美国商业地产2016报告
——本文翻译自IRR2016年的commercial real estate trend报告。这是一篇很有趣的报告，描绘出每个property asset以及每个地区在周期中所处的位置。许多城市不同的细分市场呈现出不同的发展态势。对于一些地区商业地产也许too pricy，但是总的来说学徒对于美国商业地产的发展抱有moderately up的看法。商业地产也不只是office、retail这些分类这么简单，在我看来与住宅相比它更复杂，地域性更强，对运营与资本配置能力要求更高。关注学徒之前的文章就会知道学徒一直在关注美国商业地产的趋势与变化，互联网与科技对商业地产的助推以及美国及其细分的主主题地产市场。另注报告数据来自美国Real Capital Analytics。这是一家美国主流的地产智库，monitor美国每一个城市乃至全球的商业地产买卖数据、交易以及趋势变化，是地产与数据、科技结合的一个很好的地产例子。多数商业地产投资者如大型REPE、REITs等使用它们的数据，在这里将数据来源写出给大家作为参考。
2015年，地产板块还未从危机前完全恢复元气，但毫无疑问，它在全面得好转。复苏的速度应地而异。根据全美住宅建设商协会（National Association of Home Builders，NAHB）的研究，在2009年，单体住(Single Family)新建量是正常水平线130万个单元的27%。之后每年都有了逐步的提高，2015年的第三季度，单体住宅新增量已经达到了正常水平线的53%。
而多户公寓（Multifamily）新建量也比2014年增加不少，未来前途可期。在住宅建造仍然处于缓慢复苏之时，多户公寓（Multifamily）与共有公寓（Condo）十分活跃，美国八九点的太阳——千禧一代（Millennials，18-35岁）并不拘泥于老一辈买房的观念，与十年前相比，选择买房的处于18-34岁的年轻人的数量在不断下降。即使从传统美国人的一生来看，这些年轻人或许未来总要从公寓和城市中搬出，搬入位于郊区的house中。但我们都知道，新一代年轻人已经有了不同以往的属于自己的生活方式。这些趋势足够让人看好2016年的公寓市场，开发商也在不断适应变化试图抓住千禧一代的消费习惯推出符合其需求的物业。
（商业地产价格指数）
（跨境投资交易量与市场占有率）
（2015 商业地产交易量物业类型分类 & 投资者构成 ）
回到本文主体商业地产，美国商业地产市场的基本面在2011年以来不断好转，在价格恢复的同时去杠杆效应逐步减小。公寓与工业地产的空置率接近历史最低点，办公与零售物业的空置率也达到了危机前的最低水平。本文将详细介绍商业地产的各个板块的交易量、Cap Rate资本回报率等变化。
资本市场
美国市场作为未来不定的全球经济的避风港，国际投资者正不断加大对美国地产的投资。由于投资者为了尽快完成交易的一些“全部付清”的行为，回报有所下降。大量的国际资本在美国地产市场相当于本国市场可以得到足够的正向杠杆效应。由于活跃的国际资本与国内资本对美国地产的持续看好，商业地产贷款在2015年强劲反弹，2016年这一趋势预测不会放缓。2015年美国商业地产的交易量在第三季度已达到了3700亿美元。这一交易量从2009年到2014年每年以700亿美元的速度增长，直接外商投资、股权投资、REITs投资并购已经达到了危机前的水平。
（商业地产价格指数）
（跨境投资交易量与市场占有率）
（2015 商业地产交易量物业类型分类 & 投资者构成 ）
商业抵押担保证券（CMBS）市场
2015年, CMBS抵押贷款占21%的贷款市场，紧接着是政府机构（18%），国家银行（16%），区域银行（15%），保险（12%）和其他的金融机构（10%）。2006年顶峰之际，CMBS全球发行量为1984亿美元。自危机以来，CMBS发行虽持续增加，但与危机前的水平仍然相去甚远。2014年发行量为941亿美元。
