中国赴美 房地产投资

中国赴美 房地产投资


几十年来,美国一直是外来投资的指路明灯,充满了商业机会。相对强劲的经济和政治稳定这两个因素,极大的吸引了外国企业家和知名企业,进行并购,推动外国直接投资的稳定增长。强大的经济及技术创新能力,催生了强劲的市场消费需求,进而稳步拉高国内生产总值(GDP)。然而,近期发生的全球经济衰退,令美国经济增长受到严重影响。但现在已从衰退中逐渐恢复。美国房地产市场继续吸引中东和亚洲快速增长的养老基金和主权财富基金更多的资本流入。“外商投资房地产协会(AFIRE)”2014年1月的调查显示,美国仍然是最稳定、安全的投资目的地,超过位居第二的德国50个百分点。美国在2014年房地产收购计划排名中亦位居首位,有48%的受访者计划适度增加其美国投资规模,而20%的受访者则计划预测大幅增加其美国投资规模。在过去一年内,投资者对美国房地产市场的表现趋势十分看好:65%认为保持原有势头,而30%认为形势会更加喜人。

 

在2013年合计超过140亿美元的美国收购和新建项目基础上,中国公司在2014年第一季度宣布价值80多亿美元的交易,其中13.6亿投向美国18个收购项目和8个新建项目。该收购

数量成为有史以来最高的季度记录。

 

2013年,中国在美大规模收购粮食、能源、房地产等产业项目,投资额就2012年增加一倍。商业地产成为2013年的热点,共有18宗投资,价值18亿美元。近期较大的交易包括:

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洛杉矶房地产市场

办公楼

 

—洛杉矶办公楼市场的入住率十分强劲:2014年一季度,平均出租价格呈现上扬,同时市场上充斥着不少在建或翻新工程。由于西洛杉矶市场的娱乐、媒体和技术公司的推动,以及圣费尔南多谷、三城和南湾市场的专业及商用服务公司的业务增长,办公楼市场的基本面自2013年下半年起就始终保持着积极态势。

 

办公楼空置率在2014年一季度末略有下降,从2013年第四季度的12.2%降至12.1%,而2013年第二季度曾高达12.8%。2014年一季度的净吸纳量为正值,延续了之前四个季度的发展趋势。2014年一季度,全市平均租金报价为29.24美元,与2013年第四季度相比未发生变化。甲级办公楼的平均报价为32.36美元,乙级办公楼仍为25.99美元,丙级办公楼为24.62美元,三者均在2013年第四季度的基础上有小幅上扬。2013年的平均资本率为6.17%,低于2012年的7.25%。

商铺

—与2013年第四季度相比,洛杉矶商铺市场在2014年第一季度未发生明显变化。2014年一季度的净吸纳量为正值,这与2013年前三个季度相同,但2014年一季度每平方英尺的吸
纳量较高。商铺空置率在2014年一季度出现下降,季度末达到5%。商铺空置率在过去四个季度中出现全面下降,从2013年第二季度的5.4%降至第三季度的5.3%,随后在2013年第四季度又降至5.2%。同时,平均出租报价较前一季度有所上升,并且也高于四个季度前的水平。2014年一季度的租金报价为每年每平方英尺24.30美元,而2013年第四季度为24.19美元,这相当于较上一季度提升了0.5%,较四个季度前提升了0.62%。2013年的平均资本率为6.28%,低于2012年的7.23%。

工业

—洛杉矶工业市场在2014年第一季度态势良好,延续了之前四个季度的发展趋势。全市工业市场净吸纳量在2014年一季度末为正值,是四个季度中第三个呈现正值的季度。空置率在2014年一季度出现全面下降,从2013年第四季度的4.7%降至4.5%;这一比率在2013年第二季度达到5.1%后就一直在下降。灵活性工业资产的空置率在2014年一季度为7.7%,仓储资产为4.3%,两者均在2013年第四季度的基础上有适度下降。工业房地产的平均租金报价在2014年一季度末为每平方英尺7.76美元,相当于在2013年第四季度末每平方英尺7.60美元的基础上提高了2.1个百分点。灵活性工业资产的平均租金报价在2014年一季度末为每平方英尺16.54美元,仓储资产则一直保持在7.16美元。2013年四季度末,灵活性工业资产和仓储资产的报价分别为每平方英尺15.76美元和7.09美元。2013年的平均资本率6.94%,而2012年为7.3%。

公寓

—2014年一季度,市场价投资级出租公寓市场依然保持较低的空置率和租金的小幅上扬,同时市场需求态势也相对较好。然而,富裕租户和准租户吸纳计划已与长期居民产生摩
擦,因为长期居民们认为当前市场已经充满竞争,而进一步提高价格无异于火上浇油。净吸纳量在2014年一季度呈现正值。近期,洛杉矶公寓的卖方市场较买方市场活跃。2014年一季度的空置率为3%,低于2013年四季度的3.2%和2013年一季度的3.3%。鉴于空置率低于5%均被视为全部租出,因此洛杉矶在很大程度上仍属于业主市场。租金在2014年一季度有小幅上扬。平均租金报价较前一季度上涨0.3%,达到每月1,499美元;同时,有效租金较前一季度上涨0.4%,达到每月1,463美元;两者分别较上年同期上涨2.3和2.5个百分点2014年一季度的平均资本率为5.7%,与2013年的平均水平持平。

