说2017年是产品年，相信没有地产人会质疑。未来尤其是2017年，房地产产品有哪些趋势及变化？做什么样的产品才能真的让客户买单？明源君为大家总结了地产大佬们对于房地产产品未来趋势的判断，相信对你们会有一定参考价值。

宏 观 层 面

  未来产品发展的7个趋势

  1、未来的购房主力军之一将是技术蓝领

目前在大城市的地产项目，都把白领看作是自己的主要购房人群。一说起“农民工去库存”，很多人都当作笑话，甚至骂出台相关政策的人是找人接盘。但是万科明显不这么看这个问题，他们认为，未来，技术蓝领将是购房主力。

  而因为房屋价格的原因，和交通越来越发达，未来轨道交通沿线的房子，将是这些技术蓝领们的主要选择。

 2、决定住宅需求的核心数据之一是套户比

判断一个地方的住宅市场，有很多可供参考的数据，比如房价收入比、人均住宅面积，等等。但是这些数据有时候并可可靠，有时候虽然数据本身真实，却不能反映真实的需求。所有的原因都在于，背后的变化太快，比如极小公寓和别墅面积放在一起平均，明显是一种很荒谬的行为。

万科提出的一个判断标准是：套户比。大家也可以把这个看作一个重要参考数据。“套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为1.1。

3、改善需求全面爆发

80后的人口本身占我国的比重很大，而且正处于结婚和生育的阶段，他们撑起了购房大军的半壁江山。

4、面粉比面包贵，一线新房豪宅化成为必然

未来一线城市新房都是豪宅化，刚需客户想买就只能买二手房。

刚需房最大的优势，在于价格。可是，今天地价已经这么高了，你做的新刚需房的价格能便宜过二手房么？

之前做刚需房的房企，都在寻求彻底转型。比如万科推出了万科翡翠、万科臻等高端系列，金科一改此前70%刚需首置、20%品质改善、10%高端再改的分布比例，确立了以改善为主的“541”产品战略，即50%刚需首置、40%品质改善、10%高端再改。

5、豪宅刚需化，豪宅控制面积是主流

新房单价高居不下，总价过高会又会影响去化，这样促使豪宅刚需化成为市场主流趋势。人人都有一个豪宅梦，但动辄几千万的豪宅让很多人望而却步，所以绿城一推出小面积别墅就被秒光了。从住宅市场成交数据来看，2015年到2016年之间，总价在1000万以下的别墅，成交量有明显增加，总价越高的产品越难卖。

2015年1月~2016年10月上海别墅成交套数 数据来源：CRIC

6、细分产品进入爆发期

去年以来一二线城市面包暴涨，让面粉也涨上天，一般的房企要拿地越来越难。陈凯认为，地产行业和餐饮业一样，有麦当劳，有KFC，也一定会有私房菜、特色菜，有小而美的，有自己核心竞争力的，细分市场领先的这些企业。

比如特色小镇、养老地产、产业地产、长租公寓等等都是标杆房企目前正在积极试水的方向。

比如万科正积极在探索长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产、物流地产等新业务。光是在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、万科派、被窝公寓为辅的产品体系。”

7、养老地产还有10年酝酿期

十年以后养老地产将迎来黄金时代。60后是整个社会的中坚，他们是成长在文革后期的一批人，改革开放以后他们进入社会，是改革开放最受益的一个年龄层，而且受教育程度高，具有国际化的视野。

另外，60后的子女是90后，90后是自我意识很强的一代人，愿意与老人同住的比例不高，况且两夫妻要面对四个老人的赡养，所以养老问题一定会以社会化的方式解决。

因此，无论从见识上、视野上、观念上、经济基础上，60后都会是养老地产最精准的目标客群，等这批客户成熟起来了，中国养老地产才能发展起来。

房企现在需要做的就是做好硬件、软件方面的准备，去承接市场的大爆发。

从产品本身层面来看

  5个趋势

而从产品本身的层面来看，也即狭义上看，也有5个趋势：

1、从毛坯到全装修

精装修也好，全装修也好，今后的房子应该不会再有毛坯房了。今年9月10日，浙江省人民政府办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》提出“10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。”

