威斯康辛州水利科研中心

威斯康辛州水利科研中心


摘要:项目设在威斯康辛州密尔沃基市中心著名的历史街区第五区,紧邻ReedStreetYard(位置为223W.PittsburghAvenue,Milwaukee,WI),开发总面积9.8万平方英尺。

 

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1.项目简介

  该项目计划将一个7层仓库改建为集拥有一个可容纳45人的报告厅、样品展示室、公 共流量实验室(用于水利研究及产品研发的必要且造价昂贵的设施)、休息室和咖啡厅为一体的高端办公楼与科研中心,开发总面积约9.8万平方英尺。项目建成 后承租方将包括密尔沃基水利委员会、威斯康辛大学密尔沃基分校、AO史密斯、巴德格计量、威斯康辛州经济发展局、威立雅税务等;诸多知名企业、政府及科研 机构等都将在该大楼内配置研究设施。项目预计于2012年夏季开工,工期一年。
  2.地理位置
  威斯康辛州位于美国中北部,靠近五大湖区。密尔沃基是威斯康辛州最大的城市,坐落于密歇根湖的西岸,南距芝加哥市约200公里。由于毗邻密西根湖这个独特的“地利”优势,密尔沃基的目标是成为一个国际淡水中心,通过水利研究来发展淡水产业。
  密尔沃基地区不仅拥有充足的淡水资源,而且该区还集结了一批在水利行业中具有非凡商业及水利学术研究实力的企业。密尔沃基地区依托其极强的辅助性策略来使这些公司与其学术研究实力相结合,成为了一个集淡水资源研究、经济发展与教育于一身的世界级水利中心。
  3.项目位置
  该项目设在威斯康辛州密尔沃基市中心着名的历史街区第五区,距离密尔沃基市中心不 足1英里,临近密尔沃基河并位于历史街区第三区的西南方。项目紧邻Reed Street Yard(位置为223 W. Pittsburgh Avenue, Milwaukee, WI)。项目的建筑从密尔沃基市第6大街高架桥和州际公路794/94/43直接可见。
  4.项目优势
  开发商与建筑所有方提供项目完工担保。如果项目建设超出预算,开发商将自行对超出部分负责;
  威斯康辛大学密尔沃基分校作为主要承租方之一,其淡水科学院是全美唯一的淡水科研学院及世界上领先的水利研究院校,将凭借此项目拓展其规模。通过增加工作人员,及研究人员来形成新的与水产业相关的公司;
  通过RIMS II经济模型计算,该项目将创造655个新的就业机会,完全满足I-829取消条件所需的260个就业指标;其中项目硬性和软性建设成本相关的间接就业总数为375,即只要项目完工,就完全可以解决就业指标;
  该项目已经吸引了众多与水产业有关的公司。已经签约的承租方包括A.O.史密斯 (全球着名水利产业品牌),巴德格计量(全球着名水利产业品牌),水利委员会(政府机构),威立雅水务(全美着名水务公司)。意向承租方包括威斯康辛大学 -密尔沃基分校(校方已通过,等待州政府复审即可签约),威斯康辛州WEDC(高级水利技术公司),WC/WEDC总租赁(威斯康辛州经济发展公司),美 洲水科技(全美着名水利科研公司),URS以及大密尔沃基委员会(政府机构);
  大楼投入运营后年平均净收益约为150万美元并且逐年递增,有持续稳定的运营环境和还款收入来源;
  项目方将以所有相关不动产、家俱和相关器具、储备金帐户以及营业账户享有担保权益(Security Interest);
  按照资本化率方式,完工后的建筑最大市值约为21,000,000万美元,用作抵押再融资完全可以满足EB-5 贷款偿还要求。亦可出售该项目大楼进行EB-5贷款的偿还;
  全方位产业优势:密尔沃基地区背靠全世界最大的淡水资源,拥有强大的水利产业与科研力量,并得到当地政府发展淡水资源研究与产业发展战略的有力政策支持;
  本项目为改建项目,工期短仅为一年,预计2013年下半年完工;
  EB-5贷款拥有该项目的第一按揭抵押,即投资人为第一还款顺位;
  投资有较好回报:投资人将获得每年1%的利息,五年后一次性支付;
  美国三大律师事务所提供完善的法律咨询保证,且亨瑞集团一直保持着EB-5申请100%的通过率。
  5.商业环境
  密尔沃基地区具有的独特优势,在水利产业中起到了带头作用。密尔沃基有150多家 与水利产业有关的公司, 全球11家最大的水利产业公司有5家在密尔沃基有分公司。许多公司的总部也位于密尔沃基地区,包括水利产业巨头:巴德格计量计量(Badger Meter),艾欧史密斯(A.O. Smith),科勒(Kohler)以及一些中小规模的新兴企业。一些公司已经意识到了此优势,比如通用(GE)和滨特尔(Pentair)已在2008 年合资成立了一个全球性住宅水过滤企业,并选择将总部设立在密尔沃基地区。
  学术和研究设施也是密尔沃基地区的一个显着的优势,超过100位研究水产业的学术科学家和研究人员都集中在该地区。该数字预计在未来的十年中(包括邻近地区在内)将大幅增长。五大湖水资源研究所拥有五大湖最大的淡水研究设施。
