近年来，越来越多的中国投资者把目光投向了美国房地产市场，他们的目光不仅仅关注着住宅市场，目前更多的中国房企和投资者正在关注着新产权公寓。下面介绍海外买家购买新产权公寓流程，希望能够对投资者有帮助。

1、选房议价

看房选房：根据家庭需要和财务能力选定合适的地点、价位和房型，确定欲购房源。

出价议价：经过买卖双方的经纪，互相讨价还价，卖家接受出价及其它的条件。

成交纪录单：由经纪人将成交价、买卖双方的姓名地址、双方律师地址与联络方式、大致的过户时间等等记录在案(Deal Sheet),提交给双方律师,供其准备买卖合同时参考。

2、签订合约

商谈合同条款：在纽约，买卖双方都需要聘请专业的律师代为拟定合约并检查条款。买方律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据客户的具体情况进行更改，删减，或添加。

正式签约：签约时，买方一般需缴纳房价10-15%的定金，并存入卖方律师的托管账户（Escrow Account）。买方律师将签好的合同与定金一起送给卖方律师, 待卖方签字并将签好的合同送回给买方律师，合同正式生效。

3、贷款产权

产权调查：合同签署完毕后，买方律师向产权公司订产权报告并审阅，看该房屋的产权是否存在问题，可不可以过户；买方需要购买产权保险，以保护自己的权益。

贷款申请：如果买方需要贷款，买方需要与银行联系商讨贷款事宜。如果您的合同条款中明确合同是取决于您是否能取得贷款的，那您不能取得贷款时，合同取消。如果合同中没有该条款，或是明确合同不取决于您是否能取得贷款（如购买某些新房），那无论您能否取得贷款合同都将继续。

入住许可证：新建的建筑物完工後、经政府验收合格方可获得入住许可证(Certificate Of Occupancy)，卖方提供入住许可证给买方并通知买方准备过户。

4、过户交房

买主验屋：过户前48小时内，经纪会带买家进行最后的检查(Final Walk-through)，确定水电气工作正常以及公寓其它状况良好。

产权过户：买者律师会预先通知买主过户交接的所有费用，最后过程是在律师楼签署过户文件，付清过户费用，完成产权交接事宜。过户后，产权公司会把房契(Deed)资料交给纽约市政府登记，此宗交易完成。

新产权公寓过户费用

1、产权调查和产权保险费用

产权保险：一次性的，大概是买价的0.2%—0.3%

产权调查及产权报告相关费用 ：$300—$1500

产权登记 ：$250—$750

2、购买房产相关税费

纽约市转让税：50万= 1% / 50万以上=1.425%

纽约州转让税：0.4%

豪宅税：当买价为100万或100万以上，需要支付买价1%的豪宅税

贷款登记税：贷款50万以內买家需支付贷款额1.8%，贷款50万或以上买家需支付贷款额1.925%

3、其他费用

买家律师费：$2000—$3000

卖家律师费：$2000—$3000

房屋保险：每年付费，由于保险条款不同而不同，一般在$500-$2000之间

其他康斗杂费：部分康斗需要支付减税申请费，贡献管理费，管理公司使用单元的购买费分摊

4、贷款费用

银行经办费：$300-$1500

银行估价费：$300—$1500

信用调查：$10—$30

银行律师：$750—$1000

总而言之，如果全现金购买新康斗公寓，过户费基本要准备到买价的3-4%左右。如果需要贷款购买新公寓，过户费基本要准备到买价的5-6%左右。

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