美国住宅开发的九大步骤

美国房地产开发历史较长，已经形成一套完整的体系，房地产开发、建设和经营管理方面的法制也比较健全，开发程序环环相扣，保证房地产业的顺利发展。美国人口出生率虽然不高，但移民多，这就要求为新增人口提供住房。居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。美国房地产开发尤其是在居住建筑开发方面积累了丰富的经验，制定了比较完备的法规制度，值得我们借鉴。本文将以纽约州的开发程序为主进行讨论。
　　一、 市场分析( Market Analysis) 
1． 人口(Population)：人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标。人口增长包括自然增长和移民增长。增长可能是持续的或季节性的。
2． 就业率(Employment)－就业率的增长表示生产的发展，也就预示着房地产市场的繁荣。
3． 收入(Income)：家庭收入的多少决定了它买房的能力。美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25％为宜，加上其他贷款（如购买汽车）的月供总计不应超过其家庭收入的35％。以年息5.5％的25年贷款计算下来，可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右。
4． 供求关系(Supply Demand)：5％的空房率(Vacancy Rate)可以作为供求的临界线。可将实际空房率如5％乘以该地区年平均出售房屋的套数，求得多余房屋的套数。在这些多余房屋售出之后，即可开始新一轮开发活动。此外，还应调查，现有空房都是什么类型的，其价格如何。
5． 可行性研究(Feasibility Study)：技术上的可行性和经济上的可行性应同步进行，而且要进行多种方案的比较。在进行经济可行性研究时，可采用编制现金流量表的方法来进行分析，这是最方便和直观的，便于调整分析。
　　二、选址(Site Selection)
美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出用途规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定了每一块土地的用途，建筑物的类型等。各州的规定不尽相同，但大同小异。
选址就是寻求有开发价值的土地。一般是生地，但也可以是熟地。所谓熟地是指已经开发，在地上建有道路，在地下已敷设公用设施管网的土地。美国兴建住宅极少进行城市旧房拆迁改造。
选择地块要素(Site Factors)主要有以下内容：
1． 交通(Transportation)：距离高速公路、火车站或汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先要考虑的。美国地方政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某一地块的先决条件。在这种情况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责该路段的维护。
2． 上下水(Water and Sewer)：要从市政当局获准，从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够的排污量。得不到足够的排污量常常成为开发的一个难题。
3．公用设施(Utilities)－电力、煤气、电话、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投资建设。但开发商要出具一份保函，保证在建成后的一年内能售出或租出15％的居住单元，使各有关公司能收益，回收投资以致盈利。
4． 大小和形状(Size and Shape)：地块不宜太小，小地块建不了几栋房，但花费的精力并不少。太大的地块应分片购进，滚动开发。畸形地块会使道路和管线加长，施工费用增大。
5．地貌(Topography)：地面的平整与否将影响房屋的造价和可建房屋的数量。地势平缓使土方工程量小，但增加排水工程费用。过于陡斜的现场有时使土方工程量太大，林木茂密的现场，将使清场费用增大。
6． 土质(Soil)：软弱地基、膨胀土等将给施工带来一些麻烦。如地表全是岩石须要进行大量爆破作业，也是不适宜的。最后，地下水位不应过高。
7． 景观(View)－美国人选住宅非常注重景观，水边是最佳选择，其次是树林边等。
