商业地产投资(1)

商业地产投资(1)


83

 

1。如何找商业地产?

    我们可以到网上查找,有许多网址。有些好的网站需要交月费,大约$39 -$45 一个月不等。我用的两个网站如你感兴趣,请给我发悄悄话。我会告诉你。(文学城有规定,不可以替人做广告)
    2。投资的钱从哪里来,多少钱可以?
    咱们都知道用别人的钱发财。当然是用银行的钱。用银行的钱去生钱。我们都读过bayfamily的文章“会走路的钱”非常好的文章。
    我的第一个投资是拿出了我们的部分Home equity, 又从银行贷款75%。第一个商业用房是70万。在这个投资中你们可以看到我实际上没有拿出如何现金或银行存款。我用的是银行的钱,当然,在申请贷款的时候 银行看到我们都有工作,银行有钱,有股票。信誉又都在800 分以上。所以贷款下来很快。
    接下来每月租金到帐,交了银行贷款(25年)剩下的重新放人Home equity。到了一定的数额如你发现好的deal可以再投资。像许多人很有钱,他们可以不用贷款而用现金直接买,这样你可以更容易找到一个好的deal。
    多少钱可以?这不一定,看你的能力。特别是承受风险的能力。例如你的tenant没交或迟交房租你是否还有一定能力交银行贷款。这点在residential的投资中也有同样的问题。
    另外,有时你看到一个房子,有很好的deal,但又太贵,你可以和几个朋友合资一起买。或者外面社会上也有集资,融资的project,你可以参加。
    3。 是否有风险?
    回答是肯定的。很大,特别是现在的经济形势,谁都不可以预测将来会是怎样。但是,我们大家都是聪明人,经济危机来了,日子总是要过。我们要考虑的是如何把 风险降到最低点。上一篇我讲到的10 点就是如何保护自己。为了避免风险,我们要做大量的前期工作。我们要有一个好的律师帮助你看lease & purchasing agreement.有的租约有100 多页,很多陷阱在里面你必须请专家为你把关。要有一个好的financial advisor 分析你的投资能力,切不可盲目投资。要有一个好的尽心尽责的real estate为你同seller & tenant 周旋为你争权益。
    要记住的是多好的property无论多远你一定要亲自自己去看。去面对面的和Seller & tenant 谈。记得三年前我看中了一家商店,我们在人家门口蹲了3天了解他们的经营情况,看一分钟有多少客人进店,买的什么,是什么族群的人来消费,和顾客多聊天。 所谓知己知彼方可百战百胜。总之你到了现场你有一种感觉。这种feeling很强烈。你的直觉告诉你,你是否该赌这一把。我的意思不是让你去赌地产。而是 告诉你一定要去现场。飞机票,租旅馆,租车 一样也不可以省。否则风险大大的。
    说到风险,你自己有风险,其实银行的风险比你还大。你配25%,银行是75%。你把第一个关,银行也在为 你把关。现在银行也很谨慎。记得有一年我看好一家工厂15 年lease,是 lease back,工厂规模不小,有分厂在墨西哥和深圳。他们制造的模具在世界都是有名的。一切手续办的特别顺利。交了定金飞到那里,只见,工厂外停满汽车,工厂 内一派繁忙,有点大跃进的劲头。看到这歌舞生平的景象,我心里的小算盘打的飞快,呀!老天爷这次是真的太眷顾我了,难道天上的馅饼真的提前熟了?如果我拿 到这个deal明天我回去后第一件事就是把我的犹太老板给辞了。我再也不干了,从今后我也过过老板瘾。美梦才做了两天。银行的大哥来电话了,贷款申请被驳 回,他说,我们调查过了,他的墨西哥分厂尽赔钱。阿米稿拿了钱半年了一个模具也没做出来,也不言语一声。他抱怨到,你也是,尽忽悠我们。得,我又回去给犹 太老板上班了。事后我是非常感谢我的银行给我把好了这一关。
    话说回来,为了避免风险,避免全军覆没,最好为你的每一个地产申请一个LLC。
    4。多长的Lease我们可以考虑?
    越长越好。我们买地产是为了赚钱,不是为了保留,一旦时机成熟,你的房产赚钱赚的差不多了你还是要卖的。所以说房子的租约越长越好卖。
    5。为什么有了10% cap rate, 地产商还要卖出?
    一个非常好的问题。的确我们很难遇到10% cap rate,但是只要有耐心还是可以找到。有些人急需用钱,需要现金做另外的投资。因为他们发现了新的投资项目可以得到高于10% cap rate回报。另外有些人他们卖房子时拿到了很高的cap rate,几年下来房租年年长,10% cap rate卖出是可以接受的。有些人需要退休,出国定居 或离婚等。另外很少有人告诉你实情。他也可能开始告诉你说要 8 或者9 % cap rate。但你可以同他压价, 如你有耐心和谈判技巧,你会拿到好的价格。我要提醒的是也不能只看cap rate。这里有许多陷阱。我以后会提到。