常用估价方法在购物中心评估中的应用分析

根据《房地产估价规范》，购物中心估价可以选择收益法、市场法、成本法等。另外对于在建工程还可以采取假设开发法等。

1、市场法

由于购物中心的特点之一即为产权集中，往往投资方开发方和经营方都为一家公司，因此市场上基本不存在类似的可比实例。因此市场法在购物中心的评估过程中最主要应用是在用收益法评估购物中心的客观租金时，可用市场比较法进行租金的测算。

通常使用的市场法公式为：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数

对于大型购物中心内部经营的业态来说，在同一区域内往往由于位置规模甚至业态的不同而导致不具备可比性，另一方面大型购物中心内部租户由于业态性质不同而导致租金歧视的现象，可比实例不论是从外部选取还是内部选取最大的难点就是租金修正因素的选用及其与租金之间的关系。在用市场法修正租金的情况下，首要难点就是如何选取可比实例，我认为可以从以下的优先循序来执行。

第5种情况往往是新开商场，而且处于不成熟的商圈内的先行者，比如新建小区附近的社区mall。此类购物中心周边无同等购物中心，自己也无租户，此时可以根据其商铺位置的业态规划选取本商圈内经营性质相同的业态的店铺的经营情况来做修正。此时需要引入坪效、租售比的概念作为租金评估的基础。

坪效=月营业额/经营面积

租售比=月租金/销售额（此数据多为经验数据，根据的经营业态的不同而不同，比如主力店超市多为3%，餐饮多为10~15%，服装类15~30%，电影院15%~20%）

租金=坪效*租售比

市场法修正租金的另一个难点就是修正因素的选取。通常的公式中的市场法以交易实例为中心，因此主要影响因素为区位因素、交易情况、市场状况、房地产状况等与交易有关的因素。但是我们对购物中心的租金情况进行修正的时候这些因素明显不适用。根据之前的购物中心租金影响因素的分析，我认为也同样适用于市场法中对租金进行修正因素分析。总结归纳如下：

1） 区位特征修正因素包括内容如下：

1.1) 商圈有效购买力：对于购物中心来说，其辐射范围内的区域购买力直接决定了其经营的成败。

商圈购买力=购物中心核心商圈的人口数*人均购买力

以上数据都可以从地区的经济统计数据中得到。如果考虑到商圈的辐射范围内客流比例的不同，还可以根据主圈、次圈和边圈的人口数比例进行修正。商圈有效购买力为正相关的修正因素。

1.2）商圈饱和度：由于商圈的积聚效应，同一个商圈内往往会有数个购物中心，既在一定程度上几个购物中心集聚的同时反而会增加彼此的客流量和营业额。购物中心的聚集可以使得消费者通过更多的信息获取和购物机会的比较，使得消费者的购物风险和找寻成本得到降低，从而增加相互的客流。同时辐射范围不同的购物中心的积聚也会为彼此带来商圈辐射范围的扩大，从而增加客流。

但是积聚效应并非无限制扩大的，区域的购买力是有限的，当一个商圈内积聚的购物中心面积超过一个数量后，并不能带来更多的客流和销售额，此时购物中心之间就形成了彼此竞争的关系。

既饱和度对购物中心的影响同时体现在好与坏的两个方面，其饱和度根据商圈情况存在一个临界拐点。在此饱和度之下为正向修正因素，在此饱和度之上为负向修正因素。此临界点的界定需要相当经验的积累，实务中我们可以考虑商圈范围内的人均商业面积数据作为替代指标来衡量。

1.3) 购物中心的可达性：既通常所说的交通因素。交通的便利性对购物中心来说是非常重要的，因为其商圈辐射范围不仅仅依靠距离来定义，在目前交通工具的选择性多样的情况下，还必须加以交通工具的到达时间为划分依据。因此可达的交通工具的多样性将极大增加商圈的辐射范围。比如在地铁上盖的购物中心，其商圈辐射范围远远超之前定义的范围，其一天的客流甚至会超出区域内的常驻人口数。同样道理，购物中心的大型超市往往会开设通往各个居住小区的班车来扩大其辐射半径。可达性可以以交通工具的多样性来衡量，交通工具种类及总量与购物中心的可达性为正相关。