8． 位置(Location)－美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是：“位置、位置、还是位置”。地块的位置很大程度上决定着开发的成败。位置的优劣因多种因素而定，其中最主要的一条是距离城市中心的远近。距离城市中心近一些，交通费用少一些，上下班时间省一些。因此，距城市中心较近的住房房价高，但容易出售。但是，距城市中心愈近，地价愈高。开发商在选址时，要多方比较，以期获得最大收益。
　三、估价
地块初选后，接下来就应对其做出估价。美国地产估价通常采用的方法有：成本估价法(Cost Approach to Value)、纯收益法(Income Approach to Value)和市场比较法(Market Comparison Approach to Value)。估价只有估价协会的成员才有资格来承担，由他（们）提出估价报告。
　四、组织形式(Organization)
美国房地产企业没有资质要求，可以由个人、集体或公司经营。
1. 个人经营(Individual Proprietorship)：以个人的名义，不成立任何公司或经济实体来购地开发。这是小规模开发最常用的形式。由于没有成立任何经济实体，所以不缴纳任何营业税和公司所得税，全部收益都归在个人名下。但利润收入较多时，缴纳按累进计算的个人所得税，使收益锐减。另外，风险将全部由个人承担。
2. 合伙关系(Partnership)：这是中、大型项目常用的组织形式。往往是开发商邀请地主和有能力出资的个人或企业参加合伙关系。地主因投入土地，而占有一定的股份（一般为35～55％）。其他出资人按其投入资金的多少也占有一定比例股份。开发商除投入一定数量的资金外，还因负责经营管理而占有比其投入资金应占份额更多一些的股份。上面所说的这种合伙关系是合伙关系中的一种，被称作“有限合伙关系”。在这种合伙关系中，开发商是总合伙人，负责经营管理，责任是无限的；其他投资者是有限合伙人，有权监督审查，责任是有限的。合伙关系虽然是一个组织，但美国法律仍把它视为个人的集合。因此，也不缴纳营业税，收益分配给每个参加的人（包括法人），各人向国家缴纳个人所得税。
3. 股份公司(Corporation)：这是长期、持续项目开发最常用的组织形式。它的优点是把个人和公司从责任上分开。股东们可以分配到公司的全部收益，但公司的风险分摊到股东头上的只限于他投入的股金，而不象以上两种形式，风险将全部个人或参加人承担。另外，股份公司的股份可以自由转移，并不固定在某个人的名下。股份公司的缺点是：要缴纳两层税。先要在公司一级缴纳公司所得税，分到个人手上以后，还应缴纳个人所得税；二是管理费用大；受到联邦或州政府法规的约束较多。
　五、 购地贷款(Land Loan)
地址选定，机构组织起来之后的第一件事就是寻找购地贷款，购进土地。即或象前面提到的，地主投入土地，但地主往往只肯投入一部分，余下部分仍要求以现金支付。
银行接到申请贷款的报告后，要组织自己的房地产部门（美国商业银行都设有房地产部）的人员对报告的内容进行核实，要对地块重新估价，而不是以申请人的估价为发放贷款的依据。
美国许多商业银行发放房地产贷款，普通储蓄银行和保险公司有时也发放此项贷款。这种贷款都是抵押贷款，只能拿到银行对该地块估价的60～80％（视市场兴衰）的贷款。开发商筹足地价款后，还应委托产权保险公司(Title Insurance Co.)进行产权审查，审查该地块是否“干净(Clear)”有没有“纠纷(Encumbrances)”。所谓纠纷是指：附加用途限制(Zoning Restriction)，地役权(Easement)，抵押(Mortgage)，留置权(Lien)，未付费用(Charges)，未付税金(Unpaid Tax)，未了诉讼等(Pending Legal Action)。这些纠纷一般应在土地过户前全部予以清除。买房买地到银行申请抵押贷款，银行一定要你出示产权保险证书。产权保险是一次性付费，终身收益。而且产权保险的费率很低，只有房地价的0.3—0.5%。
在筹足贷款，弄清产权之后，即可成交过户。
　六、 土地过户(Closing)
过户是开发商、地主和银行进行签约的会议。除了三方代表和他们的律师之外，产权保险公司的代表也应参加。另外，地主一方有关该地块的债权人或受权人（如有时）也应参加。在会上，银行受开发商的委托将贷款，开发商将自筹地价款交地主。开发商和银行签订《土地贷款协议书(Land Loan Agreement)》，地主将地契和产权保险文件交银行。开发商和地主签订《土地买卖协议书(Agreement of Sale)》。与此同时，地主向有关债权人清偿债务，债权人签署《释放书(Release)》，将地上的纠纷清除。上述各项文件都必须有律师的签字和公证人的公证方能生效。
成交会后的一件重要的工作就是在该地块管辖的地方政府进行产权和抵押登记，这样才最终完成产权的转移。
