还有另外两个项目，可能讲讲会比较有意思，我就那他们当这个帖子的内容好了。先说维州劳顿郡的这一块可开发的土地好了。这里可以开发为一个购物中心。从地 点上讲，这是这些年来我们认为最好的一片土地。可以形容为Phenomenal. 两年前要价六百万，地不大不小，十几个英亩，正好盖一个neighborhood型的购物中心。两年前我们就签了合同，但最终未能成交。现在又重新上市， 要价三百万。

    两年前的价位是六百万的时候，我们还价五百万并且签了合同。这个价位下，能够建造的面积和回报是我们的开发风险和成本的极限。这是一块用国内俗语讲的“生 地”，业主没有开发权，劳顿郡还没批准建造方案。一般而言，对于要投入大笔的现金，而且一两年后才知道能不能开工的项目应我们该敬而远之。但还是觉得这样 的地点的优势，我们决定承担更大的风险。

    如果业主可以负责把生地变为熟地，我们会在价格上松动一些，这样我们就不需要冒险自己取得开发权。

    我们签了合同之后马上开始了所有的调查工作。在这中间卖方很消极的回应我们的要求。我们不明白为什么对方的反应如此，不过很快我们明白了一切。我们接到自 己的律师通知，这个地的建筑面积只有总面积的一半不到。本来是五百万卖10英亩，这变成价钱涨了一倍。不用再做经济模型都知道这是赔本买卖。得知这个消息 才明白我们白白浪费了几个月的时间，对方其实是在等我们工作是否会出现疏忽，而看不到他们的骗局。

    我们了解到多年前这块地曾经被一个开发商买过。这个开发商接手后转卖给一个大的Home builder，设想是用来开发并建造一个豪华公寓。这个大建商在合同履行期最后阶段发现这个地的坡度限制了开发面积，只有不到一半。幸运的是这个大的建 商及时发现了这个问题，损失只是一部分押金。倒霉的是这个开发商，它的study period已经过期，现在取消合同就是违约。最后结局是这个开发商庭外和解并且在损失押金之外赔了一百万。

    两年前我们的合同里due diligence的时间很短，卖方当然不积极合作并且希望我们能够忙中出错，成为第二个冤大头。

    卖方明明知道这些事情能够满过去的可能性很小，但是他们一点没有放弃这个机会，而且过了两年后卷土重来。而且现在要价更低，非常肯定的是一定会有人觉得自 己发现了珍宝，希望不要错过时机，就像我上次见到那个想捡漏的hotel buyer一样的。在下来如果成交了的话，就看买方是开发商还是业余投资人。我的意思是，如果是开发商中了圈套，好的结果是浪费时间和精力，坏了说是花钱 买教训，之后再努力消化；如果是业余投资人的话，最终的结果可能会赔的很惨。

    不过这一次而言，我们已经知道了这些陷阱，如果我们能够找到问题解决的方案，而卖方却不能的话，这个价位或许就对我们非常有利。

    所以我们决定再来一遍，希望能够成为我们以后可以自夸的一件事。

    另一个比较有意思的项目是一个Class A Office Building. 这是投资人考察的一个项目，我们在中间是中介商，不关开发的事情。

    还是一样，这栋楼地点非常好，两年新，入住率95%。年NOI四百万。一般这种资产的最后买家很可能是某个基金。卖方运作的方式是上市求售，但不公布价 钱。买家先登记，再签保密合约，中介商签约接受co-broker without commission.再下来卖方提供了财务报告。财务报告上详细每一个年度的收入和支出。每个租户的租约条件，其中85%的面积是一个大用户，政府承包 商，2007年入驻的，租约2017才到期；报表还有每年增长比率，triple net 是gross up多少，triple net是不是base top/down,租约到期的notice period和option等等。

    我们约了时间并且参观了这个大楼。二到六层是政府承包商，其他是保险公司，IT公司一些小面积的用户。参观这个承包商的办公室的时候，有一个类似保密官员 的人跟着我们，防止我们看到不该看的东西。我到没看到什么机密，但可以看得出都是更航天器有关的东西。后来对方的代理说这里上班的大多数是退役的飞行员。

    这个大楼里外非常的漂亮，毕竟才两年新，典型的class A.大楼的外面是漂亮的草坪，毗邻一个豪华公寓，三个酒店，若干餐厅。

    最后卖方的代理说指导价是五千五百万。他们很快就会发邮件通知各个买家Call for offer. 目前已经有澳大利亚来的投资人，还有英国来的投资人等等。

    $55million的资产，NOI$4million听起来或许很不错。但是考虑到下面的几个因素：一个大型的用户占用85%的面积，十几万平方英尺。一旦这样的房客走了，很可能要房东两年的时间才能找到新的用户。

    这个用户是政府承包商，目前有三个大合同和十几个小合同。三个大型合同里有两个DOD的合同，都是导弹，飞行器什么的。再看看电视上国防支出要在10年内 削减$350-600billion. 而且主要是削减新型武器，航空器的研发，这些都足以让我担心这个最大的的租户。

    这个承包商是2007年入驻的。一般而言，它的租约应该是2006签的。所以它的租金是最高的时候的价格，$42/SF. 而和今年搬入的用户比较，现在的租金是$35/SF.

我真的怀疑这个承包商的风险管理经理是不是已经在考虑这个房租的问题了。

    我问房东的代理：“房东有没有意愿和这个大房客重谈一个7年的合约”，对方的回答是“没有”。这个资产也有很多优点，比如新的地铁很快通车；而且这样高档 的地点已经没有可以再开发的土地。附近有很多大型公司，无疑这是前景很好的CBD，而且我也同意对方代理所说的2017后这里的租金可以到达$40/SF 以上。

    我自己的看法是，如果要决定收购这个资产，房东必须出面重谈一个7年的合同，10年更好。最终的决定还有取决于这个大用户的财经报表和合同的具体细节。或许大家有更好的建议可以来分享。