波士顿地产公司(Boston Properties)

波士顿地产公司(Boston Properties)


    波士顿地产公司Boston Properties, Inc.(以下简称为公司)原来是一家地产开发商,1997年转型为“写字楼REITs”并上市,四年之内,收入从1.5亿美元增长到10.3亿美元。 2010年,公司收入为15.5亿美元,超过94%的收入来自写字楼租赁及相关业务,营业利润为5.2亿美元。目前,它是美国最大的上市“写字楼REITs”。
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    公司在美国一线城市的“中央商务区”开发并运营高档写字楼,物业主要分布在波士顿、纽约、旧金山、华盛顿和普林斯顿五大核心区域。
    公司客户大多是各行业的龙头企业,而且集中度较高,其运营的物业中,31%的面积租给了前二十名客户,包括美国政府(占5.3%)、洛克希德•马丁、花旗银行等。公司甚至还会给这些客户提供短期贷款,以缓解其租金压力,进一步巩固关系,同时获取利息收入。
    “波士顿地产”通过发行REITs来融资。
    公司的融资水平比较高。这是因为它持有众多优质物业(与美国政府的长期合作关系,则使得它能较容易拿到核心商务区的土地),而且自1997年上市以来,给股东带来的年化收益率高达19%。另外,它也有小部分资金来自银行贷款,还贷压力较小。
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    公司的经营实体,则是其控股的“波士顿资产有限合伙企业”(BPLP,Boston Properties Limited Partnership),由它来负责写字楼项目建成后的出租、出售和管理。
    由于公司是由房地产开发商转型而来,开发能力较强,所以项目主要是自行开发,这有利于控制工程质量和成本。项目开发主要是由BPLP的“全资纳税REITs子公司”来负责。也有部分写字楼的开发由其持股的“波士顿地产写字楼增值基金”负责。
    除了自行开发项目外,“波士顿地产”还利用发行BPLP的“普通或优先有限合伙权益”,收购和合并外部项目。这种利用权益换资本的形式,极大地缩减了公司的现金开支,有利于公司的持续快速扩张。
    公司的物业主要用于出租,但也会在某些时候出售部分写字楼。在美国地产业过热的2004—2007年,就卖出了90多万平方米的物业,获得高达16亿美元的收益。而在2008年地产衰退期,它又买入了大量优质物业。
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    “REITs+写字楼”的模式,使得公司既享有租金收入,也享有物业升值带来的“资产溢价”。由于公司依靠REITs融资,物业升值还会进一步带动“资本溢价”。
    “波士顿地产公司”的毛利率达65%,远高于行业平均水平。不过由于它是REITs,按照美国相关法律,“波士顿地产”的所得不用交税,但它每年至少要将90%的利润分红给投资者。