购地贷款的偿还是按售房情况分次进行的。例如，该地块上共建造了200套住宅，则把地块理论上划分成200小块，每售出一套住宅偿还相当一小块地的贷款，贷款银行出具这一小块地的释放书（Release）。
七、 开发建设(Development and Construction)
地块和地上建筑物可同期开发，也可分期开发。分期开发就是进行场地平整，埋设地下管网，兴建公用设施，修筑道路，进行绿化，待以后由同一开发商或转手由另一开发商，再新建造房屋。
1． 设计和报批(Design and Permit)：无论是单栋建筑、综合大楼或住宅小区，开发商的第一步就是做出总体规划－总平面设计和建筑物的初步设计，报建设局批准。这一次报批主要是审核各项指标，如建筑密度、容积率、道路、绿化等。批准后再进一步做出施工图，再行报批。第二次报批主要审查各项标准，如防火，卫生等方面是否符合相应的标准。批准后，缴纳建设许可费(Building Permit Fee)和施工监督费(Building Inspector Fee)，即可开始施工。
2．施工贷款(Construction Loan)：开发商可以向银行申请施工贷款，贷款的条件往往是：
（1）贷款分期发放，每次由开发商根据实际发生的费用（发票）填写申请贷款的数额；
（2）协商一个贷款累计发放的最高限额；
（3）以售房收入的大部分（70％左右）还贷。
从以上条件中可以看出，开发商在施工开始，还没有实物进度时是拿不到施工贷款的。所以，开发商还应自筹一部分资金用于启动。由于每笔贷款的大部分用于还贷，因此，在某个时期会出现一手还贷一手借贷的情况。从贷款条件中还可以看出，开发商没有可能把贷款挪作它用。
施工贷款虽是抵押贷款，但勿须进行抵押登记，抵押物是开发了的土地（第二抵押）和正在建设的房屋。
3．建筑许可(Construction permit)：开工前报批得到的许可证应当齐备，它们是：
（1）规划许可－由规划局签发，确认建筑类型、规模符合规划要求。
（2）市政许可－由市政局签发，确认地上车库、车道，地下管网符合规范和市政建设的要求。
（3）给水、排水许可－由水务局签发，确认已取得所需生活用水和消防用水量的许可；确认已取得排污量的许可。
（4）消防许可－由消防局签发，确认室内疏散通道、出口和室外消防车道符合要求；室内外消防系统符合要求。
（5）历史文物许可－由文物局签发，确认保护建筑和文物处理得当。
（6）其他许可－各州根据当地具体情况，还有相应的规定。
4．建筑施工(Construction)：美国实行招标承包制，采用国际上惯用的施工管理体制。这就是由开发商(Owner)、承包商(Contractor)和监理工程师(Inspector)三方组成的管理体系。近来，由于施工公司（承包商）愈来愈趋向专业化，一个专业承包商很难担当起总承包商的角色，需要一个统筹安排、调度全局的人物。于是在美国开始采用一种新的建筑施工管理体制。除上述三方外，又加进施工管理经理(Construction Manager)。施工管理经理不仅承担了原总承包商在施工中的组织、协调各分包商的工作，而且在前期就参与设计和预算的咨询顾问，会同建筑师准备招标文件，进行招标和评标，参与选拔承包商和签订合同，最后，参加工程的竣工验收。
工程施工除了受开发商雇佣的建筑师和管理经理的监督外，在质量上还受政府部门监理的监督检查，参与施工各分包商在进入工地后，都要主动与监理取得联系，向其报告施工进度，隐蔽工程覆盖前要通知监理前往验收。分部工程完工后须经各分管监理验收签字。工程竣工后，只有在各分部分项工程全都验收合格，才能拿到使用许可证书。这一套质量监督体系，对保证工程质量起到了很好的作用。
5． 建筑使用许可(Certificate of Occupancy)：住户入住前，开发商必须拿到该建筑物的使用许可。取得使用许可说明该建筑物已经完成，符合国家规定的规范和标准，可以使用。所以必须完成下面各项检查，并取得相应的批准：
（1） 建筑物的立面、外观符合设计要求，人行道和连接市政道路的通路已经完成；
（2） 全部消防报警、消火栓、应急发电机和其它安全设施业经消防部门验收通过；
（3） 给排水工程获得批准；
（4） 电气、电梯、锅炉均获批准；
（5） 地基、基础、防火、混凝土工程、钢结构工程均已经有关部门验收通过；
（6） 所有标志均已树立，如出口、荷载能力等；
（7） 所有费用均已缴纳。
　八、租赁与销售(Rent and Sale)：在美国有许多沟通买卖双方的渠道
1．信息网络(Information Network)
（1）报纸－报纸在周末开辟专版刊登房屋出租、出售广告；
（2）互联网－开发商和个人把房地产出租和出售的信息资料公布在互联网上，各地的经纪人和个人都能方便、快捷地从网上查到自己要求的资料；
（3）刊物－各地经纪人事务所定期出版房产出租、出售信息、资料的刊物，免费散发传播信息。