早在多年前，政府就呼吁取消毛坯房了，鼓励开发商提供个性化套餐式装修，逐步淘汰并限制毛坯房、半成品商品房销售。这个趋势会从一线城市到二线城市再到三线城市，毛坯房会越来越少，直至被淘汰。

2、产品高性能化

未来开发商卖房给消费者，不再是“卖水泥和钢筋混凝土”。消费者需要的产品要具备全方位的性能。简单来说，除了最基本的居住需求，还要满足客户健康、安全、娱乐、社交等各方面的需求。只有开发商的产品能够提供给消费者想要的这些东西，才会有竞争力。

比如当前的雾霾严重，未来绿色、科技、环保的房子会更受欢迎。

除了提高产品本身的性能之外，还要实现人们的社交需求。比如很多社区看起来很高档，但进入小区内会发现，小区很冷清，对门不知姓，领里之间很少交流。未来社群会成为整个房地产模式里的重要组成部分，通过社群帮业主找回儿时的邻里关系，弥合城市里人与人之间冷漠和被割裂的关系。

3、 住宅产业化

未来国内住宅产业化是必然，首先，随着建筑技术的革新，住宅产业化必然会迎来快速发展期。纵观发达国家房市的发展历程，都是从低技术。向产品模块化、标准化为基础的产业化发展。

其次，未来人工成本会越来越高，甚至高于产业化带来的成本。当工业化的成本和人工的成本持平，甚至低于人工成本时，工业化就迎来了爆发，香港就是一个很好例子。

另外，政府支持产业化的发展。目前一线城市甚至二线城市有些拿地就附带了产业化的条件，如果你都不具备这个能力，拿地的竞争力就不强。

4、住宅科技化

智能产品也是未来的产品发展趋势。

a、新住宅小区将全面覆盖高速WIFI

目前，对大多数人，没有智能手机和WIFI就不能活，以后更不必说，Wifi承载了年轻一代基本的社交和娱乐方式，就像虚拟的“水和电”，是基础，不能少。WIFI才是真正能吸引年轻一代买房的“暗器”。

、内置智能家电

高科技日新月异，智能家居更是大势所趋，可以解决居家时一切不方便的情况，机器人帮你打扫卫生，开关、wifi，空调、洗衣机、电饭煲都可以通过手机全程管理和控制。互联网+的智能住宅，是未来主流住宅的基本样板。

互联网时代，实物正在逐渐消退，不会发生诸如钥匙丢失进不了屋的情况，未来进门可能会有“面部识别”、“扫二维码进门”系统。

5、物业管理将承担更多增值服务

物业管理服务由最初的“粗放式”逐步向“精细化”转型，这一过程中也衍生了诸多物业增值服务，主要有互联网技术、家政服务、房产经纪、创业孵化平台和养老服务五大类。

从产品设计层面来看

  深挖客户痛点

上文提到的是产品宏观方面的一些趋势，那么回归到房子本身来看，以后核心城市中心区域的地块越来越难拿，做什么样的产品才能提高竞争力？未来房地产市场从数量型市场向品质型市场转变，只有好的房子好的社区才会让客户心甘情愿买单。

1、客户需求转变

真正的好房子应该是从用户需求出发，每一项设计都是为了使居住者更舒适，做其他房企没有做到的，做客户没有想到的。随着房地产进入改善时代，对改善客户的研究就必须要细致、全面、到位。下表为朗诗对首改以及再改客户诉求点的研究。

2、产品多样化，产品线拉长

开发郊区边缘性大盘产品线要拉长，各种产品都做一点，同时要增加附加值，增加一些卖点。

这是一个应对激烈市场非常好的手段。这样的话，旁边万科卖100平的，咱也有100平的；中海有140平的，我也有140平的。

只要你来售楼部，不管你是什么条件，我的产品都能满足你，买大房子的，买小房子的，买刚需的，买改善的。楼盘有大的区分，产品线一定长，便于均匀的、整块地的出货，不要拿30个亿、40个亿的地价或滚动开发。