（CMBS 发行量）
2015年，地产投资的贷款渠道逐渐增加。在2014年底时，由于利率风险有人提出过来年贷款是否会放缓以及商业贷款再融资疲软的担忧。在2015年，美国贷款渠道已经有所变化，CMBS的体量减少、区域与本地各个银行贷款体量增加。政府贷款机构控制了住宅板块贷款来源，而强劲的银行贷款在工业地产板块方面一马当先，CMBS是酒店与零售板块占据主要贷款来源。
（贷款渠道分布变化（针对所有物业资产））
（美国商业地产趋势概况）
办公楼、公寓、零售、工业以及酒店这五种物业类型形成了商业地产的主干。每个物业类型独一无二，不仅需要全球视野的趋势还需要深厚的当地视角解读。接下来学徒将为读者分门别类解读五大板块的趋势。
办公楼
美国办公楼市场在2015年数个指标表现积极，就业的增长推高了办公面积的增长。当然仍然有一些潜在的威胁如脆弱的全球金融市场和利率上升的后续效应。美国在2015年3Q为止，办公楼交易总量达到1455亿美元，与去年相比增加了16.2%。按照区域来看，东部占全国交易量的36.5%，紧随其后的是西部（32.3%）、南部（20.1%）与中部（11.2%）。
办公楼交易量五强之中，第二名芝加哥交易总量2015年为85亿美元，曼哈顿以芝加哥市场的3倍之多拔得头筹，剩下的三个办公楼交易大量城市是旧金山、洛杉矶和波士顿，这三个城市的交易量近一年来在下降。另外，西雅图以2015年109.2%的增长交易量代替了休斯顿称为10强之一。
（根据同比增长排名的各城市办公楼公寓交易量）
（根据同比增长排名的各城市办公楼公寓交易量）
Integra Realty Resources（IRR，知名商业地产研究机构）预测在2016年，Class A办公楼比Class B办公楼的价格增加更快。18.6%的美国CBD Class A办公楼将有至少4%左右的增值，相对于CBD Class B办公楼的8.5%、市郊 Class A的6.5%和市郊Class B的3.2%。对于资本市场来说，数据显示除了76%到85%额度的贷款比（Loan To Value）的项目，多租户CBD办公楼物业贷款在其他贷款比(LTV)范围内风险最低。
办公楼资产市场周期
大约一半的南部和西部CBD 办公楼市场处于扩张市场的中期。不到20%的中部办公楼市场也在扩张时期，除了诸如休斯顿、代顿（Dayton, OH）、杰克森（Jackson, MS）这样的城市有衰退迹象。在市郊办公楼市场，东部超过75%的市场在复苏阶段，只有匹兹堡Pittsburgh、波士顿Boston处于扩张时期。而如休斯顿Houston、北新泽西Northern New Jersey在衰退期内。相对而言，CBD的办公楼市场与市郊的办公楼市场发展平衡的比例为27%与21%。41%的CBD 办公楼市场还需要两年时间达到平衡，对市郊办公楼市场而言这个数字是48%。
周期解释
扩张期Expansion：下降的 空置率；温和/高 新建项目；高 项目消化率；温和/高 就业增长；温和/高 租金增长率
高供给 HyperSupply：增加的 空置率；温和/高 新建项目；低/负 项目消化率；温和/低 就业增长；温和/低 租金增长率
衰退 Recession：增加的 空置率；温和/低 新建项目；低 项目消化率；低/负 就业增长；低/负 租金增长率
复苏 Recovery：下降的 空置率；低 新建项目；温和 项目消化率；低/温和 就业增长；负/低 租金增长率
办公楼资产Cap Rates 资本回报率
