UCSC科学中心兴建方案 A 16 of 19

UCSC科学中心兴建方案 A 16 of 19


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方案性质

提供可能投资人藉由投资于根据宾州法律和2007年2月16日合伙事业合约而成立之PIDC区域中心有限合伙事业十七,以五年为期,贷放款项予美国费城地 区的Wexford-UCSC II公司(下称借款人)。该公司是University City Science Center和 Wexford Science Center 2有限公司为兴建一座位于费城市市场街3711号的UCSC大楼而特别合资设立的公司。借款人将利用此笔 贷款作为兴建此科学中心大楼并将之装修出租给企业使用的所需经费。在这栋十层楼高的大楼内,除将规划出约14万平方呎面积的湿实验室及办公室外,还包括1 万5仟平方呎的店面和5层楼面的停车场。兴建此大楼并将之装璜出租给相关企业使用的整个计划称为「UCSC科学中心兴建方案」。

PIDC根据2007年2月16日的顾问合约受聘为本合伙事业提供咨询顾问的服务,基金发起人的关系企业CanAm GP XVII, LLC则担任合伙 事业的主合伙人。未来,本合伙事业将藉由借款人利用此贷款方案所创造出之直接与间接的工作机会,让投资于此贷款业务的有限合伙事业十七的投资人,达成移民 方案中的移民目标。

放款对象

本方案的借款人是设立于美国德拉威州的一家营利性的有限合伙事业公司,它是由大学城科学中心 (University City Science Center)和Wexford科技2有限公司 (Wexford Science Center 2, LLC)所合资设立。

大学城科学中心(下称UCSC)是1963年在费城市的大学城 (University City)所成立的非营利公司,其30位的股东成员包括此地区内 的一些主要大专院校与医疗机构,如宾州大学、Drexel大学、Rowan大学、Rutgers大学、Delaware大学和费城儿童医院。在UCSC独 特的组织中包括许多致力于新兴技术与生命科学发展的国内外公司。

这些年来,大学城科学中心的目标便是将自己定位为联结学术单位、企业界、金融、投资团体及市场等不同单位的整合平台,以进而发掘、培育并促进新技术的发 展。大学城科学中心的营运主旨就是协助国内外的大学、私人实验室、研究中心或企业取得特定的资源,以将他们实验室的研发成果成功地转入商品化。因此,大学 城科学中心和其关系企业所提供的服务项目包括从发掘目标,到落实概念、产品研发、原型开发、提供资金、实验测试、技术移转,及为配合某些已具备商品化技术 能力的公司所特别客制的商业发展服务等工作。

大学城科学中心可说是全球第一个、也是规模最大的一个市区型的技术研发园区,它在费城和德拉威州内拥有许多的实验室与办公楼,总面积高达200万平方呎。 单是在费城市的市场街上,他们便拥有十四栋大楼,提供了约170万平方呎面积的研究室和办公室。占地17公顷的UCSC位于费城市区西方,紧临宾州大学、 Drexel大学和费城儿同医院。费城的四个主要大众运输系统都有交通路线到此区,区内并有宽阔的停车场设备。目前,园区办公用地的出租率已高达百分之九 十九。

自2002年以来,此园区内的公司已从公、私营管道中吸收了超过3亿5千万美元的资金于相关的投资案件。园区内目前约有200家从事于生命科学、技术与医 疗的企业。从园区中培育出的知名生技公司包括Centocor、3DP、VOX***厂和NEOSE***厂等,大费城地区内约有2万6千个高技术性的工 作是源自于这些曾经受惠于此园区设备的公司所缔造出来的。

Wexford Science & Technology公司是一家从事于房产开发与投资业务的私人公司,其主要业务是对大学、医疗机构和科技 公司提供房地产方面的服务。Wexford是由Wexford Equities公司所独资拥有的子公司,其主要股东分别为 James R. Berens、James C. Davis和Stephen J. Bisciotti等三人,其中后二人拥有Allegis集团和 Maxim Healthcare二家公司的九成股份。Allegis是美国国内第二大的人力公司,而Maxim Healthcare则是美国第四大的 医护人力资源公司。

