EB-5项目:CMB区域中心最新项目

EB-5项目:CMB区域中心最新项目


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项目(Northpoint Crossing Project)是CMB在德克萨州最新的一个投资项目。项目开发商 Woodridge Capital, LLC公司将与Capstone Collegiate Communities——全美著名的高端学生住宅项目 开发商合作,建设一个多功能学生住宅区。

该项目占地约12英亩,位于德克萨斯州College Station市,具体位置在 University Drive 和Texas Drive的交叉路口,紧邻德州A&M大学 (Texas A&M University)主校区。德州A&M大学规模居全美第六,共有注册学生约50,000名。项目所在位置是这 个城市交通最繁忙的地区,且距离该区域主干道6号洲际公路仅几分钟的车程。德州A&M大学的主校区,包括学校著名的露天足球场,距离该项目也仅仅 是步行或者骑自行车即可到达的距离。

根据建设规划,该项目建成后将成为一个多功能的学生住宅区。整个项目建设分为两个阶段,将包括 总共5栋学生公寓楼。Phase 1将建设3栋公寓楼,共307套总计928个床位,一个55,000平方英尺的底层零售中心,一个10,000平方英尺 的设备齐全的俱乐部,一个拥有1,140个停车位的停车场以及景观庭院。Phase 2将建设2栋学生公寓楼,共308套总计888个床位,以及860个 车位的停车场。该项目最终完成后,还将包括一系列配套设施如:一个商务中心,学习区/图书馆,娱乐室,桑拿房,两个泳池,浴室以及烧烤区,每个卧室都有独 立卫生间,且家具配备齐全。

  项目优势

最早的区域中心之一,成立于年1997年;
目前I-526及I-829的通过率均为100%;
目前,已经有超过800 位申请人通过I-526批准 ;
目前已有超过100位申请人通过I-829批准;
该项目中,CMB投资者资金、政府资金和本地私有资金相结合,构成庞大的项目资金,能够创造超过USCIS要求的就业岗位数量。CMB仅采用区域中心项目资本输入所产生的间接就业岗位创造数  量,因此I-526申请的就业岗位创造证明可以在I-829(更换永久绿卡)申请时使用相同的证明材料;
贷款偿还后,且投资合伙企业中没有其他公有或私有资产,合伙人可以投票决定清算合伙企业,偿还投资资本;

  项目市场分析

项目所在地College Station市同时也是A&M大学的主校区所在地。该大学目前有全职在读学生44,000多名,其中只有 8,000名学生选择校内住宿。在校区周边直径3英里范围内,有多个学生住宅区,其平均空置率仅有2.0%,且距离校区越近,空置率越低。组24项目建成 后,将成为周边最大的也是距离校区最近(距离校园仅0.7英里)的学生住宅区。同时,截至2012年,A&M大学学生入学率平均每年增长 1.1%,学生对于校外住宿床位的需求与市场可提供床位的比例已经达到约5.1:1。因此,当地学生公寓的租金也随之以每年约1.8%的速度增长,相比之 下,设施完备的近年建造的新公寓的租金增长速度更快,达到每年约3.7%。

  就业创造

预期创造就业人数:1,287个间接就业(盈余率23%)
就业计算模式:RIMSII花销模式

  还款机制

组24项目的贷款将直接用于项目的建设或作为开发商项目建设前期所花费的成本的过桥贷款。CMB将获得部分抵押品确保借款人如期偿还贷款。
项目的返款期限为6年,EB-5投资人的贷款利息为1%,每季计息。
Woodridge公司承诺如果因为项目的原因而不是个人原因且各种上诉补救手段都努力之后投资人的I526申请仍然被拒, 将在收到移民局最后通知的12个月内全额偿还投资人的贷款。
如果因投资者个人的原因造成I526申请被拒,普通合伙人将在收到移民局拒绝通知的45天内寻找替代者并退还投资人的50万美元投资款及4.5万美元的管理费,如果未能在该期限内找到替代者,只要被拒原因不是因为投资人提供不完整或虚假材料、欺骗或隐瞒事实、故意拖延不及时回应移民局的补料要求等,普通合伙人将在45天到期后的30天内全额退还投资款。

