新浪乐居深度报道记者 @董文艳/文

  今年是戴大为担任中城联盟秘书长的第八年。在1月4日举办的联盟战略研讨会上，面对台下50余位房企董事长，跟往年一样，戴大为汇报了过去一年的工作并做了新展望。不同的是，这一次，房企国际化成了新主题。乐居深度报道汇总会上，万科海外团队汇报了“跟着万科走进美国市场”的可能性，中城联盟旗下的中城投资决意成立中城万科美国地产基金，为联盟会员投资万科在美的项目提供各种形式的帮助。

  戴大为很乐意借此将大家的眼光引向外部。在5月和郁亮一起登顶珠峰后，去年12月7日，联盟积极响应了王石的号召，组织了一场地产企业家的美国9日行。20余位房企董事长一起飞到纽约、旧金山和洛杉矶，参观了那里的地产项目。与以往不同，这一近距离的交流学习，不仅仅是为了“西学中用”，也是为了寻觅海外投资机会。

  跟着中国客户走，更稳健的资产布局，以及拥有更高阔的生意视野，是过去数年中国地产商纷纷触电海外地产的关键词。世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，在2013年前三季度，中国公司在海外的商业和住宅物业投资达到77亿美元，较2012年全年投资额已经高出46%，对比2011年，这个数字增长了两倍多。“中国房地产公司国际化已经势在必行。”戴大为说，更成熟的房地产市场、更充沛的国际资本与颇具购买力的移民客群，都在成为房企的出海诱惑。

  但是，他也认为，中国开发商的国际化目前都在探索阶段，还没有可以学习的榜样公司，即使是万科，目前也仍处于学习阶段。事实上，此次考察除了收获的正能量，也有冷思考：在赴美的企业家中，依然有人担忧国外开发量小，机会少。

  20余位董事长考察成员，堪称含金量十足，而考察对象更是业界巨擘。在考察清单上，沃那多是美国最大的房地产信托公司之一，其72岁的CEO、被称为“可以买下整个曼哈顿”史蒂文·罗斯亲自为中国朋友讲解。而汉斯是著名的全球化经营、兼具投资、开发与物业管理的大型跨国公司，旗下管理物业超过1000个。中国考察团还参观了谷歌总部，以及万科首个海外项目、位于旧金山的地产项目。在旧金山，他们还受到了旧金山市长李孟贤的会见。

  在专访中，戴大为向乐居记者讲述了他眼中的此次美国行，以及中城联盟成员的国际化布局与思考。 

  新浪乐居：这次中城联盟组织20多名企业家去美国考察，你们是出于何种考虑？近几年来，中国有许多房企把业务开拓到了海外，形成这股热潮的原因是什么？

  戴大为：学先进、走正道，一直中城联盟的宗旨。作为创始人之一的王石在美国深度学习考察学习了几年后，建议大家对美国地产做一次全方位的考察。包括美国相关企业的运营模式、创新设计、特色建筑等等，其中，到美国投资开发也是一个重要项目。联盟内的学习氛围很浓，大家都很积极，去向国外先进的房地产市场学习，也去寻找投资机会。我们参观了纽约、旧金山和洛杉矶的几个项目，近距离接触了美国知名的信托与房地产巨头，并跟公司高管进行了交流。

  国内现在有很多走出去的房企，像复地，SOHO中国，碧桂园，绿地，万达，当代等等。其中有些是帮人代建，有的是买地盖楼卖完就走了，那你最终留下的是什么呢？房企出海，除了玩熟资本市场，引外方来中国投资，也应该学习国外的开发持有理念，就像中城联盟的宗旨那样，要学先进，走正道。我们之所以组织这次活动，就是看到中国房地产公司国际化已经势在必行。

  这是因为，一市场环境多变，很多房企要学习美国同行如何在环境多变的经济形势下保持生命力。

  二是中国的房地产公司体量已足够大，有国际化的视野，需要去外面投资，和国际资本市场对接，也需要学习国外成熟市场的操作方式、管理经验。比如全球最大的房企万科，未来几年也许会拿出总资产的10%—20%到国外投资，走到新加坡，纽约，伦敦等国。王石在国外待了两三年，他完全具有国际化的发展事业。来到美国，万科先做房地产投资商，对成熟项目占一定股份。通过与最大的房地产公司铁狮门、汉斯合作，又拉汉斯到中国上海，北京，反过来推动国外企业到中国来投资。