Wexford目前手边的几个高级房地产案件都是和研发机构有关的,包括马里兰大学的生化园区、Applied Research(由Hershey信托 和宾州州立医学中心组合而成)的Hershey中心、Old Dominion大学内的创新研发园区,和伊利诺技术学院内的大学技术园区。

科学中心方案

在UCSC的委任下,Kling Architects和Binswanger二公司近日才刚就UCSC目前的组织属性以宏观的视野完成了一份大发展计 划。在看过四个类似个案的发展成果及对园区现有机构如大学、企业和规划单位的调查后,他们计划在紧临目前园区设施附近的6.5公顷土地上开发出五个小区。

UCSC位于市场街3711号的这栋新大楼方案,位置上属于B小区的东边,面积超过2公顷。大楼的兴建工作将委由知名的 Zimmer Gunsul Frasca建筑事务所负责进行,该公司的专业能力广受那些强调技术功能性的学界、研究机构、医界和企业界客户的青睐,这些 客户包括纽约的Sloan-Kettering癌症中心和支加哥大学的Knapp生医研发中心。

UCSC将新大楼的最上四层楼规划为实验室及相关业务办公室,总面积达14万平方呎,其下的楼层则作为可容纳520辆车停放的停车厂,临街的一楼地区将开 发出1万5千平方呎的出租店面。这栋楼的主体工程与外观设计均将以符合LEED的环保认证标准而建造,使用土地则由UCSC以象征性的租金将之长期租给借 款人以兴建此大楼。并且,由于科学中心园区是宾州州政府所特别指定的Keystone Opportunity Zone,因此它将有资格享受政府所提供 的赋税优惠。目前,此大楼的兴建工程已于2006年11月正式动工,预计在2008年3月完工。

配备有完善实验室设备的这栋大楼内包括有许多间全新的湿实验室。所有的实验室都包括有工作台,化学罩盖、水槽、棚架和公用空间。公用空间里包括器材室、洗 碗机/快锅室、冷房、暗室,和专门设计的VWR储藏室。共享的实验设备包括桌上型的超高速离心器、细菌培养搅拌器、分光摄影机、冷冻干燥器、平衡器和循环 器。大楼内其它的办公设施还包括有会议室、网络电话、视讯设备、公用设备、会客室、保全系统和接待室等。

此大楼是针对那些从事于生技和生命科学业务的中、小型公司所特别规划的一座具备弹性功能的湿实验室建筑物。这些中小型公司指的是那些产品已超越培养器和加 速器的实验阶段,并经UCSC检定确认他们将可在UCSC所提供的服务与指导下,将其研发技术成功地转化成商品并导入市场。在某些个案中,UCSC甚至可 藉由本身的创投基金担任这些公司的投资者。

大楼的招租业务将交由国际性的房地产中介商—Cushman & Wakefield负责。目前已在洽商承租的客户包括好几家国际性的大企业,与一些目前虽已在UCSC的其它大楼中租有实验室或办公室,但由于空间不敷使用而须再增租新地点的公司行号。

新大楼将使用空间分为二部份,一为实验室/办公室和店面,一为停车厂。此大楼兴建方案的总经费为6810万美元,其中4610万美元将用于第一部份的硬件 建造与设备,其余的2200万则用于停车厂的兴建。停车厂的部份兴建经费将由宾州政府在其所推动的「根留宾州」项目中,提供290万美元的补助款与410 万美元的低利贷款。本方案的主要兴建经费将来自于有限合伙事业17的2千万美元贷款和另外由美国银行和M&T银行所共同提供的2000万美元贷 款。此总额4千万美元的工程贷款将于科学中心大楼工程完工后转为长期贷款,并由美国银行与M&T银行在此贷款合约中担任主贷款人。工程所余的不足 经费则将由借款人以股东权益的方式支付之。借款人所提供的股东权益包括由UCSC以地主身份将本方案的这块土地以450万美元的价格租予借款人使用的租赁 契约。契约签订租期为29年,借款人并拥有二次16年的续约权。总计61年后,借款人将大楼归还给UCSC。

