FNYMRC纽约威斯汀项目

项目优势

1. 五年后获得绿卡并得到50 万美元现金返还；

2. 逆势上扬的皇后区法拉盛地产市场为最终取得绿卡和还款提供保障；

3. 凯悦(Hyatt)与威斯汀(Westin)两大品牌争相进驻；

4．唯一获得近2928 万美元“美国联邦经济刺激计划贷款”的商业项目；

5. 景气低糜中依然能赢得900 万华美银行贷款(EastWest Bank)的商业地产项目。

6. 单价100 万美金的68 套高级公寓为60 位EB-5 投资者提供2 倍超额抵押；

7. 总记1159 超额工作岗位，满足第二期60 名投资者所需的就业要求；

8. 唯一由纽约著名律师楼Morrison Cohen 和投资银行做正式尽职调查的投资移民项目；

9. 新建筑将成为法拉盛市中心地区最高和唯一的玻璃幕墙高档住宅建筑,眺望曼哈顿， 将成为充分体现转型中的新法拉盛经济活力的新地标性建筑；

10.少见的公共监督和对项目可行性和还款能力的广泛的第三方尽职调查；

项目概要

FNYMRC 纽约威斯汀项目

为了刺激经济发展，美国联邦政府采取经济刺激计划。通过政府贷款的方式帮助对美国经济及公共利益有好处的项目。纽约市政府申请的经济刺激贷款被分派 到纽约的5 个该区（包括曼哈顿区、皇后区、布鲁克林区、等）。在每一个区竞标一个公共项目或对公共利益有益的项目。经过公开听证和辩论来决定项目的选择。北皇后区 “威斯汀酒店及医疗中心项目”由于其对当地社区的公共利益的贡献和项目方非常好的历史业绩，在众多的公开申请项目中脱颖而出。在被详细调查和考证的基础 上，得到了总计为2928 万美元的通过地方政府债券形式募集的“联邦经济刺激计划贷款”。

该项目医疗中心及酒店部分将产生大量的总数将达1159 个之多的就业机会，有利当地经济发展。对eb-5 投资者而言这是他们得以成功申请永久绿卡的重要基础。

项目现阶段目标募集60 名投资者，总共募集资本3000 万美元。5年后每位投资者得到50万美元还款。并且因为项目产生的就业在3年左右取得美国绿卡。

项目费用

发行费 5 万美元

律师费 1 万美元

财务审计费 0.5 万美元

政府费用、翻译、公证自理

项目背景

项目位于美国纽约市皇后区法拉盛(Flushing)钻石地段

交通便利

• 距离曼哈顿乘地铁快车和汽车大约为20 分钟；

• 长岛铁路到曼哈顿仅需15 分钟左右；

• 距离约翰肯尼迪(JFK)国际机场25 分钟车程；

• 距离LaGuardia 机场只需8 分钟车程；

• 紧邻美国职业棒球队纽约大都会队(New York Mets)的主场花旗大都会棒球馆(CitiField)

• 紧邻美国网球公开赛（U.S. Open）举办场馆–美国国家网球中心(USTANational Tennis Center)

• 紧邻两届纽约世博会(1939, 1964)园址公园

生活机能

法拉盛市钻石地段地铁站Main St. Station, Macy’s 百货,喜来登酒店,香港超

市,第20 小学,法拉盛图书馆步行10 分钟皆可到达

项目介绍

资金来源

项目总投资6800万美元。

项目方自有资金1200万美元已到位。

华美银行贷款900 万美元，已到位。

1700 万美元30 年联邦经济刺激计划贷款,预计4月发行。

（1228 万美元30 年联邦经济刺激计划额外贷款，视需要随时发行）。

3000 万美元EB-5 投资款，正在招募中。

纽约市从联邦政府得到经济刺激计划指标，分给五个区，每区一个项目。此项目是皇后区被选中的项目，也是唯一一个得到30 年联邦经济刺激计划贷款的商业项目。共计获得2928 万美元贷款，其中1700 万美元已经到位，如果EB-5 投资人的钱没有完全到位，纽约政府将发行第二笔市政债券1228 万美元，并将贷款到项目中。即使投资人数不够，仍然可以保证项目正常运转。

项目总规模

• 101 间每套面积近60 平米的威斯汀高端商务酒店；

• 68 间高层景观公寓（约150 平方米）

• 58 个现代健康中心办公室(NQMC)

• 256 个停车位的车场

• 餐饮，休闲，会议，SPA，健身中心

• 项目占地约0.8 英亩

• 项目总面积34000 平方米

市场前景

威斯汀高端商务酒店(Westin Element)为Starwood 集团著名品牌之一。

法拉盛旺盛的商业活动使得现存的希尔顿等酒店远远不能满足地区市场需求。高端商务酒店共101个房间。每个房间面积从400平方尺到800平方尺不 等。该酒店的建成将缓解当前法拉盛市中心高档商业酒店房间严重不足的状况。在该地产项目公布之后，两大酒店品牌“威斯汀”和“凯悦”在市场调查的基础上竞 相争取进驻，表明了酒店行业对该地区新建酒店的商业信心。