3、放弃楼王设计

做开发一定要切忌做中间的楼王，动不动规划成一主轴，做超大面积的户型，最后卖不出去，不得不降价清货。

万科认为，应该将公共空间分享给全体业主，尤其是好的资源面向全体业主开放。例如杭州某项目，南侧对着湿地公园，就将社区南面最核心位置，放弃了传统的“楼王”方案，以打造公共观景平台和会所，让全体业主都能有条件远眺湿地公园的景观。

4、抛弃传统层高，强调标准层净高

强调住宅装修成品的标准层净高，即装修后地板面到天花板的高度，而非传统意义的层高。精细化设计吊顶，减少净高空间的影响。另外，住宅一层的层高尽可能高于标准层层高，以保证更充足的通风和采光。

5、住宅首层尽量全架空

不要想着住宅首层送一个院子好卖，将来会有纠纷，楼上会扔东西砸。住宅全部架空，因为不算容积率，也没花多少钱，就几根柱子，楼下是物业公司非常好的场所，做老人体检中心等等，拿玻璃窗隔开给业主用的，业主会很乐意。

6、客厅、厨房设计千万别浪费面积

现在没有人去别人家里做客，核心家庭都是两口子带个孩子，老人也不在一起住，为什么做一个大客厅？夫妻俩回家一人一个角落看手机，谁还一起看电视。如果会所可以会客，真的会有很多人把人拉到家里么？为什么做四五十平方的大客厅卖给客户？

另外，在一线城市买个厨房可能要60、70万，这些钱叫外卖可以叫一辈子！能不能把厨房缩小，或者把厨房和书房合一？

7、房间越大越赚钱

同样的核心面积、同样的核心地段，房间越大越好，越大越挣钱，越小越亏钱。

8、郊区盘要把商业配套规划好

以前大家拿一块地喜欢在周边做底商，甚至划开做四圈底商，这个观念已经过时了。商业一定要相对集中做成商业街，才有气氛。如果企业资金宽裕的话，最好提前把商业做出来，甚至模拟开业，比如找一个超市过来，不要怕没生意，所有工地的人都会去买大米、啤酒，工地的人就能养活超市。

9、产品设计要灵活可变

注重多功能空间的可改造性，在有限空间内具备多重功能，比如可以满足新婚及三口之家在5-10年内的居住需求。这是目前很多房企在发力的一个方向。对于开发商而言，其核心价值则在于同样面积的普通产品下，客户打击面更广了。

再比如写字楼设计得比较扁，一旦市场不好可以马上变，进深不要很大，可以切成公寓卖，随时变换。

10、项目售价低于1万5少做地下室

项目售价如果超不过一万五的情况下，尽量少做地下室，因为地下室太贵。房价超过1.5万的别墅，越贵希望赠送得越多，如果卖到5万、8万一平方的别墅，你最好能送两层地下室，因为土建成本是不变的，你是8万一平方，他一看送他200平方，他要吓死了。

三四线城市很多公司项目的地下车库没人要，怎么办？最好在房间中间掏一个洞，游泳池下沉，旁边再掏若干个小洞，车位卖不出去，卖得不好的情况下，洞旁边可以做麻将室、乒乓球室、SPA房，都可以收钱，把洞旁边的房子变成有用的资产，没有洞地下室是黑的，卖不出去永远放在那儿，啥也干不了。

11、擅长利用黑科技进行微创新

现在市场上的黑科技层出不穷，很多可以为房地产所用。比如机械化住宅，设计成窗户两层皮，晚上可以伸出来，就变成卖的房子是30平米。如果外面伸出30平米的机械阳台，就一个阳台送给业主就值80万，生产一个阳台也就十万，机械设备五万一个。假设允许的话将来一定会有机械化住宅，卖的时候30平米，桌子凳子都出去了，晚上睡觉收回来，睡觉只要一间房。