在购置房产时，很多人会考虑房价、地区、贷款、地税、投资性、学区等许多不同因素，但往往容易忽略这些因素背后相当重要的一环─「土地使用规划」也就是一 般我们所知的”Zoning”。不同的地目划分会影响人口结构、外观、密集度、使用目的等。当然，地目划分非一成不变，它会根据日后的发展需要、社区形态 改变、重整紊乱的区域等不同需求与时俱进，而纽约因在政治、经济、文化、种族、收入各方面的多元化，因而设立各种弹性管制办法与审查委员会来授予各种特许 或土地使用变更(Rezoning)。

    从1870至1880年代开始，曼哈顿开始发展住宅大楼，其后渐渐开始成为金融中心，并且对于办公室的需求越来越大，加上钢架与电梯技术的发展，楼层越来 越高；在此同时，大量新移民让租房需求大增，衍生出过度拥挤的土地开发以及所带来的妨害，如工厂噪音、灰尘、黑烟、臭气污染、商业恶臭、老鼠等卫生问题， 让大声疾呼需要分离住宅区、商业区、工业区与订定更有效率的建物高度与用途管制快速提高分贝。1916年制订的初步分区协议包含对高度与建筑物内缩的限 制，以及建立住宅区并排除有不协调用途的建筑等规定，减少与避免混乱，提升社区的空间、健康与安全等，这就是土地使用规划的开始，也是全美其他发展中城市 参考的模型。

    随着移民的持续快速增加、新的大众交通工具路线、科技发展所带来的经济与生活型态改变、汽车使用率大幅上升等改变对土地的使用方式，产生了在1916年订 定协议时没有考虑到的交通与停车等多项问题；因此在1961年修正了协议，纳入停车位、容积、开放空间等要素，让用途不同但却可兼容的建物可以在同一区内 混合使用，并规划出特定区允许特殊的混合使用，使有特色的区域能延续原先其特色，达成新旧城市的兼容性。

    土地使用规划Zoning原则上区分为住宅区、商业区、工业区三大区与特殊用途区，三大区下再细分等级与类别来规定所许可的范围。

    规划以R为代表，共有10种等级(R1-R10)、29种类别，并以数字高低来代表居住密集高低，如R7的住宅密度要比R1高。住宅区所占的分区比例最 高，约有75%的土地分区都是属于住宅区。一般而言，如果所住的地区是属于R1-R5，表示你所住的地区是属于住宅密度较低的地区，人口较少、大众交通工 具较不便捷、拥车率较高，房子多数许可是独立一、二家庭，或是半独立房子(Semi-Detached)，或是两者混合区、一至两家庭的连栋屋(Row houses)等。R6-10为中度-高度人口密集区，大众交通运输较为便利，有较多的住宅大厦。无论是哪一种分区，在不同等级、类别下对于建物与建地本 身有不同程度的要求。以住宅区中最单纯R1-1独立一家庭为例，建地最少要有9,500平方英呎、宽度最少要有100英呎，前院与后院各自要有20、30 英呎的长度，房子两侧各自要有至少15英呎宽与一个停车位(如图例)。

    分区符号后跟有A、B、D、X的都是有环境脉络管制(Contextual Zoning)的，如R6A、R7B等。环境脉络管制有时被称为是高度因素(Height Factor)，用以规范新建筑的高度、位置等，以维持所在地区原有的社区或是建筑特色。

    为了兼顾居住质量与住民日常生活需求，在大多数的商业区(以C为代表)也可允许住宅，除了游乐园规划区C7及商业/工业区可同时存在的C8以外。如同住宅 区一样，数字愈高代表商业密集度越高。住商混合的型式提供居民更便捷的生活质量，例如C1或是C2周遭是以住宅区为主，但允许像杂货店、干洗店、餐厅、药 房等与居民日常生活息息相关的小型零售业设置；至于住商混合楼(Mixed Buildings)的商店则限制在大楼的一楼和二楼，例如曼哈顿雷辛顿大道(Lexington Ave.)两侧的商家即是。同时，为了配合实际状况，这类的住宅建筑对于前院或是两侧的空间就没有要求。至于华裔聚集的法拉盛地区就是C4，是所谓的地区 性商业中心，提供有百货公司、专业性服务等，因此该区的交通状况比周遭要拥挤，大多数的状况下也有规定停车空间。与C4重叠的住宅区多是中高人口密集区。

    画分以M为代表，M1-M3较为简单。M1属于轻工业，例如批发、仓储、木材加工等，通常也允许一些零售业或有限制的社区建设使用，例如医院、旅馆就可以 盖在划分为M1的轻工业区内。邻近法拉盛市中心的Farrington Street与Linden Place一带即是被分区为M1与M2。

    都市计划局在1969年开始指定特殊的分区，以具体的规划分区将当地的特色显现出来，因此某些原本会被排除的类别可以在这种特殊情况下存在。例如1965 年成立的布碌仑高地(Brooklyn Heights)历史保留区内的建筑物被要求保留高建蔽率、沿街为低楼层、建筑物前有私人庭院，以反应19世纪的建筑技术与风格。这些特定区的土地使用管 制常常是以既有分区管制的规则为基础，稍微修改或放宽几条规则作为特定区土地使用管制办法。

    土地使用规划不见得是一整个社区或是一大个区块，可以是隔着几条街就有不同的分区，而且与民众息息相关，所以私人开发商或是有共识的社区都可以申请变更， 土地分区管制的分类相当繁多细杂，本文仅提供原则大纲供读者入门，进一步细节可随时登录纽约市政府网站查阅：http://www.nyc.gov /html/dcp/html/subcats/zoning.shtml