客户： 我有一个房子现在要卖掉， 很多很多年以前买的，现在也是涨了很多倍了。在cupertino， 如果现在卖掉的话， 我知道现在有一个联邦州税和 StateTax，现在的税率是多少？现在我们不住在里面， 基本上都是出租的

专家： 如果是出租的话，那就是投资房，对应用资本利得，Capital Gain来算，以你的情况应该是超过一年， 用long term capital gain来算 现在还是15%. 换句话说， 如果你是30万买的， 现在变150万， 赚120万，那这120万里面的15%也就是18万就是你的long term capital gain.

这个会放在你的schedule D里面。如果你还有其他的项目，比如说从business  involves，那就一起加起来就是总的税。如果单就房子来讲的话，联邦的就是我刚才讲的long term capital gain 15%,那加州的话还有加州的capital gain. 基本应该是联邦的一半以下，相对比较少。总共加起来应该是在20%以下，换句话说，如果你赚一百万的话 大概联邦和加州的长期资本利得在20万左右。但是，如果你想延税， 想延到以后的10年或20年，有一个方法就是在房地产方面就叫做1031 exchange .

客户：这个change必须是投资房转投资房吗？

专家： 符合1031 exchange的条件必须是两个字“Like kind”也就是说， 如果是土地的话， 那就交换土地， 如果是出租的话可以交换另外一个出租房， 当然你可以买1-4 units也没有问题。如果是commercial就交换commercial .如果你选择用1031来交换延税， 有一个很重要的就是你现在这个房子所欠的贷款，如果说已经还清的话， 你如果卖到120万， 那你买的新房子必须是在6个月内成交。1031 exchange必须是6个月内成交。  这个换房的动作是这样子： 你新买的投资房的成交价必须高出之前卖掉的房子的10%的价格。 比如说之前是100万卖掉的， 你新买的房子必须是110万，这样子你所有的20万的税就可以延到你的新房子上面去。当然还有一个方法，也许不是太适用，原来是自主后来变出租，但如果你把他拿回来再自主两年的话，你就可以当做自主出售，那就可以有所谓的一生当中夫妇免税50万的优势。

客户： 我的情况是这样， 基本上我已经退休了，我有好几栋房子， 我也不打算再买房子。我也不会再做什么投资， 我的意思是趁现在价钱好的时候把它卖掉。 基本上我就想少付一点税。

专家：有一个方法我不知道你愿不愿意去试， 这个当然对税务上基本上可以全部省下来。 如果是这样的话。我刚才已经已经讲完了， 如果是再自主两年再卖，夫妇是50万的优惠。一个人就是25万。 这个也不用再提了, 这个也不适用于你目前的情况。

如果你想去试一下一个比较特殊的方式可以这样做，比如说先不要卖，先过户你们自己成立的一个慈善机构叫family foundation. 这当然是你跟你太太两个人的， 成立这个foundation的目的是干什么呢？你跟你太太是这个慈善机构的负责人， 将来走了以后，小孩子做负责人。在这个条件之下， 你把这个房子先过户，不能先卖， 你一先卖的话，那就要交联邦和州政府的资本利得税。但如果你先成立一个家庭的慈善机构，大概几千块钱就可以搞定。先过户， 叫Grand Deed等Grand Deed进去之后呢。第一个是你的税务优势， 这个房子在你过户当天，根据市价做一个appraisal. 价格是120万， 这个120万就变成了你未来五年你可以抵税的依据。抵你们每年的AGI的20%。 可以抵5年。 120万除以5年，一年就可以抵掉24万，当然看你的AGI有多大，也许用不掉。除了你可以抵未来五年的税之外， 过户以后的房子变成你们自家的慈善机构， 当然这个房子就不是你的了， 按理说这个房子是属于联邦和州政府的。 当然我会跟你讲怎么处理， 但名义上就是他们的。 过户后你再把房子卖掉， 那税最多就是2%了 这算是一个transactional business tax。所以你把你的整个资本利得从20%降到了2%。 几乎是很少的钱 2万多块就搞定了。 那你所有的120万就留在你所谓的Family Foundation里面。 钱在里面干什么用呢？这个我稍微提一下， 今天不多讲。这个120万每年捐出其中5%的asset， 大概6万块钱捐出。有两种方法， 懒惰一点， 叫Non-operation 捐给红十字会。那每年捐5%,20年不就捐光了吗? 按理说是的，但在运作上不是的， 结果是什么呢， 如果你懂得怎么去运用这120万的话，你每年拿10%的收入是很普通的，你捐出5%,还有5%剩下， 那用1.05乘上几次方，这120万， 明年办成124万，后年变成130万，去掉5%-6万去掉后， 你还继续成长， 做法上当然有很多啦。可以用所谓的地税去投资，后者你可以用你夫妇两个人的储蓄去投资，可以买一个survival life，用很少的钱， 一比四或是一比五吧， 你放一个20万就可以保到100万，人都是要走的嘛，对不对?你20万cash放一边的话呢，他只算你20万的5%来做donation用的， 但是你真正的收益回事100万， 换句话说， 有什么事情发生， 你这个100万foundation立刻就变成了2-300万的资产。我刚讲的， 小孩子会接下来管理。 长话短说，这个就要看你对慈善有没有一个Passion.