停车场：该项目将提供一个两层的地下车库，有256 个泊车位，增设的停车位将大大提高此项目的竞争力，带来更多的利润空间。

医疗中心

医疗中心建成后，将为高端私人保健医生和其它医疗专业人员提供86237 平方英尺办公区域。约有65 间面积在1000至4000平方英尺私人保健医生办公室可供使用，现有47%的办公室已经预租。医疗中心将致力于为纽约市提供一个高质量的健康保障设施。 同时将产生大量就业。

就业

未来计划在2 年完成，建筑间接就业、停车场、健身中心、会议中心、高端商务酒店和医疗中心总共直接加间接将创造1,159 就业人数，远远超过第一期16 个和最后一期60 个投资者所需的就业职位数量要求。

在激烈的公开竞争中，纽约市政府对项目进行了大量包括公共听证和第三方尽职调查（律师楼和投行等）。由于对当地公共利益的贡献和项目的还款能力，该 项目超过所有其它报审项目，成为皇后区唯一中选项目。纽约市政府将发行债券募集资本作为“美国联邦经济刺激计划贷款”发放给该项目。此项目是纽约市6个区 竞选项目中唯一一个得到30 年联邦经济刺激计划贷款的商业项目。深入反应纽约市政府对故项目还款能力的充分信任。

政府支持

纽约市长亲笔债券批准。

经济发展局主任支持信。

少有的公共监督和广泛深入的第三方尽职调查。

（1）华美银行为贷款所作的尽职调查；

在地产业行业危机依旧存在的情况下，银行基本上已经不再为商业地产和住宅地产项目发放贷款。华美银行与项目方在2009 年其获奖项目香格里拉上的成功合作赢得了银行的赞同。在此基础上银行依旧做了大量详细的财务与市场调查。才做出了贷款决定。

（2）纽约著名律师行Morrison Cohen 为纽约市政府发行市政债券而对项目所作的尽职调查。

Morrison Cohen 作为纽约著名的律师楼其对项目的尽职调查包括认证债券发行文件PPM 上面的所有涉及到的内容是否真实正确。项目方是否真实，有无未定法律纠纷。此项调查是为纽约市政府在公开发行债券之前所作的，供纽约市政府发行债券并贷款 给该项目的决定作参考论证资料。

（3）M.R.Beal 投资银行为承销纽约市政府的债券对项目所作的尽职调查。

该华尔街投资银行专注公共项目的融资。调查主要集中在资本结构，商业前景和收益分析上。对公共融资有非常丰富的经验。

（4）皇后区政府为“联邦经济刺激计划贷款”公开征集项目时的公开听证会及辩论会；由于联邦经济刺激贷款主要针对公共用途项目，并且竞争非常激烈。该项目能最终赢得贷款源于其对公共利益的贡献。但纽约市的公共及舆论监督非常严格，审核过程也非常严格并且有据可查；

开发商介绍

Fleet Financial Group Inc.是一个业绩成功、理念新颖的房地产开发和资产管理公司品牌。十年来秉持“绿色和有机发展”的开发观念，一直在土地收购，商业和住宅开发，市场营 销，增值战略，融资，物业管理和租赁，以及其它有关活动中被广泛赞赏与借鉴.其最近在皇后区建成的“香格里拉”环保节能商住开发项目，被评为“内容设计方 面最佳新建筑”，而在2009 年12 月获得皇后区商会97 届建筑奖.

威斯汀酒店简介

威斯汀酒店（Westin）是美国的一个国际性连锁酒店品牌，它是属于喜达屋(Starwood)集团旗下。威斯汀是喜达屋集团中历史最悠久的酒店 品牌，而其据点分布是第二多的，仅次于集团中另一个国际连锁品牌喜来登。威斯汀的总部在美国纽约的White Plains。 威斯汀锁定的市场是高阶的消费族群，世界各地的威斯汀都是被当地机关评选为五星级的酒店。威斯汀对于酒店地点的选择偏好集中在城市中的中心商业区。

华美银行简介

华美银行是全美以华裔客户为主要市场的规模最大的商业银行，资产规模100 亿美元，其盈利能力在美国上市银行中排前20 位。也是总行位于加州的第二大银行和南加州最大银行。华美银行兼并联合银行后总资产将超过一百九十亿美元，共有一百三十七家分行，其主要业务范围集中在南 加州和旧金山湾区。此外，在纽约、亚特兰大、波士顿和西雅图等地也设有营业网点，并在上海、广东汕头和香港设有分行，同时在北京、上海、广州、深圳和台北 设有代表处。华美银行因为其保守稳健的经验方式，和在经济危机情况下依旧持续增长的业绩，其股票最近成为华尔街重点推荐的前十名股票之一。

退出机制

5 年后退还投资者50 万美元现金。

对于项目方而言，根据纽约房产交易规定，房地产开发商必须将房产上的贷款还清才能将产权过户给购房人。所以eb-5 投资者在销售行为发生时首先得到还款。根据该项目的设计，每套价值超过100 万美元的共68套高档顶层景观公寓作为投资者贷款的抵押。结构上对投资者利益有保障。此外，对投资者的投资款项目方使用2 倍以上超额抵押，还款50 万美元比100 万以上一套的高级景观公寓被过户给投资人而言，前者对项目方更加有实际利益。