酒店

—洛杉矶酒店市场在2011年经历销售高峰后正在持续复苏。2014年一季度的总销售额远低于2013年第四季度以及2013年其他三个季度。与上年同期相比,销售额的总体变化已连续三个季度出现下滑。2014年一季度,每单元报价为118,273美元,略低于2013年四季度的121,493美元。2013年第四季度每单元售价达到两年来的最高点。2014年一季度的平均资本率为7.01%,低于2013年第四季度的7.27%。2013年的平均率为7.74%,而
2012年为7.646%。

旧金山房地产市场

办公楼
—由于金融服务业租户、远见型技术厂商以及大型技术企业仍然活跃在市中心办公楼市场,因此旧金山的办公楼在过去15个季度内始终保持着强劲的市场需求。全市办公楼市场的净吸纳量在2014年一季度呈现正值,延续了2013年第四季度的表现。办公楼空置率在2014年一季度末较2013年第四季度末有所下降,从9.4%降至9.2%。2013年第二、三季度
末的空置率未发生变化。各级办公楼的平均租金报价在2014年一季度末为每年每平方英尺42.76美元,相当于在2013年四季度每平方英尺42.02美元的基础上提升了1.8个百分点。2014年一季度末,甲级办公楼的平均租金报价为45.38美元,乙级办公楼仍为42.32美
元,丙级办公楼为32.82美元。平均资本率在2013年继续下降,达到5.07%,低于2012年同期的5.39%。

 

商铺

—与2013年第四季度相比,旧金山商铺市场在2014年一季度未呈现明显变化。2014年一季度的净吸纳量略显正值,但每平方英尺的吸纳量与2013年第四季度基本持平。商铺空置率在2014年一季度出现下降,季度末达到2.3%。商铺空置率在过去四个季度出现全面下降,从2013年二季度的2.8%降至三季度的2.7%,随后在2013年第四季度又降至2.4%。同时,
平均出租报价较前一季度有所上升,同时也高于四个季度前的水平。2014年一季度的租金报价为每年每平方英尺32.09美元,而2013年第四季度为31.92美元;这相当于较上一季度
提高了0.5%,较四个季度前提高了6.45%。2013年的平均资本率低于2012年,从6.46%降至4.67%。

 

工业

—工业市场在2014年一季度较为平静。全市工业市场净吸纳量在2014年一季度末为正值,是前四个季度中第三个呈现正值的季度,但每平方英尺的吸纳量却是这段期间最低的。
空置率在2014年一季度全面下降至5.8%,而2013年第四季度为6%;这一比率在2013年第二季度达到6.9%后就一直在下降。灵活性工业资产的空置率在2014年第一季度为9.2%,仓
储资产为4.7%;两者均在2013年第四季度的基础上有适度下降。工业房地产的平均租金报价在2014年一季度末为每平方英尺14.46美元,相当于在2013年第四季度末每平方英14.42美元的基础上增加了0.3个百分点。灵活性工业资产的平均租金报价在2014年一季度末为每平方英尺23.01美元,仓储资产的平均报价则仍维持在10.86美元。2013年四季度末,灵活性工业资产和仓储资产的报价分别为每平方英尺22.75美元和10.87美元。平均资本率在2013年为6%,而2012年为6.65%。

公寓

—当前存在科技股泡沫的市场价投资级出租公寓市场,正在很大程度上沿着本世纪初互联网泡沫时的市场走向往前发展。2013年,SF/West Bay公寓市场的空置率创下2000年以
后的最低点。2013年四季度的空置率为3.1%,低于2013年一季度的3.3%,但2013年下半年的空置率水平未发生变化。尽管是2000年后的最低点,但仍高于2000年末的1.2%以及上世纪90年代后期2%的水平。鉴于空置率低于5%均被视为全部租出,因此旧金山在很大程度上仍属于业主市场。净吸纳量在2014年第一季度基本平稳。分析师预测,未来几年将大幅增加供给量,但吸纳量将维持平稳,由此供给量将能够满足市场需求。继2011和2012年之后,租金在2013年仍强劲上涨,其中平均租金报价升至每月2,081美元,较去年同期上涨5.4%。平均资本率在2013年为5.3%,低于2012年的6.5%。

酒店

—继2013年后,旧金山酒店市场在2014年依然保持积极的发展势头。2014年一季度的总销售额是三年来的最高点。与上年同期相比,销售额的总体变化是连续第四个月出现
上涨,并且是2012年第二季度以来变化幅度最大的一次。2014年一季度,每单元报价为256,230美元,略低于2013年第四季度的264,628美元。2013年第四季度每单元售价达到三年来的最高点。2014年一季度的平均资本率为6.87%,高于2013年第四季度的6.53%。2013年的平均率为6.65%,而2012年为6.74%。