除了公共交通之外，目前私家车也越来越作为出行的重要选择，因此购物中心内部及其周边停车的便利性也应该作为可达性的考虑因素

2） 建筑物因素包括以下几个方面：

2.1） 建筑规模：包括总面积，单层面积，总楼层，动线设计等。

购物中心的规模是有在一定程度上符合边际效益递减规律的，并非越大越好。特别是楼层数，由于购物中心的租金在垂直高度上衰减的非常厉害，一般的社区mall四层就是购物中心的合理配置，超过六层基本高层就非常难以出租。如果是城市级的购物中心，有轨道交通直达人流高的的情况下，楼层数可以达到八层，而且还要设计增加跨空天梯从主出入口直达高层区域。

除了楼层之外总面积及单层面积也需要达到一定的体量才能够容纳主力店和次主力店租户的布局，并有足够的空间留给非主力店租户来取得租金的溢价。主力店租户的面积如大型超市一般要达到1万平方米以上，次主力店租户也要3~5千平方米。因此一般购物中心的总面积也随着所处商圈的档次由高到底而减少。一线城市的区域购物中心的面积一般在15~20万平方米，社区性购物中心的理想面积为5~10万平方米，二三线城市依次类推递减。

2.2） 建筑运营年限

运营良好的购物中心的收益是会随着其运营年限的增加而增加的，因此运营年限为正相关修正因素。购物中心的年收益率的递增会在头三年有较高增幅，其后逐渐平稳。因此在取周边商圈内的成熟购物中心作为可比实例的情况下，对于新开业商场的头三年营业额需要一定程度的下调。建筑运营年限是正相关的调整因素。

2.3）建筑设计：包括建筑物外观设计和动线设计

建筑物的外观设计指的是建筑物的外形和内部和外部有特色的装饰装修设计。大部分购物中心，特别是社区mall等选择的都是“U”型或者“L”型设计。因为这类设计能够最大程度利用周边动线的同时，保留一个相对广阔的广场空间作为购物中心的市场和推广活动空间，也形成一个人气聚集地。而内部和外部的特色装饰装修设计能够为购物中心建立独特的形象特点，成为区域的标志性建筑，如北京世贸天阶的大型露天屏幕等。

建筑物的动线设计方面，主要看其临界面的长度和四周的主要车道的宽度。临街面越长，其可以选择建立更多的人流出入口，形成较丰富的人流动线，对商场经营越有利。因此临街面长度为正相关因素。特别的交通工具站点能够为购物中心聚集不少人流，比如位于购物中心周边的公交车站和地铁站，特别是步行10分钟内的地铁站可以作为较大正向修正因素。

同样周边车道的宽度，直接影响其车流动线的设计。一般来说一个成熟的购物中心其周边出入口车道宽度单向不能少于二车道，主要出入口车道不能少于3车道。少于两车道将导致严重的车流拥堵，影响商场形象和可达的便利性。但也不是车道越宽就越便利的，过宽的车道会导致马路对面人流的断绝。比如象浦东世纪大道那样单向8车道的大马路，是会切断马路两边的人流的。经验来看单向3车道是比较好的选择。

3） 单个商铺的修正因素包括以下几个方面。

3.1）商铺位置：既商铺在购物中心内部的区位特征。包括商铺的楼层、距离购物中心主出入口的位置，距离主力店主出入口的位置，距离电梯等人流主要动线点的位置等。但是对于不同类型的商铺来说，其影响程度是不同的。主力店的租金对位置不敏感，这就是为什么大部分主力店租户位于地下室一层和二层的原因。其主要原因是主力店作为消费者前往购物中心的主要目的，出行距离略微增加并不会影响消费。但是次主力店对楼层的影响因素较为敏感，楼层越高租金越低。对于非主力店，位于一层，临街，主步行街两侧，主力店主要出入口，电梯出口等有利位置都有支付溢价租金。

