TimeShare, 分時度假..

顧名思義，timeshare就是“share time”的意思。它指顧客購買一個房產（大部分是度假村的公寓樓單元）的一部分時間的使用權，比如每年內的某一個星期，同時擁有這段時間內這個房子的產權。雖然這個產權不是完整意義上的房產產權，無法用來進行房產增值的買賣，但這個限時產權是可以出售的，也就是說，房主擁有限時產權的地契，可以把時限內的房屋使用權出售給別人。
　　這樣的一種房地產經營方式一般都在度假村內進行。最早期的時候有一批房地產開發商用這種方式來吸引投資人籌措建房資金，可惜他們籌到錢後就無恥的卷款潛逃了，於是timeshare落下了一個壞名聲，說起timeshare大家就認為這是騙錢的鬼把戲，立刻跳出三丈保持安全距離。其實，現在出售的timeshare早都是建築好了的度假村公寓，不存在交了錢沒有房的尷尬。如果你瞭解它，知道它的經營理念究竟是什麼，也很有可能它是適合你的一種旅遊投資計劃。

　　大部分timeshare度假村公寓都建在風景如畫的旅遊勝地，配套設施齊全，擁有游泳池、網球場、高爾夫球場等室外娛樂設施。公寓內部裝修豪華，以一房一廳的房型為例，一般都配備全套廚房設施，包括烤箱，爐子，洗碗機，鍋碗瓢盆和餐具，有的還有基本的調料。廳裏傢具設施一應俱全，沙發一般可以打開作為客床。電視大多是廳和主臥各有一個。每星期有專人來置換毛巾與床單。有的房型還包括雙人按摩浴缸，觀景陽臺等，取決於度假村的位置和公寓的具體設計。基本上，這樣的公寓都屬於豪華公寓系列，條件優越遠超過大酒店的普通套房。
　　這樣的度假村如果按照市場價格對外出租的話，一般每天的價格在幾百美元左右。因為它的建築風格是面向普通家庭的，而一天幾百美元的價格又非絕大多數家庭能夠承受，所以出租不可能成為度假村的主要來源。於是度假村們普遍采取了timeshare經營的方式，向游客們出售公寓的使用權。
　　一般的美國家庭每年全家外出度假的時間基本在一個星期左右，於是使用權的出售也以星期為單位，每套公寓可以出售52人次。顧客支付一筆錢購買一個公寓一個星期的使用權，得到一張房契，擁有契約規定時段的終生使用權。儘管是限時房契，但和任何房地產買賣一樣，擁有房產就要向政府交納年財產稅，當然，這個要由房主按年支付，再由度假村統一代交，類似於國內住宅小區的稅和管理費。比如說，在佛羅裏達州的奧蘭多市Disney樂園附近擁有一套兩房一廳可容納6人的度假村公寓一個禮拜的使用權，房主需要在購買時交納$15000，以後每年交納$300的稅金，保險和管理費。

　　那麼一個游客為什麼要花這麼多錢去購買這樣一套並不真正屬於自己的公寓呢？有什麼特別的好處讓人甘心花費許多銀子，而且每年還要交錢？擁有timeshare與住旅館非常類似於買房和租房的關係。對於一個熱愛旅遊的家庭，假設每年出門旅遊一次，一家人住宿一個禮拜稅後花費700美金，那麼30年裏就總共支付給旅館21000美元。如果擁有timeshare，就相當於一次性支付一生裏的度假住宿費用。同時因為timeshare買賣等同於房產買賣，其產權可以轉讓或者出售，在地產不貶值的情況下，對於頻繁旅遊的家庭來說這確實是一項非常合算的投資。即使每年仍然要支付300美元的雜費，但比起700美元來說仍要小很多。
　　聽起來不錯，可是為什麼很多人購買了timeshare後極其後悔呢？
　　我們依舊用上面的例子，假設如果不購買timeshare一個普通家庭每年出門度假一個禮拜在旅館住宿上的花費是700美金，那麼購買timeshare的花費的$15000要用37年半才能收回。也就是說，購買timeshare的花費加上每年的300美金年費，相當於連續37年半不斷出去旅行，每次住宿花費在700美元。這樣一算，如果買房的好處過37年多才能開始正式開始享受，好像沒什麼人願意把錢壓著三十多年後才享用福利吧！
　　所以，適合最購買timeshare計劃的是年輕人，高收入，而且非常熱愛旅遊。而事實上，一般出售timeshare計劃的度假村在向顧客推銷之前都要事先調查顧客的家庭收入，一定要符合才可以。不同的度假村有不同的價位，這個規定也不盡相同，不過大都要超過六萬的年收入才合格。
　　最後一個問題是，既然目標客戶群都是熱愛旅遊的高收入年輕家庭，一般說來這樣熱愛旅遊的人都喜歡每年去不同的地方，很少有年年去同一個地方度假的。這就引出了購買timeshare的另一個好處，也是另一個賣點：在全世界範圍內交換公寓。
　　現在美國主要有兩大私有房產交換組織，Interval International (II) 和RCI，大部分度假村都是這兩大組織的成員之一。房主在向組織交納每年幾十美元的會費後，就可以把自己擁有的公寓時段存入房產銀行進行交換。不管交換目標是夏威夷的昂貴五星度假村，還是墨西哥小山村裏價格便宜的普通旅館，交換費都是統一的，大概在100美金左右。除此之外，因為兩個組織都是世界性的交換機構，其“銀行儲蓄”的數量是巨大的，每個會員度假村一般都在不同時段有沒置換出去的閑置公寓。這些閑置公寓也被提供到組織裏供會員以周為單位購買更多的旅遊假期，價格根據地點和時間差異很大。促銷的時候，很可能以200塊的價格拿下平時要花1000多美金才能住到的超級豪華旅館。這也是為什麼銷售timeshare的度假村總在宣傳他們是在銷售一種新的旅遊理念：衹要安排得當，花平民的錢，也能享受富豪級別的豪華待遇。
　　有了龐大的世界級旅遊置換組織的支持，timeshare確實可以說是一種新穎的旅遊投資概念，但它並不適用於任何人，而且非常取決於購買者當時談判下來的價格和時段。過去幾年，很多度假村還出售那種隔年住一個星期的便宜計劃，總價在五、六千美元，隔年交一次管理費，但因為有置換組織的存在，中間沒有計劃的那年還可以通過置換銀行以非常低廉的價格購買閑置的公寓時間，十幾年就可以收回旅遊投資的成本而享受淨收益。有些房主更可以利用置換組織的優勢，經營相關的旅遊業務，把花出去的錢變成商業投資。但目前看來，timeshare的價格和管理費都處於上漲趨勢，直接從度假村購買是非常不劃算的行為。如果感興趣的話，最好通過二手市場，低價購買以前管理費較低的timeshare。購買的時候一定要注意自己購買的時段是什麼，是52個星期隨便挑呢，還是大假，比如聖誕或者國慶節都不能使用。Timeshare根據時段選擇的不同和度假村星級的不同價格差異很大，真正購買前一定要打聽清楚，注意管理費的額度，不要因為銷售人員的述說而動心，購買了並不適合自己的產品。