商用房地产投资

商用房地产投资


投资人,无论是初学乍练还是经验老到,都有一个共同的目标,即拥有一定数量的商用型房地产。我们很多人有独立屋、豪华公寓或多家庭居所的经验,但是无论怎 样,我们都想要涉入投资的商用方面。为什么不呢?资金流动通畅,再售房市场红火,而且资产又适合。后者通常是房地产投资新手、甚至老手的误区。如果银行给 您筹资时只看房子的话,那为什么不每人都有座30层的公寓楼?让我们看看投资者在涉及商用(房地产)投资时通常会犯的错误。

    就像选购居住型房地产,您绝对不能够不经过有证专家的适当、全面的检查,就购买房屋。商用型房地产也同样。当比较居住型和商用型房地产时,您得记住不管有 什么样的问题、无论是电 力方面还是水管方面,您都得花费相当的资金。举个例子,如果您得要保养独立屋的房顶,您平均得花费$2,000到$5,000。如果您得修理一座30层的 公寓楼的柏油层屋顶,您恐怕得花5到10倍的价钱。就像在任何类型的房地产的投资,您得做足功课。始终要保证雇用有证的专家为您工作。主要是为了防止意想 不到的问题出现,而使您前功尽弃。
    当涉及到商用房地产时经常需要看的另一件事就是,当前市场的条件。只因为您的全额首付符合商用信贷或卖方 筹资(条件),并不意味着一切事情都明白无误了。您得确保您的商用类房地产在市场上有需求而不是过剩,无论它是多家庭的居所、条状购物商亭或办公用房,等 等。您还得考虑到其他一些方面,诸如:人口增长或区域劳动力市场的状况,这些都能帮助您做出是否投资的决定。记住,一个在差区的好房子会让您亏本,而一个 在好区差房子可以让您有赚钱的潜力。
    在居住型房地产投资上,您应该一直确保能够回答以下这些问题。首先,您为什么购买此房?是为了资金流 动?是为了重修后转卖?其次,您准备怎样支撑这一房产?您是选择卖方筹资还是私人投资?而且,您的房产计划是怎样的?您要采用什么样的租赁形式?重修费是 多少?谁来建?最后且最重要的问题您要问自己的是,您的退出策略是什么?如果您计划出租部份房产,而又找不到房客,您要做什么?如果您打算把房产全部租出 去,而又找不到租户,您该做什么?记住,如果您无法回答上述任何问题,您就得考虑是否再进一步投资。如果这些问题中的任何一个问题得不到回答,就意味着您 没有牢固的基础,这就不是件好事。
    最后,也是投资新手最普遍犯的错误是,没有恰当的计算数字。很多时候,当投资者在做交易的“有意思”的部 份(计算数额),他们总是计算房产所能产生的最高效益。这是因为投资者在“做功课”时,没有取得实际的数字。在投资者方面需要努力的是,从往年的利润表中 取得真实的数字。否则,投资者只能假设实际的费用和收益。进一步的假设可能是拥有房产后增加租金,或减少费用。这最终会导致,一旦您拥有了房产,才认识到 房子所带来的收益不够支付贷款。而这只是商用(房地产)投资的冰山一角。当决定涉及此类投资时,还有很多其他方面需要考虑。了解合约、筹资、会计、管理及 税法在商用类房地产投资上非常必要。竭诚建议大家先从居住型房地产开始投资,不论大小或费用,以熟悉筹资、合伙、合约,以及如何与业内人士合作等步骤。人 们还应该记住,一个商用型房地产交易平均要花上6个月到一年的时间才能达成。一旦您做了研究并学会怎样适当的分析资产,商用型房地产可以成为一棵“摇钱 树”,并确保您有一个无忧的退休生活。