客户： 这个东西， 我的会计师也跟我讲过Family Foundation. 问题是这样子， 这个钱进去了就出不来了。你最多就是付给自己的薪水等东西，对吗？

专家： 可以出来。我刚才话没有讲完是因为我把你的foundation当成一个non-operation的，这个当然你就不能拿薪水， 这个叫懒人基金会， 但是你想做一个operational foundation.就是一个比较主动的慈善，比如说：汶川大地震，全家人飞回四川去赈灾，把钱也带上，交给当地的公安机关，这就等于是自己在做慈善而不是假借他人之手records还是什么的， 那种懒人基金会就不能拿薪水，如果你是做自己operation的话，你捐了5%出去，另外你还可以付给自己薪水 ，比如像某某公司捐了100个Million给印度做艾滋病的防治。全家包私人飞机飞到印度最需要艾滋病防治的地区。他整个的花销包括私人飞机再拿一份薪水。但是薪水不能超过你总资产的8%。换句话说， 你100万的所谓的资金在里面， 你一年不能拿超过8万块钱。这是一个很简单的规定。你只要自己去经营foundation的话， 一面可以赚取更高的收益， 同时， 只要你捐出5%之后，剩下的你还可以拿薪水， 这样子钱就出来了。但是因为是你的薪水你还是要报所得税。 但是你可以控制多少钱。

客户： 所以， 我就是说呀， 这个钱你拿了还是要报所得税。

专家： 这是当然的， 因为这个钱拿出来了， 就要看你拿多少。因为她不是有一个schedule吗。多拿income tax就多，但是你不要忘了里面有相当一部分是你的social security tax. 如果是income tax的话呢，就看你怎么去避税。也可以做得到。好像你现在投资房市， 你很懂对不对， 你投资appreciation， 投资的钱不是你的钱，根本是你买房子的钱， 80%的钱是银行借给你的。居然有50%的房子的价值是房子的improvement你可以用earn 七年半来避税， 这根本不是你口袋里面的钱， 而是银行的钱让你去抵税。所以也可以把你的income tax也可以抵掉， 用hill indicate.这个就不是问题。我只是解答你的疑问， 这个钱是可以拿出来的

客户：但是你要 拿回来要分好几年 等于就是付自己薪水，然后就是基本上慢慢一点点拿出来这样子的嘛？

专家：对， 你想要拿多少就拿多少。更重要的是， 我并不反对去做一些慈善。不过做慈善这个钱也是出去了 如果以前的角度来讲， 这也是一笔开销。

但是你没有想到 他这个钱，我刚刚讲了 6万块钱是羊毛出在羊身上 根本不是放进去的钱 因为你的100万 如果你很简单地放在tax,平均每年的收益是百分之十二道十八，而且是用房地产抵押的，这个钱是你赚进来的钱， 我刚刚说的是100万一年10%的话 就赚10万了嘛。对不对， 这个是很简单的

客户：你这样讲我是可以理解的， 但是我讲的是我拿这个钱去投资Tax Lien 那么投资的话都有风险， 这个我不能就是说这个东西就是稳拿的， 稳赚的。不能做这个假设嘛，对不对？不过这个没有关系， 这个也是一个很好的办法 但是我想这个东西对我可能不是很合适。我倒是比较倾向你刚才讲的夫妻两个住满五年可以抵税， 现在我想几年以前是这样， 住满两年就可以抵掉，但是现在新的税法好像不是这个样子， 据我所知。他是说，比如你住满两年的话抵五分之二，换句话说，夫妻两个不是抵五十万， 而是五十万的五分之二，按照比率来算。

