土地使用规划 Zoning简介

土地使用规划 Zoning简介


    在购置房产时,很多人会考虑房价、地区、贷款、地税、投资性、学区等许多不同因素,但往往容易忽略这些因素背后相当重要的一环─「土地使用规划」也就是一 般我们所知的"Zoning"。不同的地目划分会影响人口结构、外观、密集度、使用目的等。当然,地目划分非一成不变,它会根据日后的发展需要、社区形态 改变、重整紊乱的区域等不同需求与时俱进,而纽约因在政治、经济、文化、种族、收入各方面的多元化,因而设立各种弹性管制办法与审查委员会来授予各种特许 或土地使用变更(Rezoning)。
    Zoning的源起与沿革
    从1870至1880年代开始,曼哈顿开始发展住宅大楼,其后渐渐开始成为金融中心,并且对于办公室的需求越来越大,加上钢架与电梯技术的发展,楼层越来 越高;在此同时,大量新移民让租房需求大增,衍生出过度拥挤的土地开发以及所带来的妨害,如工厂噪音、灰尘、黑烟、臭气污染、商业恶臭、老鼠等卫生问题, 让大声疾呼需要分离住宅区、商业区、工业区与订定更有效率的建物高度与用途管制快速提高分贝。1916年制订的初步分区协议包含对高度与建筑物内缩的限 制,以及建立住宅区并排除有不协调用途的建筑等规定,减少与避免混乱,提升社区的空间、健康与安全等,这就是土地使用规划的开始,也是全美其他发展中城市 参考的模型。
    随着移民的持续快速增加、新的大众交通工具路线、科技发展所带来的经济与生活型态改变、汽车使用率大幅上升等改变对土地的使用方式,产生了在1916年订 定协议时没有考虑到的交通与停车等多项问题;因此在1961年修正了协议,纳入停车位、容积、开放空间等要素,让用途不同但却可兼容的建物可以在同一区内 混合使用,并规划出特定区允许特殊的混合使用,使有特色的区域能延续原先其特色,达成新旧城市的兼容性。
    Zoning的区域划分
    土地使用规划Zoning原则上区分为住宅区、商业区、工业区三大区与特殊用途区,三大区下再细分等级与类别来规定所许可的范围。
    住宅区
    规划以R为代表,共有10种等级(R1-R10)、29种类别,并以数字高低来代表居住密集高低,如R7的住宅密度要比R1高。住宅区所占的分区比例最 高,约有75%的土地分区都是属于住宅区。一般而言,如果所住的地区是属于R1-R5,表示你所住的地区是属于住宅密度较低的地区,人口较少、大众交通工 具较不便捷、拥车率较高,房子多数许可是独立一、二家庭,或是半独立房子(Semi-Detached),或是两者混合区、一至两家庭的连栋屋(Row houses)等。R6-10为中度-高度人口密集区,大众交通运输较为便利,有较多的住宅大厦。无论是哪一种分区,在不同等级、类别下对于建物与建地本 身有不同程度的要求。以住宅区中最单纯R1-1独立一家庭为例,建地最少要有9,500平方英呎、宽度最少要有100英呎,前院与后院各自要有20、30 英呎的长度,房子两侧各自要有至少15英呎宽与一个停车位(如图例)。
    分区符号后跟有A、B、D、X的都是有环境脉络管制(Contextual Zoning)的,如R6A、R7B等。环境脉络管制有时被称为是高度因素(Height Factor),用以规范新建筑的高度、位置等,以维持所在地区原有的社区或是建筑特色。
    商业区
    为了兼顾居住质量与住民日常生活需求,在大多数的商业区(以C为代表)也可允许住宅,除了游乐园规划区C7及商业/工业区可同时存在的C8以外。如同住宅 区一样,数字愈高代表商业密集度越高。住商混合的型式提供居民更便捷的生活质量,例如C1或是C2周遭是以住宅区为主,但允许像杂货店、干洗店、餐厅、药 房等与居民日常生活息息相关的小型零售业设置;至于住商混合楼(Mixed Buildings)的商店则限制在大楼的一楼和二楼,例如曼哈顿雷辛顿大道(Lexington Ave.)两侧的商家即是。同时,为了配合实际状况,这类的住宅建筑对于前院或是两侧的空间就没有要求。至于华裔聚集的法拉盛地区就是C4,是所谓的地区 性商业中心,提供有百货公司、专业性服务等,因此该区的交通状况比周遭要拥挤,大多数的状况下也有规定停车空间。与C4重叠的住宅区多是中高人口密集区。
    工业区
    画分以M为代表,M1-M3较为简单。M1属于轻工业,例如批发、仓储、木材加工等,通常也允许一些零售业或有限制的社区建设使用,例如医院、旅馆就可以 盖在划分为M1的轻工业区内。邻近法拉盛市中心的Farrington Street与Linden Place一带即是被分区为M1与M2。
    特殊用途区(Special Purpose Districts)
    都市计划局在1969年开始指定特殊的分区,以具体的规划分区将当地的特色显现出来,因此某些原本会被排除的类别可以在这种特殊情况下存在。例如1965 年成立的布碌仑高地(Brooklyn Heights)历史保留区内的建筑物被要求保留高建蔽率、沿街为低楼层、建筑物前有私人庭院,以反应19世纪的建筑技术与风格。这些特定区的土地使用管 制常常是以既有分区管制的规则为基础,稍微修改或放宽几条规则作为特定区土地使用管制办法。
    土地使用规划不见得是一整个社区或是一大个区块,可以是隔着几条街就有不同的分区,而且与民众息息相关,所以私人开发商或是有共识的社区都可以申请变更, 土地分区管制的分类相当繁多细杂,本文仅提供原则大纲供读者入门,进一步细节可随时登录纽约市政府网站查阅:http://www.nyc.gov /html/dcp/html/subcats/zoning.shtml