2015年，全国CBD办公楼Class A和Class B资本回报率分别缩水了19bps（bps=basis points，1 bps=0.01%，19 bps=0.19%）和20 bps。77%的南部和71%的西部CBD Class A办公楼资产Cap rate在逐步下降。休斯顿Houston和亚特兰大Atlanta这两个市场在2016年Cap Rate有望增长。奥兰多Orlando在2016年预测Cap Rate会压缩约50 bps。而市郊办公楼市场，市郊Class A与Class B的平均Cap Rate压缩为32 bps与29 bps，在中部与南部更为坚挺。值得一提的是在2016年，休斯顿市郊办公楼资产的cap rate预测将会增加约50 bps。即使是同一个城市同一个物业类别的不同级别也会有不同的趋势。
总的来看，办公楼资产与经济复苏步伐一致，并且没有过多的新开发项目阻挠租金增长，这使得办公楼的租赁时间更长。投资者对CBD办公楼资产的投资信心持续增高。
（区域性办公楼资产比较）
住宅公寓
复苏的经济与就业形势使得公寓的需求增加，空置率降至14年新低并推高了项目吸纳率。2016年，即使新建项目量增加，稳健的需求增长依然会保持低空置率的良好势头。自2010年到2015年第三季度，公寓市场全国交易总量从374亿美元上升到1307亿美元，19.4%的年同比增长率。贡献最大的就是南部市场（39.6%），其次是西部（28.9%）、东部（22.9%）与中部（8.6%）。中部市场有着最大的年同比交易量增长为34.8%，由明尼阿波利斯（Minneapolis, MN）和圣路易斯（St. Louis, MO）引领增长。
2016年城市公寓市场预测表现良好，比如西雅图Seattle等城市。在市郊公寓中，洛杉矶在2016年预计有强劲的消化率。83%的市郊市场与70%的城市公寓市场依然保持平衡发展态势。
公寓资产市场周期
按照2015年公寓物业市场的表现来看，93%的市场在扩张周期中。亚特兰大（Atlanta，GA），罗利（Raleigh，NC）华盛顿（Washington,WA）有一些供给过量的表现。杰克森（Jackson,MS）是唯一处于复苏中的市场。城市的Class A公寓市场与其他市场相比，资产价值更为稳定。
住宅公寓资产资本回报率 Cap Rate
2015年，60个市场中的一半经历了Cap Rate下降。近64%的中部城市公寓Cap Rate下降约24bps，有最高的cap rate平均值6.04%，排名全国第一。南部市场也有20bps的cap rate下降。西部公寓市场的cap rate 处于全国最低为4.62%。城市的Class A公寓中Cap Rate缩水最多的就是纳什维尔Nashville （100bps）与查尔斯顿Charleston（80 bps）。而市郊公寓中，东部市郊Class B级别的公寓Cap Rate有4 bps的提高。其中，克利夫兰Cleveland和印第安纳波利斯Indianapolis的cap rate在2016年预计会持续增长。
（区域性公寓资产比较）
供给需求的平衡、资产的收入增加空间与当地经济的发展是影响cap rate 的主要因素。另外，人口变迁如千禧一代的崛起也会影响公寓市场的未来发展。
零售购物 Retail
即使在仍然有着激烈的行业竞争与摇摆不定的消费者信心的隐忧,零售资产的基本面在2015年的表现不断好转，经历了强劲的净吸纳率增长、稳固向上的租金以及逐步降低的空置率。
截止2015年第三季度，零售地产的交易总量达到了904亿美元，与去年相比产生了增长了接近200亿美元。2010年那时的交易总量仅有229亿美元，这个增速显而易见。西部市场占有最大的市场交易份额，南部、东部与中部市场紧随其后。而西部的交易量增速也位居首位，同比增长49.73%。零售交易规模最大的三个市场是曼哈顿（同比增长21.4%），洛杉矶（同比增长24.5%）与芝加哥（同比减少2.2%）。作为所在区域人口最多的三个市场，它们是区域内的零售购物中心大本营。佛罗里达的棕榈滩Palm Beach在2015年总交易量的城市中排名第九，交易量同比增长325%。佛罗里达另一个著名的购物城市，迈阿密Miami排名第十。IRR的研究显示2015年投资人认为与住宅周边的杂货商铺相比，奥特莱斯中心与区域大型购物中心的投资风险最大。