  密尔沃基地区拥有得天独厚的丰富淡水资源,该地区还包括了一些业务集中在水和水研 究领域方面的公司。凭借这些公司的战略支持以及其强大的学术研究实力,密尔沃基地区将成为集经济发展,教育枢纽于一身的世界淡水研究中心。2009年,密 尔沃基被联合国城市契约计划授予“创新城市”称号;及2011年获得美洲清洁水资源授予的“水资源奖”荣誉。
  6.资金结构
  7.项目资金/担保到位情况
  建筑所有方股权投入已经到位;
  政府投入包括:
  (1) NMTC(新兴市场税务减免)约386万美元将于EB-5资金募集完毕时一次性支付给项目,约为项目开工时(2012年5月至8月);
  (2) HTCs(历史税务减免)约351万美元将于项目建成时一次性支付(约2013年夏季),项目方将先行垫付所有资金立即启动项目;
  建筑所有方已申请过桥贷款代替HTCs直至项目完成,EB-5贷款获批后将在项目完成前进入置换该短期贷款,以降低EB-5贷款风险;运用过桥贷款是目前美国移民局最认可的操作模式之一,该模式中I-526的通过率非常高;
  项目建筑许可批准函已收到,正式开工许可将在项目开工前完成(申请审理周期约为2-4周);项目完工担保亦将于项目开工前完成。
  8.开发商背景介绍
  开发商HKS Holdings有限责任公司是位于威斯康辛州密尔沃基市的一个全方位的商业地产开发公司。该公司已经完成了超过2亿美元的地产开发项目,并且参与了超过 20亿美元的结构性地产融资。HKS Holdings有限责任公司在包括历史税务减免与新兴市场税务减免的税务减免项目方面有全面深入的知识和经验。该公司已经完成了大量地产开发项目,包括 诸如:
  2007年,与“威逊开发”一起完成了位于密尔沃基市东芝加哥大街311号的一座公寓式办公室与零售商铺大楼的改建,将其改建为一座93,000平方英尺的4层的顶级公寓式写字楼和1楼商铺。项目总开发成本为13,000,000万美元。
  2009年,该公司完成了同区位于北密尔沃基大街153号的一个改建项目,一座 15,000平方英尺的顶级阁楼式写字楼和21,000平方英尺的1楼商铺。该项目总成本约为700万美元,其中一部分得到了历史税务减免的融资。该项目 获得了节能环保设计领导奖评选的银奖(Silver Status by the USGBC’s Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)),并且获得了2009年的市长设计奖(2009 Mayor’s Design Award)。
  2011年5月,与“KBS建筑”共同完成了位于密尔沃基市第29大街与赖特大街东北角的“隔壁儿科”项目,一座儿童医院设施。该项目有7,600平方英尺,分为牙科设施和医学设施。
  HKS Holdings 有限责任公司的负责人是Kyle Strigenz。他毕业于马奎特大学(Marquette University)金融和市场专业与商业法律。之前就职于纽约的Ackman Ziff地产集团任总经理15年。目前他除了就任HKS Holdings 有限责任公司负责人3年,同时还是首通投资有限责任公司(First Pathway Partners)的首席投资官,即本项目的管理人公司。前述多个已完成的地产开发项目,均是在Kyle Strigenz的主导下顺利完成,并且在业内得到认可与褒奖。Kyle Strigenz 20年的职业生涯均在房地产和投资行业,在地产开发和商业融资与资金运作方面具有扎实的知识和极丰富的经验。
  9.监管银行简介
  为保障客户的资金安全,亨瑞集团与摩根大通银行加强了长期战略合作关系,对客户的 EB-5 投资资金进行监管,并为客户节省银行监管相关费用。
  摩根大通银行是全球历史最长、规模最大的金融服务集团之一,拥有 7930 亿美元的资产,管理的资金超过 6300 亿美元,业务遍及 50 多个国家,是投资银行业务、金融服务、金融事务处理、投资管理、私人银行业务和私募股权投资方面的领导者。
  10.退出机制
  还款方式:EB-5贷款在第5年到期时,由开发商出售部分项目资产或以该项目资产做抵押向银行融资进行还款。根据收益预期报告,建筑年平均收益约为150万美元,市场价值约为$21,000,000,完全满足抵押再融资的要求。
  项目文件/资料(欢迎您向咨询顾问垂询):
  移民局批文:美国移民局对该区域中心的审核批文;
  TEA审核批准文件,人口普查资料:证明该区域属于目标就业区域,EB-5投资人仅需投资金额为50万美元;
  商业计划;
  经济评估报告:美国区域经济评估专家保罗.索莫尔斯对该项目就业预期评估报告;
  政府对项目的支持信函;
  未来10年的收益预期报告;
  土地所有权证明文件,产权保险及环境评估报告;
  项目管理协议,已经签约的承租人协议及其他承租人意向书;