专家：这个当然可以再去确认一下 不过， 你愿意拿回来再住两年吗？还是你现在就想要卖了？

客户：因为现在是这样子， 我们现在讲的是上百万的资金。你说如果我住那边一年可以省掉10万的话， 我为什么不住呢？我可以再搬回去住的呀。

这种事情就是我为什么要打电话给Frank的意思，我要把他搞清楚，权衡轻重， 并不是说我完全…税是一定要的，但我怎么样从很多的选择当中选一个最适合我的。因为我有很多栋房子， 我要知道该怎么样住， 是这边住两年， 那边住两年还是怎么样？哪个做为我的primary resident？这个东西我一定要搞清楚，如果不搞清楚， 莽莽撞撞， 我不是讲的几万的事情， 我们讲的是上百万的事情

当然

专家： 你如果要claim  Georegioncy的话呢，按照国税局的话， 你这两个房子必须超过50个Mile以外，才可以claim Geo-regions .

客户：我50mile以外也有房子 但这个东西不是我们讨论的重点， 我现在想要知道的税的东西， 第一个你说需要再查一下，麻烦你再帮我查一下 是连续住满两年还是断断续续加起来两年。另一个问题就是我们邻居大部分人就是这么做， 把老房子拆掉盖新房子 ，那么盖新房子的话价钱就会卖的更好， again,这个税的方式是怎么算的？那个地价呢，我打电话到county去问， depends on person answer the phone.有的人讲说按照你原先的地价，我的税也许不到20万的地值加上improvement价钱， 有的人说不行， 要按照市场上全新的价格来打税？那到底是哪个?哪个是真的。 这个我需要搞清楚， 这样子我才知道这个房子我该怎么处理。

专家： 这个我知道， 因为我本身自己的房子也在加盖。所以这个问题其实蛮单纯的 这个就叫Supplemental tax. 因为你本身的房子所有权没有改变，你没有过户的问题 在原地重建还是在原来的地方， 这个土地价值就是你现在收到这个税单上面的价格。他每年不超过2%， 这是proposition 1979年加州的税法。因为当时每年根据市价改来改去 百姓受不了嘛， 你知道到， 旧金山今年涨37%,那还得了。那这样讲不行。 这是1979年proposition 13订的不能超过2%，当然你当初买的地价是经过这么多年， 每年加2%,但是还是有限的 所以现在我们讲的Sucrimental tax 是根据你现在去拿地的时候， 你的contractor从architect拿到的这一份所谓的改建图 拿Permit的时候， 你在cupertino的市政府有很多部门嘛， 有这个Architect building department,还有这些Permit他会帮你算学区，school 划分， 接水管费啦等等， 因为你那个房子改建从以前的3个房间变成5-8个房间。他的用水量又不一样。

客户： 对不起， 我不是改建。 我是要把整个房子拆掉，再盖一个全新的

专家： 其实刚才讲的还是一样， 如果你是拆掉的话， 你的Tax role土地的部分就是现在你税单上的， 因为你没有过户嘛。你没有过户的话， 还是按照你原来的税金 但是你这个新房子的话。。。

客户： 我打电话给county的时候他也是这么讲，他这个东西他不是在city，而是在county. County是这样跟我讲。我有跟她提到我是原先的owner， 我也没有打算要卖。 他回答说， 我们不管你原先的地是多少钱， 我们是按照整个市价是多少钱， 比如说市价是250万的话 ，我们按照250万来打税 不管你的地占多少。

专家： 那他是按照市价来算是不是？

客户： 对， 他是跟我这么讲 很多人为了逃税避税， 我们不管你是出于什么原因 原先是多少， 我们现在按照市价来计算 所以我们不知道他这个到底是不是这样的。 在county里面， 真是见仁见智 ，像你所说就比较合理呀， 地是地， improvement是improvement  两个分开来。 如果当时我买的地是8万的话， 每年2%， 20年下来， 也不过是20万左右 。

专家： 这个是这样子， 我不知道county跟county之间是不是不一样 但是我清楚的是，在旧金山， 不管你是加盖还是。有两种， 如果你是做一些Improvement ,没有改变房子的外观 ，这个就不需要经过community的hearing 。但是如果你改变房子的外观， 像你这样的整个拆掉的话， 那就需要两年的时间去拿permit，还需要hearing, 邻居同意。不论是怎么做法， 一个拿permit,一个不拿Permit，在旧金山的做法基本上就是在improvement的基础上来算Supplimental tax而不是改变的原来的Tax role 而用现在的market来计算。这是很不合理的