在这儿说一下美国的零售地产业态。美国的零售地产类型分类较多。一般分为：
1.Strip Center （邻里购物中心）整体多为长方形或者L形不等
提供便利商品的销售包括食品、药品杂货以及个人服务（理发、干洗等）。总面积为3万到10万平方英尺左右。
2. Community Retail Center （社区零售中心）
一般有一个小型主体百货店、杂货店或者折扣百货店作为主要承租商，另有一个大型超市。比邻里中心提供更多的销售服饰以及五金等商品。面积在10万到30万平方英尺。
3. Regional Mall 地区购物中心
2至6个精选店以及多个品牌店。提供门类齐全的日用商品、服饰、家具等。至少有10万平方英尺的出租面积的百货店并以此作为主要的客户吸引点。可以包括2、3个甚至更多地百货店。通常面积在30万到75万平方英尺。
4. Super Regional Mall 超级购物中心
有多个主体百货商店，进驻更多的品牌产品。通常面积在75万到100万平方英尺。
5. Mixed-Use 综合体
有三种以上的综合用途(如办公、旅馆、零售、居住等)；高度集中的土地使用，包括不间断的人行通道等；以及在一个大计划下整体开发。
*注意这里的面积都是GLA （Gross Leasable Area）即可出租面积。
零售资产市场周期
2015年的零售地产市场反映出一定数量的中部市场（55%）与西部市场（43%）依然处于复苏周期。总的来说，全国63%的零售地产市场处于扩张周期，其中南部地区以75%的扩张期市场夺人眼球。66%的地区零售中心Regional Retail、55%的社区零售Community Retail以及44%的邻里零售市场Neighborhood Retail依然处于稳定阶段。
（区域性零售资产比较）
东部市场的空置率最低，西部、南部与中部分列其后。以社区中心为例，伯明翰（Birmingham, AL）、克利夫兰（Cleveland， OH）和雪城（Syracuse, NY）的空置率最高， 丹佛（Denver, TX）、达拉斯（Dallas,TX）和华盛顿 (Washingto, WA)的控制率最低。橘县(Orange County, CA)、纽约和西雅图的邻里零售中心空置率最低。IRR研究发现与社区零售中心和区域零售中心比，相当高比例的邻里零售中心的租金正在增长。
（区域性零售资产比较）
在接下来的12个月里，68%的零售市场预测资本回报率Cap Rate表现稳定，27%的零售市场将要迎来Cap Rate的轻微下跌。零售胜地Florida的坦帕Tampa、奥兰多Orlando、那不勒斯Naples和萨拉索塔Sarasota在2016年将要经历一定的Cap Rate缩水。在过去的12个月，超过80%的南部与中部社区零售中心的Cap Rate有所降低，西部市场的零售Cap Rate也降低到了历史低谷的6.27%。同一地区Cap rate相差最小的是中部地区的175 bps，相差最大的为东部地区的295 bps。
零售市场受全国消费影响较大，还有一些基于地域、行业等多方位的影响。举例来说，随着全渠道战略的普及，全国网上零售的增长有目共睹。但也有一些如博伊西Boise、杰克逊维尔Jacksonville和奥兰多Orlando是接受网上零售比较缓慢的市场；一些如快消费食物零售也在诸如印第安纳波利斯Indianapolis、堪萨斯Kansas、孟菲斯Memphis、奥兰多Orlando和华盛顿Washington的市场流行起来；综合体开发在如丹佛Denver、圣迭戈San Diego和休斯顿Houston等一些其他市场占主导位置。
工业地产
