大家都知道现在贷款非常难，在美国又很难开口向别人借钱，即便是很要好的朋友。有时你看好一个deal眼 看就要成了，可是贷款总也下不来，特堵心。那么怎样才能贷到款呢？我想说一个我的例子或许对你们有些帮助。几年前我看好了一个中高档的餐馆，需要贷款85 万。这不是一个小数目，我把申请递到了我经常用的一家大银行。才几天就被回绝了。理由是餐馆业变化较大，太大风险，银行只给15年的 Amortization,我算了一下15年太短了，是没有任何投资意义的。于是，我又问了其他的几个大银行，他们也坚持只给15年，一年也不可以多。此 时，是坚持还是放弃，我想了很久。这个餐馆条件的确诱人，它有一个好的lease， 18 年，它隶属于一个大的franchise，包括60家分店。它的总公司常常在电视上做广告，甚至在国外也有它的分店。放弃了太可惜。我一定要把它拿下。于 是我想，如果大银行不行,咱就试试小银行。大城市的银行不行,咱就试试小城市的，或者local的。于是我找到了餐馆所在地的地图，以餐馆为中心方圆50 里的范围进行搜寻。工夫不付有心人，居然让我找到了近50多家银行。太鼓舞人心了。于是我一家一家的打电话过去，在打到第45家银行时居然有一家对我的申 请感兴趣了。谈话的是他们的vice president 一所名校毕业的MBA很精明的一个小伙子(我后来飞过去签字时见到了他)。 电话中他非常健谈，他说“哦，是这家餐馆啊，我太熟了，离我这儿太近了, 近的stone’s throw。就是现在我跟你讲电话时我就可以从我的窗户看到他们的厨房。”他又提到，他经常到这家餐馆吃午饭。他们的酒吧要开到凌晨2点，生意很好。他同 意审查我们的申请。你看真有这么巧的事。简直高兴坏了。后来贷款批下来了，我们飞过去签字，他还请我们吃了一顿意大利餐。至今我们仍然像朋友。

    我举这个例子，只是想告诉大家。当你的申请被拒时不要沮丧，不要放弃。也许你的转机就在你的再坚持一下之中。去试试local 的中小银行。

    但要注意的一点是，在你没决定用这家银行之前千万不要让他查你的Credit,否则将会影响你的Credit Score. 你要主动提醒他们，否则他们有了你的社安号后，马上就会查的。

    在买房中有时我们看到房子的所有条件都很好，尤其是Cap Rate很高甚至到13, 14%。遇到这种情况你千万不要头脑一热马上下订单。要多做一些调查，在实际生活中许多无良的game payer利用人性的贪婪, 法律的空子会把没有经验的投资者玩弄于他们的股掌之上。他们的作法是，在不同的城市买下众多旧房子，然后装修成一家家餐馆，仓库和商店。他们请他们的熟人 经营并签上一个10年以上的lease。接下来在他们经营一二年后他们会把这些物业放到市场上卖。专等投资者上钩。很难想到，他们买进破房子时仅仅用了 10万甚至更少，而卖出时由于有10年lease，他们可以卖到60 至70万不等。当一些投资者买到地产后，那些所谓的tenants就宣布破产。然后再到其他城市粉墨登场，旧戏重演。而把你晾在半路上。你要么也破产，要 么守着破房子每年交地产税，别无选择。有很多这样的例子，千万小心。

    一般我们拿到Lease agreement 后一定要先看上三遍，然后再让律师看。接下来再把自己的问题同律师一起讨论。

    举一个例子。这是一个Day Care, 据介绍Tenant 信誉很好，有10年Lease, Cap Rate 到11%。在Lease 中提到,在房子的前方不远处有一个广告牌,很高，很大,Landlord 可以出租,每月收入可达$500。这是一个不错的deal.

    另外在Lease中，我们还发现了这样一句，“如果市政府要征用土地，Landlord要无条件配合”。 看到这里使我想起Seller agent曾提起Day Care门前的道路有可能要拓宽，他讲到，到那时城市更繁华，生意会更好做。为了证实这一点我查了他们的城市网站 (chamber of commerce for city information).一篇文章引起了我的注意。文中提到，道路将在明年拓宽，每边需要占地2米。我一算，不对呀，这拓宽的2米正好越过这块广告牌。 更要命的是，广告牌的拆除工作将由Landlord自理。我一看，这那是一块赚钱的广告牌呀，这分明是一颗定时炸弹。我马上向Seller’s agent 提出，经过讨价还价,他们最终同意由Seller 负责所有拆除费用。事后Seller 的律师给了我一句 “it was a good catch”。你居然从长长的lease 中找到了这段话。

    后来，由于种种原因我们还是没有买这个房子。但我举这个例子是要大家一定要仔细发现任何不利于你的因素。在你决定买一个房产时可以到他的城市 chamber of commerce网站发现信息。另外一些配钱的网站你也可以从他们的众多文章中得到一些蛛丝马迹。有些配钱的网站，有时你可以只租用24 小时。

    例如从他们的financial profit and loss statement(s) 发现问题，如为什么某年某月的expenses 会突然高上去。我曾遇到一所很新，很好看的房子。在我们正打算买下时发现它的expenses有一个月特别高。我们问seller’s agent为什么，他们讲房子的一面墙下雨时窗户漏水。那个月他们请人修了窗户，所以expenses会高上去。听着在理，可是，总觉得不应该有那么高的 费用。于是，我们要了contractor’s work report, 拿到后我们直接打电话给contractor. 他很诚实的说，是这样说的 “这房子很新，但是由于建在山坡上，一到雨季山上的水就会冲下来，长此以往就把地基给泡了。一面墙已经出现了霉菌。我们上次修理了墙和地基。最好的办法是 在山坡的上方建一个排水沟，绕开房子，否则雨季一到还会发生类次的事情。了解了详情，当然我们没有买这个房子。同时也省去了我的差旅费。

    通过这件事，使我们知道Seller’s agent是从不会主动向你们介绍房屋缺点的，如果我们没极时发现，后患无穷。