3.2) 规划业态类型：我们在选取可比实例过程中心，是把不同业态的租户作为异质租户来考量的，即使选择其他商圈的购物中心中同类业态的租户做可比实例也不会选用本购物中心不同业态的租户作为可比实例。这是因为在购物中心经营过程中是考虑了业态配比的，购物中心需要各种业态的租户来提供一站式消费的模式吸引客流。各种不同质的业态会在购物中心内部形成需求的外部性，既为了某个需求的客流会形成对其他类型店铺的潜在需求并转化为购买。在购物中心中认为最优秀的业态比例零售、娱乐、餐饮为5:3:2，并称之为黄金比例。各类业态能够承受的租金水平是不一样的，能够承受最高租金水平的是黄金首饰、服装、化妆品。

3.3） 商铺面积：如之前在描述购物中心经营特征的时候所描述的，商铺面积越大租金越低廉。其前提是同类业态的商铺相比较。

2、收益法

购物中心的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是购物中心估价最常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算是购物中心的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同租户业态，租金类型和租期类型区别对待。

最一般的公式：

V=

式中：V——房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值；

A——房地产的未来净运营收益，通常简称净收益；

Y——房地产的报酬率（折现率）；

n——房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获得收益的年限。

从公式可以看出，收益法在用于评估购物中心的收益的时候，需要注意以下一些方面：

1）  附租约的租赁年限

《估价规范》5．3．3指出“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”。如果是对于带租约的购物中心进行评估时，必须考虑现有租赁合同约定的期限。一般条件下主力租户的租赁期限会在10到20年。次主力租户为5-10年。而非主力租户的租约多为3-4年，短期的甚至只有1年。

2）  附租约的可变租金条款

对于固定租金租户的收益我们很好估算，但是对于采用提成租金和固定租金加提成租金或者固定租金及提成租金两者取高的租约的租户，评估的难点就在于何时开始评估其提成租金。多少年限内采用固定租金，什么时候采用固定百分比租金？我们就必须用市场法，通过选取可比的交易实例的租金水平来估算其租金收益，并于租赁合同中租约条款的固定租金收益水平进行对比

3）  租赁期外的收益计算

依据“最高最佳利用”原则，租赁期外的收益需要通过市场法选取可比实例修正的方式确定租金。第5种情况往往是新开商场，而且处于不成熟的商圈内的先行者，比如新建小区附近的社区mall。此类购物中心周边无同等购物中心，自己也无租户，此时可以根据其商铺位置的业态规划选取本商圈内经营性质相同的业态的店铺的经营情况来做修正。此时需要引入坪效、租售比的概念作为租金评估的基础。

坪效=月营业额/经营面积

租售比=月租金/销售额（此数据多为经验数据，根据的经营业态的不同而不同，比如主力店超市多为3%，餐饮多为10~15%，服装类15~30%，电影院15%~20%）

租金=坪效*租售比

4）  成本的计算

购物中心的收益=租金收入-财务成本-运营成本

由于目前国内购物中心的利润率微薄（大部分在10%以下），利润率受成本的影响非常大，因此在计算购物中心的收益的同时还必须计算财务成本运营成本和管理成本。财务成本比较好计算，根据财务数据即可计算。

运营成本的计算如果有历史数据的可以根据历史数据计算，但是必须注意运营成本的经验曲线是上升的，因此必须考虑每年的增长幅度。并且每年必须提取部分费用（一般为物业管理费的5%）左右作为维修基金。如果没有历史数据的新建物业可以借鉴同类型的物业的运营成本数据根据总面积和设备情况作为修正因素测算其运营成本。

3、成本法

在有些估价业务中，由于市场交易资料的缺乏，例如热点区域大多购物中心是只租不售的，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法。而且主要用于对购买保险时的财产估值。

第三部分、总结

本文通过研究购物中心的经验特点，提出了在使用市场法、收益法及成本法等基本市场评估方法时的评估思路。特别是使用市场法进行租金评估时修正因素的选取，以及在使用收益法评估时应该注意的几个方面，这些方法还有赖于评估实践的检验。