2．企划书(Offering Plan)：在美国纽约州，为了广大居民的利益，对多户住宅、公寓、住宅小区房屋的销售有一套严格的要求，这就是开发商在售房前，应向司法部递交一本《企划书》。企划书应包括的内容在《商业基本法》中有明确的规定。这些内容包括：兴建公寓的目的－普通公寓，老人公寓，低收入公寓等；房屋设计和技术说明；房屋的售价，销售合同的格式；分期付款赞助计划；公寓房管委员会的组成和管理费的构成及数额等。有关的建筑师、工程师、律师都要分别在书中签字。开发商以发起人的名誉宣誓签字。企划书一经批准，开发商即应遵照执行。只有在企划书批准后才允许进行销售。销售时应向买主出示企划书，成交后买主应得到一本。
在公寓单元总数的15％售出后的两年内，开发商是当然的管理委员会主任。实际上是对其开发的公寓的各方面考验两年，弥补缺陷。此后，由住户组成的《业主协会》另行聘用管理人员。
2． 销售机构：少量房屋单元的出租和出售勿须设立专门机构，只要在某个经纪人事务所登记即可。但大批新建房屋的出售出租，则要设置销售机构进行推销。这种机构很少是由开发商自己来管理的，大都委托一家销售公司来管理。这样虽然化费售房金额2～3％的代理费，但可省去许多麻烦，而效率比自己办理要高得多。
3． 房产销售：销售办公室开张营业后，通过各种媒体把信息传递出去，当然就会有人来参观选购。在市场正常的情况下，平均每20个参观者，应有一户签约购买。有意购买者：
（1）要填写买主登记表－内容包括姓名、职业、现住址、收入、家庭人口、迁移原因、欲购单元号、预计签约和迁入时间等；
（2）获得一本企划书；
（3）付订金，一般在$500元左右，实际上是企划书的押金。无意购买者退还企划书，则开取回订金。
有意且有能力购买者，则与开发商签署买房协议书，买主付20％的头款。这笔钱存在开发商的律师的特殊帐户上(Escrow Account)，双方都不能动用。至此，房产的买卖尚未完成。纽约州法律规定，新建住宅公寓只有在单元总数的15％售（租）出后买房协议书方能生效，入户。这是因为在住户少于15％时，组织不起来业主委员会和房管会。所以，提前签约的买主并没有把房价款交足，也不能入住。若某买主急于迁入新居，也有有一个变通的办法。那就是签署一份租赁－买房协议书，买主先以租赁的方式迁入，付租金。但这些租金的一部分（一般在50％）可在日后冲顶房价款。待到买主达到15％以后，协议生效。于是，召开过户会。
九、房产过户(Closing)
过户是房产交易过程的最后一个环节。过户前要准备好一切有关文件，过户会要有各方有关人员参加，签署各种文件，交割各种款项和费用。
1． 文件
（1）合同：合同是房屋交易的基础文件，合同应包括以下一些内容：
1) 买卖双方的姓名（如果是个人）或名称（如果是单位）和住址或办公地址。个人如有配偶则应写上夫妻双方的姓名；单身注明单身；离婚注明离婚日期；鳏寡注明丧偶日期。
2) 房产详细地址。州、县、镇、区、街名、地块号、门牌号、单元号；
3) 建筑物和单元的平面图。房屋结构构造的简要说明；房屋、单元的大致面积。二手房没有平面图时要进行丈量。美国卖房常不以平方英尺计算价格。一栋有100个单元的公寓，就有100个价格。这样就避免了因丈量不准确引起争议。也避免因制定建筑系数、楼层系数、朝向系数等即繁琐又不准确的系数。
4) 房产价格。公寓的价格是经司法部批准的；旧房的价格则由估价所作出。房价款一般分两部份－头款和抵押贷款。头款在房价的20％左右。
5) 过户日期。
6) 买卖双方违约条款。
（2）地契(Warranty Deed)
卖方要给买方一份签署的地契，写明详细地址－州、县、镇、区、街名、地块号、门牌号、单元号、税务登记号和在房地局登记的卷、册和编号。美国房地产权属证明不是政府签发的房屋所有权证书或房地产权证书，而是地契。房地产买卖成交后，房地产转让当事人持地契到房屋所在地政府登记办公室备案，由登记办公室给地契编一个号码，并加盖印章予以确认，完成产权的交割。
（3）产权调查报告和产权保证书；
（4）石棉调查报告和白蚁调查报告。石棉能致癌，美国政府严格控制石棉及其制品的使用。白蚁在美国已不多见，但对建筑物进行白蚁调查的规定延续至今。
（5）企划书。
2．人员：卖方买方，中介机构，买卖双方律师，买方贷款机构代表，卖方贷款机构代表和产权保险公司代表。
3住房贷款：购买住宅是美国人一生中最大的一笔消费支出，很少人用现金购买住宅，大多数人靠贷款。美国政府正是通过住房贷款方面的税收优惠政策刺激住宅房地产市场的发展。住宅购买者在计算自己当年度的应税收入时，可从自己的总应税额中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入，也就减少了纳税额。当然，优惠政策是倾向中低收入者，而且只给真正购买住房者。