  CMB组25:德克萨斯州住宅项目

组25项目是分别在德克萨斯州达拉斯市、奥斯汀市和圣安东尼奥市建造三处住宅区:

Peak Street联排别墅将被建造于德克萨斯州达拉斯市的一块儿4.6英亩的土地上,包括6栋木质结构建筑,可容纳174个单元的住户,还包括 84个双位停车库、一间租赁办公室、一间俱乐部会所和健身中心。该别墅2013年第四季度已经开工,预计2015年第一季度完工。

Hyde Park公寓住房将被建造于德克萨斯州奥斯汀市的一块儿2.4英亩的土地上,距离奥斯汀市区和德克萨斯大学约3英里。该单栋A级公寓可容纳 210个单元的住户,一间租赁办公室、一间俱乐部会所和健身中心,周围还有一个297个空位的停车场和两个庭院。该公寓将于2014年第四季度开工,预计 于2015年第二季度完工。

Alamo Heights公寓住房将被建造于德克萨斯州圣安东尼奥市的一块儿4.275英亩的土地 上,是一座可容纳107个单元住户的A级豪华公寓。该公寓包括3栋木质结构的建筑和48个单一车库、一间租赁办公室、一间俱乐部会所和健身中心。该公寓 2013年第三季度已经开工,预计于2014年第四季度完工。

  退出机制

借款人将通过项目租赁、运营、出售和再融资所产生的现金流还款。

合伙企业会收到以下贷款抵押担保:
–    Stillwater Partner Holdings, LLC 提供500万或小于500万美元的资金作为贷款抵押担保(根据计划筹集的EB-5投资额$26,000,000或实际筹集额度的19.25%计算)
–    借款方会向合伙企业提供一个数额不少于EB-5投资款10.4%,但不高于270万美元的利息抵押款,将根据贷款协议,存入一个安全监管账户。抵押款将来源于借款方自身,而非来自于EB-5投资款
–    借款方100%股权和每一个借款项目实体的100%股权抵押担保
–    项目所产生的部分现金流收益作为贷款抵押担保

  还款政策

–    项目的返款期限为6年,EB-5投资人的贷款利息为1%。
–    项目被拒: 开发商承诺如果因为项目的原因而不是个人原因且各种上诉补救手段都努力之后投资人的I526申请仍然被拒,将在12个月内全额偿还投资人的贷款。
–    项目批准,个人I-526被拒:如果因投资者个人的原因(虚假材料、欺骗、瞒报、不配合提供材料、材料不完整等原因除外)造成I526申请被拒,普通合伙人将在收到移民局拒绝通知的45天内寻找替代者,如果未能在该期限内找到替代者,普通合伙人将在45天到期后的30天内全额退还投资款。
–    I-526通过,条件签证(conditional visa)被拒:如果投资人的I526申请被移民局批准,但条件签证(conditional visa) 的申请被拒,则投资人必须在该申请被拒15个工作日内向合伙企业提出撤出合伙的书面申请。其投资款本金将在不影响项目整体运营的前提下返 还。

  项目优势

–    目前I-526及I-829的通过率均为100%,Group A已经全部还款。根据CMB预计,Group B和Group I在今年即将还款。
–    目前,已经有超过800 位申请人通过I-526批准
–    目前已有超过100位申请人通过I-829批准
–    多重投资抵押担保,为资金安全提供了间接保证
–    EB-5投资占比为31.7%;银行为该项目提供高级建筑贷款
–    运用了RIMS II 花销模式计算就业创造,全部为间接就业,盈余率27.8%
–    项目地理位置优越,入住率高

  美国投资移民要求

1、投资100万美元或者50万美元
2、直接或间接创造10个就业机会
3、成年人,无犯罪记录
4、申请人不必有学历、语言、经商或工作经验
5、申请人须拥有50万美元的资产(资金来源合法,允许赠予、继承等方式)