客户: 举个例子讲， 我有一栋房子， 也是在cupertino 我当时买的时候是不到20万 房子当时的估价是这样子算的， 你房子是值几百块钱，把所有的20万都放在地上面  他就是这么做的。 他是见仁见智的， 他随便  他可以说你的地值三万， 也可以是一半，也可以说全部的价值都在地上面

专家： 他讲的这个也有道理 你知道为什么？ 因为如果你全部拆掉的话 他就会把你原来Tex Role  如果是50万的话  原来的有improvement跟土地，对不对 各一半， 基本上都是一半一半的 。除非你在一个很偏远的地方 地10%， 房子90%。 但是在湾区， 就好像我们90年在旧金山买房子一样的。大概都是一半一半啦 比如说买30万的话就是15/15. 像当初你20万的房子， 也应该是10、10万左右。这应该是这样

客户： 我再跟你讲， 因为这个是我自己的房子， 我很清楚。 这个完全是见仁见智的， 他要跟你说1跟9还是5跟5，完全是由审核的人  他高兴怎么填就怎么填 而且这个东西下去以后不准再改的， 你说要跟他们管理人员讲，他的管理人员还会护着他。 这个东西都是我亲身经历的而且不止我这样， 我的邻居也是这样

专家：所以我在比较保守的立场建议你这样子， 如果你是remodel 增加addition你保值你原来的地基， 你保持你原来房子的样子 这没有问题  他就不能乱搞，因为你原来的房子还在，但是你全部给拆掉的话  这就很难讲了

客户： 我想说的是百万不是一个小数目， 我想问的是现在有没有一个可靠的 习惯怎么样做， 法律规定是怎样的？因为我们现在讲的都不是3,5万， 现在讲的都是上百万的税。

专家：现在你不要管他几十万，几百万还是几千万，这是另外一回事， 税率这个东西我跟你讲了， 地税的部分是county在管的， 也就是你说的，见仁见智，county跟county之间有不太一样。这个东西我也没有办法帮你， 因为我也不知道， 我也不在cupertino那边做。所以我这个帮不了你。我简单得来讲， 你如果要卖掉的话，大概是20%的资本利得。15%是State long term capital gain, 大概5%的long term capital gain, 合起来大概20%的资本利得。 除非你有其他的sholter可以去outset.要不然就一定要交了。 有没有类似的方式， 例如说分期

客户：我现在的税率是非常高， 因为我还有其他很多的收入， 但是几年以后我可以稍微安排一下，让我整个税率降下来，如果能在这个方面有措施的话那就更好了

专家：我可以告诉你另外一个方法，你要分期的话很简单啦， 叫installment field 换句话说， 你房子卖了， 你知道carry back一个loan。 你一百万的房子你卖给他了 ，但是自己做为银行，借给他80%的贷款，就是80万的贷款， 然后你在房子的grand Deed里面加上一个security note,所谓的借据，把这两个拿到county去做抵押，你一定要去做recording 啦， 因为你如果不去recording 再去借另外一个Loan, 那就变成所有权，这样子的话，你就是房子的第一债权人借80万， 你真正卖掉的部分只有20万， 那个20%万乘上你房子涨的部分80万就是16万再乘上的20%，那你税率就是3万2千块。这样子可以， 他什么时候还给你， 利息部分不算 本金例如说第二年再还你20万，20万里面扣掉利息之外，那你又要再乘上20%是你的capital gain 就是这样子。这个就叫intallment sales,就是你不要一次cash,自己做lender， carry back.你把你的税就从20万变成3.2万分六年来付。也可以

这样子capital gain就会少很多 。 你可以给买方讲我不愿意做cash sale。 你只需要付20%-30%de downpayment 剩下的我直接借给你， 不要找银行 利息跟银行一样。但是你六年付清 换句话说你每年付20万， 20万这样。 甚至你可以根据自己的税率。比如说你三年后退休， 5年后退休， 跟买方讲说你今年付我10万， 明年付我20万，后年付我30万也可以 就放在security note上面。总之你不要一次拿cash就可以把他变成一个分期的付你的long term capital gain.

客户： 那在这一段installment sale期间， 这个房子是算谁的呢？

专家： 这个transaction跟买卖房子完全一样 ownership就立刻转移了， 房子所有人就是你， 只是银行要有一个security note. Security note里面就说明了这个房子是你的，但是你还欠他一笔钱。Security note就放在Grand Deed下面 也就是说，当你要卖房子的时候 你这个security note要付清， 要不然grand deed就不能Grand给别人 因为她已经有一个condition的情形， 因为你是first Grand deed， 就是用Security note来做一个抵押。