收购你的地。如果你没有兴趣的话,我们也不强求。我们拥有这300尺 的路和未来的主公路。我们为了维持开发区的外观,会沿着300尺路和冰淇淋店的地界盖起一排砖墙。这样就挡住了景观上的影响,也分隔了两者不同的外观。但 是很抱歉,冰淇淋店以前赖以出入的车道也就不存在了。
    后面接着发生的事我就不方便多说了。不需要买通郡政府就可以达到我们的目的,这在国内怕是很难想象的。郡政府是真心希望我们的项目成功,有利于这个区域的经济的发展,创作更多的工作,和更多的税收。我们作为开发商而言,可能有些以大欺小。不过这是自然规律吧。
    以小欺大的故事也有,给大家一个例子:华盛顿特区政府推行一个酒店项目,目的是提高会议中心收入,提高税收和提供更多的工作。特区政府选择了 Marriott酒店作为合作伙伴。和市政府谈妥了各种条件细节后,Marriott开始招标,各种各样的公司来投标,都希望参与这个酒店工程。其中有一 家投标的叫JBG.    JBG参与了好几个项目的投标,但是都失败了。和别的承包商不一样的是,JBG因为投标失败而状告到法院,告Marriott违法招标程序,违法公平招 标。这一告下来导致整个工程停止,拖延,Marriott必须要等待法院的判决才可以进行下一步。
    Marriott其实心知肚明这一切的起因,知道JBG的真正意图是什么。
JBG其实是冲着另一个项目来的。JBG是这里的一个中型开发商。Marriott    和JBG在特区有另外一个酒店项目。JBG为Marriott开发另外一个酒店。项目进行一半后,为了利益所驱使JBG决定把这个项目变为Condo- Hotel.   JBG要求Marriott    负担这个改造的费用,比如成立Condo    HOA的费用等等,更不用说JBG要求Marriott同意这个项目的调整。
    Marriott有合同在手当然不会轻易就范,两边就僵了起来。JBG威胁了Marriott几次后看到不起效果,JBG就参加了Marriott另一个项目的竞标,就是上面提到的特区政府推动的项目。
    JBG的目的达到了,特区政府的项目暂停。暂停导致的风险,资金成本的影响对开发商的打击有时可以是致命的。接下来特区政府,特区会议中心委员会出面共同 反诉JBG。诉状的内容可以用“罄竹难书”来形容。里面称JBG是魔鬼,利益熏心,毫无道德的企业,绑架特区政府的项目,公众利益来达到其个人的私欲。
    再下来不久,两边都撤了诉,因为Marriott最后与JBG达成了协议,内容是什么我们无从得知。但是我猜应该JBG不会吃亏吧。
    这些花边新闻并不是我们每天面临的问题。不过有时候会看到些很有意思的事情。我的工作和broker有些不同。Broker有很多灵活性,可以在同一时间 内代理不同的项目。而我们就有局限性,只会推动我们自己的项目,完成一笔交易或者项目的时间长很多。但两者的收入上不会差太多,完全看个人的爱好。其实 Residential做好了,收入也是相当可观的。我的几个residential    的朋友到现在还是能有每年二三十万的收入。
    比较负责任的说法,我觉得broker新手还是从ICSC开始。这样会比较灵活些。而且考虑我们大多是第一代中国移民,根基浅,灵活性对将来的发展很重要,也可以能更好的积累经验。
    如果你是想以开发商的形式开始,我倒是很乐意和大家一起来分析你看到的机会。但我无法推荐具体的项目。原因是,一,这方面的地域差别比较大,二,个人的专长很重要,三,资金的结构还有利润的目标。
    要是具体说到产业的类别,我觉得除了仓库之类的轻工业区,别的都可以。最好的项目是Multi-family,    Apartment.    这只是我的一些看法,有不对的地方,请大家指正。