EB-5投資移民陷阱之資本結構“炸彈”

EB-5投資移民陷阱之資本結構“炸彈”


 

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投資者在選擇投資移民項目時經常會問的問題是:EB-5投資人的資本佔多少比例?畢竟,這直接關係到投資成本的收回的可能,以及項目在EB-5資金不能完全到位情況下是否能繼續生存的幾率。

市場上大多數項目都以公開資本結構取信潛在投資人。

紐約威斯汀酒店項目公佈數據顯示,華美銀行提供了900萬美元的貸款,佔投資總額13%,EB-5投資佔44%。同樣位於紐約的時代廣場酒店項目,銀行貸款1億美元,佔投資總額40%,而EB-5投資佔30%。

馬利蘭博彩中心項目總投資約5.6億美元,其中馬利蘭州政府投資佔1.2億美元,約21%,金融機構貸款額度為1.5億美元,佔27%,EB-5資本僅佔18%。

馬利蘭政府大樓改造項目,債券發行佔54%,EB-5投資佔28%。華盛頓州520大橋所需的20億美元將以“政府債券”的形式向公眾公開募集,項目推介方認為“項目的債券是由華盛頓州政府發行,其信用指數是僅次於美國國債的債券”,“資金的回籠毫無問題,可到二級市場上將債券出手回籠資金”,“有美國聯邦政府的未來撥款保付,又有獲得AA+級信譽評級的華盛頓州州政府做還款保證”。

初看數據,面面俱到,言之有物。實際上,EB-5投資項目的資本結構也可充溢水分。

最常見的做法是借用“過橋貸款”,即銀行通過收取一定比例的服務費先行放貸,但此貸並不實際投入項目,而是固定在託管賬戶或者項目方賬戶內充當“資本托”。待EB-5投資到位後,EB-5資金實際被用來先還貸而不是直接投入項目。這樣,項目實際資本結構將與最初公佈的比例大相徑庭。

前文所述的美國《紐約時報》的報道稱:“根據州政府和聯邦政府的記錄,從2008年以來,紐約房地産開發商已經或正接近融資10億美元,幾乎全部的資金都來自於50萬美元一個(的投資移民),而其中大多數又來自於中國。”

政府承諾的財政支援,尤其是長期的財政支援,存在太多變數。

根據2011年12月馬利蘭州巴爾的摩市的消息,該市的財政局局長彼特弗蘭切特(Peter Franchot)致函馬利蘭州總務署,撤回其對馬利蘭政府大樓改造項目的支援,認為此項目會“將馬利蘭州的納稅人拖入越來越龐大的債務並威脅到州的財政”。

債券發行,更是需要仔細斟酌。美國地方性政府債券與美國國債不能相提並論,債券的收益與買賣均有稅收問題。二級市場內如何出售?聯邦政府不撥款,政府財政入不敷出,信譽評級下降時,“還款保證”何在?