预期UCSC新大楼方案完工后将可创造出约300个新的直接工作,因此,根据费城经济特区的RIMS II就业统计公式,此方案还将可产生出额外的236个间接工作机会,总计此方案将可创造出536个新工作机会提供给合伙事业17的投资者办理美国移民。

UCSC在2005年的财务报告经Goldenberg Rosenthal会计师事务所审核公证后,其年度盈余达6,900,197美元。 Wexford Equity及其子公司Wexford科技公司的2005年财报在Reznick会计师事务所的核定下,年度盈余更高达 21,762,089美元。

贷款方案

贷款目的

借款人计划利用此笔贷款作为其兴建位于费城市市场街3711号的一栋十层楼高大楼的部份经费来源。此大楼将以提供专业的实验室设备来吸引相关业者厂商的承租使用。

贷款金额

贷款规模将根据「投资单位」的销售结果而定,贷款金额以最低50万美元,最高2000万美元为贷款标准。如果最终无法达成2000万美元的最高贷款标准,借款人将自其它管道取得UCSC新大楼方案的所需融资。

贷款条件

此项贷款合约将以年利2.75%的利率水平,半年一次收取利息。付款方式依据借款人过去半年的支出费用逐期拨付,并于五年到期后收回贷款。

借款人日后若发生就业人数未达目标或是未能如期还款的情事,依据「贷款人间合约」规定,主贷款人应有权就贷款企业未获偿付的本息部位,以相等的金额付予贷 款企业(有限合伙事业17),并承接下贷款企业原本所拥有的抵押品权益。若主贷款人未执行此代偿权利,贷款企业将有权要求主贷款人对其名下放款亦视同违 约,进而执行对所有抵押品的保全程序。

预算规划

方案所需经费

实验室/办公楼和店面

整建与设备费用                                    $32,926,721

土地                                                4,469,905

软性成本                                            2,450,999

财务成本                                            2,376,409

杂项费用                                            2,496,662

应急储备金                                          1,370,545

$46,091,251

停车场

整建与设备费用                                    $17,397,290

土地                                                1,671,942

软性成本                                            1,203,839

财务成本                                              488,290

杂项费用                                            1,098,491

应急储备金                                            150,000

$22,009,852

合计              $68,101,103

预算来源

有限合伙事业十七和主贷款人的贷款                      $40,000,000

宾州政府「根留宾州」项目的补助款款                      2,900,000

宾州政府「根留宾州」项目的贷款                          4,100,000

借款人股东权益                                         21,101,103

$68,101,103

还款保证

l 贷款企业(有限合伙事业十七)和主贷款人共同享有对UCSC科学中心大楼内的实验室、办公楼与出租店面之出租权与所有权的第一顺位质权。此部位房产价 值在CB Richard Ellis鉴定公司于2006年11月14日的鉴价报告中,其完工后的价值鉴定为5500万美元。

l 贷款企业和主贷款人共同享有对UCSC科学中心大楼内之实验室、办公楼与出租店面的所有固定物、财物、建材,及和大楼营运管理有关的所有动产的第一顺位质权。

l 贷款企业和主贷款人共享对大楼实验室、办公楼与出租店面的租金、收入与利润等收入项目的指派权。

l 贷款企业和主贷款人共享对UCSC科学中心大楼停车场之出租权与所有权的第二顺位质权,第一顺位质权由提供410万美元贷款给停车厂兴建工程的宾州政 府所拥有。CB Richard Ellis鉴定公司于2006年11月14日的鉴价报告中,对停车场在2008年6月1日完工营运后的价值鉴定为 1400万美元。

l 贷款企业和主贷款人共同享有对UCSC科学中心大楼停车场内所有固定物、财物、建材及和停车场营运管理有关的所有动产的第二顺位质权。第一顺位质权属于提供410万美元贷款的宾州政府。

l 贷款企业和主贷款人共享对大楼停车场的租金、收入与利润等收入项目的第二顺位指派权。第一顺位指派权属于提供410万美元贷款的宾州政府。

l 由Wexford Equities公司和其于2005年12月5日在马里兰州设立的子公司– Wexford 科技公司所提出的企业担保还款。