2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是位于旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷。

旧金山湾区地区分布

一、了解圣克拉拉县（圣何塞大都市统计区）

繁荣的技术市场继续推动房价与租金上涨，使其超出居住在硅谷的多数人的承受范围。就业与收入增长良好，但必然会减速。考虑到高房价与技术主导市场需求，就业与收入的变化无疑会影响房产市场。

1、经济状况

就业市场仍然繁荣：去年该县新增就业人口43,000，2015年就业人口增长近54,500，该地就业总人数远超100万。我们预计未来几年里就业增长会有所减缓，但2016年之前仍会保持强劲的势头，2018年将相对停滞。

技术铺路：就圣何塞大都市统计区总体来说（包括圣克拉拉县与面积小得多的圣贝尼托县），教育与健康服务以及休闲与接待部门都至关重要，但高薪的专业与商务服务是最重要的部门，占就业总和的27%。技术部门是硅谷的发动机，推动硅谷发展，并分散在各种部门之中。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.7%的人口找不到合适的工作。

经济富裕：圣克拉拉县中等家庭每年收入为96,000美元，是全国最富裕的地区之一。过去三年内，当地收入增长势头迅猛，预计2018年之前将保持这种趋势。

圣克拉拉县就业和平均收入趋势预测

2、人口统计数据

稳定的增长，潜在的减速：到2015年底，圣克拉拉县人口数量接近192万，住户数量超过643,000。尽管由于缺少可发展的土地且地价较高，导致房产供应紧张，但最近的人口增长相当迅速，自2009年起，年平均增长率为1.4%。人口增长速度可能会超出下表中的预测数据，特别是随着更多新的租赁房产投入市场。

圣克拉拉县每年约有新增居民18,000到22,000人，每年约有新增住户7,800到8,200户。圣克拉拉县的高房价与新房供应的不足使其周边地带房产需求旺盛。

圣克拉拉县人口和家庭趋势和预测

二、圣克拉拉县房产市场最新概况

1、圣克拉拉县房价

房价水平：圣克拉拉县的新房产供应有限，加上该地强大的吸引力，这意味着新房产的价格会始终居高不下。过去12个月里，新房价格中值集中在810,000美元左右。而2014年全年新房产价格中值为749,000美元。在硅谷的中心地带（例如森尼维尔与山景城），新建连栋住宅的售价普遍超过100万美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，圣何塞大都市统计区的伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了11.9%。圣何塞的房价在2012年之后的年增长率始终在9.5%以上，预计短期伯恩斯房价系数的增长将开始正常化，到2018年呈平稳状态。

支付能力：尽管按揭利率较低使圣何塞大都市统计区的支付水平保持在历史正常水平上，且该区非常富裕，但高房价意味着私房屋主要花费掉一大部分的收入来购房。中等收入的家庭需要支付其收入的56%以购买价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新住房，他们需要花费49%的收入（因为新房产建筑密度远高于已有的房产密度，因此两者相差不大）。

伯恩斯房价指数趋势和预测——圣何塞大都市统计区

2、2015年圣克拉拉县房市三大发展趋势

转售量始终如一：过去的12个月中，圣克拉拉县转售量为18,100套左右。我们预计未来三年销售会增长大约2.0%到6.4%。尽管年销售量17,500-20,000套，大体与长期基准一致，但这个销售量水平也只是2004年最高值的一多半。

投资减少萎缩：按照通常的需求强度，圣何塞大都市统计区的投资活动从来不如其他地区市场活跃。然而第二季度投资者占据了16%的市场，较2013年第一季度的最高值20%有所下降。

风险资本接近最高水平：风险资本是硅谷的发动机，经过20世纪90年代与21世纪初的技术繁荣，风险资本即将达到最高水平。去年旧金山湾区有资金253亿美元，与巅峰时期2000年获得的334亿美元的投资数额相差不大。尽管交易数目大约是巅峰时期的一半，但交易规模更为重要。2014年风险资本平均投资1740万美元，且在2015年第一季度呈上升趋势，超过2000年巅峰时期的1550万美元。这说明风险投资者现在的投资更有选择性，同时每一笔交易都集中了更大的资本。

从北圣何塞俯瞰的硅谷

三、了解圣马特奥县（旧金山大都市统计区）

圣马特奥县位于全美最热门的两个房地产市场与就业中心——旧金山与圣克拉拉——之间，环境富庶优美，提供郊区和城市房产与通勤选择。

1、经济状况

就业增长：尽管圣马特奥县可以轻易地被旧金山与硅谷取代——且对于分裂的通勤状况来说这是一种理想选择——但该县凭借其自身的能力也成为了一个重要的就业中心点。去年净增就业人口17,300，但我们预计就业增长将开始放缓。

高薪部门发展：就旧金山大都市统计区总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），收入较高的部门——金融、信息和专业与商业服务——至关重要，并在过去的三年里经历了巨大的发展。在整个大都市统计区内，这些部门从2011年到2014年增加了超过68,500的就业人口。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.0%的人口找不到合适的工作。

经济富裕：圣马特奥县是一个高度富裕的地区，2014年中等家庭年收入为94,800美元。2012年后工资增长势头强劲，预计2018年以前的工资增长势头仍然较猛。

圣马特奥县就业和平均收入趋势预测

2、人口统计数据

增长稳定：圣马特奥县人口总数约75万，近270,000户住户。预计近几年的人口增长将有所减缓，但随着住户组成数趋向长期基准，住户数量会增长得更高。

数据说明：圣马特奥县每年约有新增居民8,000人，或每年约有新增住户3,000到3,500户。大部分内核旧金山湾区都是如此，很多在该县工作的人无法负担这里的住房，因此在周边地区寻找房产。

圣马特奥县人口和家庭趋势和预测

四、圣马特奥县房产市场最新概况

1、圣马特奥县房价

房价水平：圣马特奥县的新房供应长期不足。再加上当地富裕的经济及其吸引力，当地房价会被推到非常水平。去年新房价格中值为1,161,000美元，且主要是联排住宅。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都市统计区的伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了6.9%。我们预计未来几年，特别是2018年之间，住房增值将放缓。

支付能力：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。具体就圣马特奥县而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的67%用以购买价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费71%的收入。正因如此，很多人在该区工作但居住或租住在其他地区。

伯恩斯房价指数趋势和预测——旧金山大都市统计区

2、2015年圣马特奥县房市三大发展趋势

转售额始终如一：去年12个月中，圣马特奥县的转售额约为7,100套。以大都市统计区为单位，我们预计2016-2017年的销售量将会增长1%到2%。

租金继续飙升：由于对待售房产的购买力下降，人们涌向了租赁市场。目前旧金山大都市统计区的平均租价为3,015美元，同比增长了9.2%，几乎是2004年平均租价（1,594美元）的两倍。

戴利市焕发活力：戴利市通常不存在新建房产市场，但最近已有几个房产项目上线或有望不久后进入市场。戴利市距离旧金山内核区以南不到10英里，距离帕洛阿尔托以北25英里，占据地区内最具吸引力的地理位置。目前在戴利市有两个在建的新房产项目（Lennar与Warmington），出售小批量独栋房屋，售价100万美元以上，这个数据在前几年被大多数市场观察员认为是不可能的。