商业地产买的好，是最好的房产投资，买的不好，可能亏得比住宅多。因为商业地产都是很大的投资，1000万美元以上的是很多的。买1000万美元的住宅， 很难出租的掉，以后也不好卖。商业地产不一样，只要是好项目，10亿美元都会有财团买。商业地产一般都有现成的租客，美国人贷款利率很低，商业地产贷款利 率在5%左右，而商业地产除掉所有养房成本，净回报在3%到6%的是最多的。而且美国商业地产的租金一般是每年增加1.5%-2%，所以不但抵消了贷款本 息，而且1、2年后都有所剩余。如果贷款30年，一般情况下，自付30万美元，贷款70万，那么除掉升值部分外，因为有租金的增值部分，所以不到贷款期 限，这个30万早就变成100万。这也是美国人喜欢贷款的原因，因为是一种杠杆效应。

如果是我们国人的思维，100万美元全部买下来，以后永久收租金。如果是净回报和利率相抵，那么30年后，100万美元变成200万美元。而贷款购买，100万可以买3.3个变成330万美元。这就是理财。

最值得投资的商业地产：世界500强与美国政府为租客、首年净回报在7%以上、至少NN租约、租期长、有500强总公司或美国政府担保（有的不是总公司担保的，也是很值得投资的）的商业地产，是最值得投资的。

投资商业地产，最担心的就是店铺关门，或是人走了，收不到租金。所以稳定是第一位的。一般情况下，世界500强与美国政府为租客的商业地产是最稳定的。如果是那些名不见经传的企业，再好的净回报也不敢买。