解析 | 没有美国身份的境外人士如何在美国贷款买房

在加州，目前对外国人在美国贷款买房的项目比较少，接受外国人在美国贷款买房的银行也比较少。今年以前，有个别华资银行及少数其它社区银行可以做外 国人的美国贷款买房业务；今年初以来，一些华裔年前常帮衬的华资银行已经被取消这样的贷款资格。这是由於美国在经历了金融危机之後，对美国贷款买房越来越 严谨的关系。

现在，在北加州湾区，还有一家社区银行可以做得到– 这就是Sterling Bank & Trust，以下简称为SBT，华裔称呼它为“富华银行”。惠雯我本人就职旗下多年，近几年专职做住房贷款。尤其专精不查税表的房贷。

所谓外国人，是指非美国护照和美国绿卡持有者。他们可能是以工作签证、学生签证、旅游签证的非美国身份而逗留在美国的人士。外国人在美国贷款买房首付款一般在35% 以上。

一般常见的美国贷款买房选择有30 年、 15 年固定利率和7年、5年、3年以及1年的浮动利率。

所谓浮动利率，是以30年还贷期计算，又可以选择初始那7 年、 5 年、 3 年或者1年固定利率，之後利率根据各项选定的Index每年修订的分期方式，它们比一般查收入的贷款利率会高一些，一般最高可以贷到200 万美元，但是SBT则最高可以贷到500万美元！

一般情况下，贷款银行可以让外国人申请美国贷款买房的作业时间会比较长，您要选择四十五天到六十天的过户期，但是SBT可以快些，一般是30天左右即可。

这种贷款俗称不查收入贷款，其实只是不需看报税表，而对贷款者所购买的房子，跟贷款银行的业务地域范围一样有地域限制。比如在北加州湾区，SBT的不查税表的住房贷款，就暂时限制在围绕海湾的六个郡的所有城市。这6个郡分别是：

1. San Francisco county
2. San Jose county
3. Santa Clara county
4. Alameda county
5. Marine county
6. Contra Costa county

一般来说，贷款银行不查没有报税号的人的信用，购买房子可以用个人名义，也可以用公司名义，一个人名下最多可以贷款买三个房产。但是在SBT，是必须用个人名义买房和申请贷款的；一个人名下则可以最多申请四个贷款买四个房子，每个房子可以是1至4个单位的。

贷款银行对身份证明文件方面，会要求美国贷款买房人提供 :

1. 有效的护照和签证

2. 工作收入证明( 有些需要中英文公证，SBT则只要工作单位人事部门出具证明信即可 )

3. 在银行的存款证明，如最近两个月的月结单–以示购房者俱有足够的款项，用以支付美国贷款买房的首付款额以及过户费用。过户费用包括过户公司的手续费、必须预付的地税、房贷保险、政府机构注册费用……等等。

在美国贷款买房的步骤

1、 选择贷款银行。每家贷款银行各有其美国贷款买房要求，提供的利率也不一样，有时相差颇大。您应该选择一家对您最有利的银行申办贷款买房业务。

2、 如果银行初步认可您的贷款资格，可以请银行出具一份贷款预准信，在您选好房子出价投标时，送交卖主参考。

3、 一旦您的购房合约被卖主接受、达成协议，展开过户公证程序之後，即需申办正式的贷款手续。银行将会派出估价师对您要购买的房子作价格评估，如果估价没有问题，您所有的材料和条件都符合要求，银行将准备所有的贷款文件，送进公证公司，由您签署。

4 、 签署之後的文件需再送回贷款银行，经审核无误後，通常在24-48 小时内通过终审，然後放款，款项需汇付给公证公司，由公证公司妥善安排後交钥匙给买家您。