  第三个原因就是圣经里的那句话，你的财宝在哪里，你的心就在哪里。现在许多中产以上家庭的子女都留学美国，为孩子们买套房，也成了一种趋势。不过这一点，我想，对万科来说并非主因，以我的观察，它在美国的项目并没有完全针对中国的移民客群。

  新浪乐居：请谈谈美国行的过程，考察团都参观了美国哪些项目？对比中国，现在的美国房地产市场是什么样子？在走访中，企业家们最关心哪些问题？

  戴大为：12月7日，我们抵达纽约，王石当日也专程从伦敦飞来，大家一起交流，就像是一次“心灵之旅”。第二天，万科团队为我们介绍了当地房地产市场情况，分享了美国有投资价值的项目。12月9日，考察团到美国最大的房地产信托公司之一沃那多的总部，沃那多首席执行官史蒂文·罗斯和许多高管接待了我们。我们也参观了汉斯项目、万科与铁狮门合作项目。最后去了洛杉矶的比华力山庄，企业家们对那儿的商业街区很感兴趣。

  美国的城镇化率在85%—90%左右，连农村都是老别墅，所以房地产开发项目很少。跟中国成片开发不同，美国的很多项目都只有一栋楼、几亩地的规模。正因为开发量少，所以每个项目开发商都极其珍惜，大师设计、精雕细琢，甚至甄别客户，一旦上市就是全球发售，这才是成熟的房地产市场。它不会产生目前中国房地产市场中，大户型空置率高的问题。

  在走访中，大家最关心的问题是售价，建筑成本和客群。我们这一路接触的律师比较多，在美国做任何事情合法是首要的，大家讲究的市场原则是平等、守信。美国的房地产市场法规、法条很多，国外律师会全程参与你开发房地产项目的所有环节，让你不打官司。虽然开发环节复杂，但也很透明。

  新浪乐居：除了参观项目，寻找海外投资机会也是这次出行的初衷之一。对于中国房企国际化热潮，大家普遍持何种态度？在国际化过程中，你们是否预估到一些可能会遭遇的挑战？

  戴大为：中国房企的国际化要慢慢来，大家都觉得这是好事，但做起来也并不容易。

  现在，一些房企的国际化道路已经走得风生水起了。比如万科，它一到美国就和铁狮门、汉斯这些百年公司合作，他们对项目掌控能力足够强。万科的国际化其实首先是公司内部人员国际化，万科团队本身就有许多海归，他们有国际化的视野，国外常年工作生活的经历。 

  不过，中国开发商的国际化目前都在探索阶段，还没有可以学习的榜样公司，即使是万科也处于探索阶段。当然也有一些企业家对国际化抱有担忧——开发量少、法规不了解、不懂国际市场规则、不了解客户等等都是目前存在的问题。 

  新浪乐居：在推动房企国际化过程中，联盟内哪些人对此感触最深，对美国行起到了关键作用？

  戴大为：这次我们去美国，是因为中国的开发商到了该走出去的时候了。之前王石说中城联盟里的这些企业都该出去看看，走国际化道路，向优秀的开发商学习。他的观点是，做企业，先别想着改变世界，先想着改变自己。

  新浪乐居：之前绿地在纽约布鲁克林拿下一个多年烂尾楼项目，有观点认为，在美国房地产市场中，这样的投资确立了中国的拯救者形象。这次出行你们的切身感受是什么？美国开发商对中国开发商的进驻持何种态度？

  戴大为：总的来说，中国房企的国际化可以打个留学的比方，分两种类型。一种是在国内做得大，做得好，有能力去对接资本市场的开发商，出国可以和汉斯，铁狮门这类老牌名企合作，比如张欣可以直接买通用大厦。就像是班里总有几个学习特别好的学生，可以直接考哈佛、考剑桥。第二种是有个性的学生，有自己的独到之处，在国内做的可能并不大，但很有特点，就像艺术类考生，以自己的长板对接海外市场。

  但是，在美国人眼里，日本人来过，韩国人也去过，又退了，都是一浪一浪的。他们当然欢迎世界各地资金去投资，但他们无所谓是哪国人来。因为，房地产市场的游戏规则是他们定的，他们不可能吃亏，所以他们并不担心。

  不用怀疑的是，这个足够成熟的市场，正在吸引越来越多的中国开发商。