5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获批通过，该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产，是国内首单以公共租赁型住房做为底层资产的REITs产品，获200亿元储架额度。

一、产品结构：首单公共租赁人才租赁住房类REITs浅析

据了解，此次深创投人才安居专项计划由深创投不动产基金管理(深圳)有限公司作为总协调人及基金管理人，由深圳市人才安居集团有限公司作为原始权益人发起设立，申请储架发行总规模200亿元，标的资产均为深圳市住房保障部门统一配租、安居集团统一管理的人才租赁住房，预计可覆盖深圳市数千套房源。原始权益人安居集团是深圳市国资委注资1,000亿元成立的具有政策性和功能性的国有独资公司，专责负责深圳人才住房的投资建设和运营管理，是保障深圳人才安居乐业的平台。

依托深圳市的人才住房政策，该产品的投资标的位置优越、配套齐全，均为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、领军人才、新引进人才、高级人才、中初级人才等各层次人才。该产品首期预计发行规模31亿元，期限为19年期，分为优先级、中间级和次级证券，其中优先级和中间级均获得AAA评级，发行后将在深交所挂牌转让。

二、产品优势：公共租赁型住房领域新突破

深创投人才安居专项计划是交易所首单公共租赁型住房领域的资产证券化产品(尤其是REITs产品)，首次面市即以200亿元规模刷新纪录，显示了公共租赁型住房领域有着巨大的资产储备，也具备持续发行的潜力。

该产品采用储架发行模式，一次获批，分期发行，安居集团的储备资产和拟筹集人才住房房源均可通过直接发行REITs产品的方式实现。在产品的退出途径上，产品特别为对接公募REITs退出留下了选择空间，期限设计、退出定价等方面均为公募REITs退出做了充分考虑。

深创投不动产充分结合人才租赁住房的收益属性对该产品进行了结构化分层设计和交易结构优化，并首次在REITs产品中，匹配基金管理和主动投资职能，也在投资标的可扩展性、退出途径等多方面进行了充分设计，为进一步对接资本市场以及构建人才租赁住房可持续发展的模式打下基础。

三、REITs产品难点及展望：建立长效机制，推动REITs发展

公共租赁型住房等保障性住房当前普遍欠缺市朝运作体系，在国家大力推动包括REITs金融创新的大背景下，需要建立保障性住房运营发展的长效机制，从而构建出最终可以通过公募REITs上市的完整金融运作闭环，提升保障性住房相关资产包的投资吸引力，以满足市朝的公募REITs上市条件。

据了解，公募REITs的推出是政府近期重点关注的工作内容，我国多部委及监管部门均已出台了相关政策文件，多次鼓励以金融工具服务实体经济，通过资产证券化盘活企业存量资产，稳步推进REITs项目试点，支持和规范资产证券化业务的健康发展，包含基础设施和公共服务类资产在内的四大类资产被认为是公募REITs的首选资产。

四、深圳实践：揭开以金融创新支持民生事业发展的新篇章

安居集团是深圳市属人才住房专营机构，当前的房源筹集工作主要通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等多种方式展开，但受深圳市土地资源稀缺等因素的瓶颈制约，人才租赁住房的持续建设和筹集工作也急需各项创新的方式方法，包括金融资源的支持。

深创投不动产携手安居集团开展此次资产证券化合作，希望能够结合REITs这种创新型金融工具，匹配人才安居住房的特点，帮助公共租赁型住房等保障性住房专营机构探索一条通过嫁接资本市场进行资产盘活以及筹集房源的新途径。

来源：广州办事处