美国工业市场正在适应着全球化的供应链物流升级、全球贸易路线转变和新科技的快速渗透。根据Real Capital Analytics的数据显示，美国工业地产的交易量自2010年的210亿美元增长到了2014年的485亿美元。截止2015年第三季度，工业地产交易总量为660亿美元，与去年同比增长41.5%。
区域来看，西部市场经历了57.6%的交易量增长达到257亿美元，占全国总量的38.9%之多。南部市场以41.6%的交易量增速、186亿美元的交易量排名第二，占全国总交易量的28.2%。东部市场与中部市场分别以17.9%的增速、118亿美元的交易量与18.7%的增速、16亿美元的交易量排后。工业地产最活跃的市场是加州的洛杉矶，达到了85.4%的增长和53亿美元的交易量。芝加哥以14.4%的增长和35亿美元排名第二。德州的达拉斯Dallas、加州的Inland Empire和北新泽西Northern New Jersey分列三至五位。
工业资产市场周期
总的来说75%的工业地产处于扩张周期。按区域来看，80%的中部与南部市场在扩张中，东部市场有所落后超过46%处于复苏周期。工业Flex开发（Industrial Flex指的是办公空间或展示空间与物流、仓储等相结合的物业形式，办公与展示等有一定的百分比限制）对于投资者和贷款方来说有最大的风险因子，尤其是超过60%贷款比（LTV）的项目。
工业地产Cap Rate 资本回报率
在2016年，95%的工业物业市场的Cap Rate会保持平稳或者有轻微下跌。2015年西部市场有最低的平均资本回报率6%，70%的南部与西部市场的Cap Rate有所下降。西部超过一半的市场在2016年会迎来进一步下跌。
随着电子商务的发展，工业地产的所有者和租客正在寻求新的商业模式实现全渠道零售的策略。显而易见的是，工业和零售板块在未来会更加相关。主要的物流分配枢纽在零售商品分销增加的支撑下会表现得更好。
酒店服务地产
基于供给需求的缺口与好转的经济，美国酒店行业在2015年表现强劲，取得了自2009年以来最好的收入和利润数据。7年以来的需求超过供给的现状使得酒店行业的入住率达到了历史新高。根据STR公司的数据显示，酒店行业之前的入住率顶峰在1995年的64.7%，之后的三年中平均客房牌价（Average Daily Rate， ADR）增速达到5%-6.3%。而2015年的酒店表现持平该最好记录，预测未来的三年平均客房牌价年增速将达到5.7%。
交易量
酒店行业的交易量经历了显著的增长，从2011年的200亿美元到2014年的342亿美元。截止2015年第三季度已经达到了448亿美元，同比增长34.9%。按照区域来看，东部的68.4%年交易量增长率最大，占据全国的25.3%，南部以48%、中部的43%和西部2.6%排列其后。
根据同比增长排名的各城市酒店服务地产交易量
工业地产市场周期
75%的市场处于扩张周期。新酒店供给对市场会有影响。总供给相比上个峰值低不少，因此当前周期依然有扩张的空间。据预测2017年酒店服务地产的周期会达到顶峰。位于机场和市郊的酒店在2016年预测有强劲的每间客房收入（RevPAR）。大型会议的增加正在压缩一些主要市场，使得需求从城市中心转到市郊。而对于位于高速公路附近、小型城市与乡村市场的酒店物业，州际市场的季节性变化限制了租住率的增长。酒店服务业的复苏不平衡更有利于高价位酒店和大型沿海市场的发展。总的来说，酒店行业在2016年依然面临大量挑战。
酒店服务地产Cap Rate资本回报率
供求关系以及当地经济发展对酒店物业的Cap Rate 影响巨大。IRR的调查显示预测71%的市场在未来12个月的Cap Rate将维持不变。酒店行业目前处于两位数增长的中期，客房单元层面的净营运收入在2015年增长14.6%，2016年预测为12.9%。对两位数增长的净营运收入贡献最大的就是较低的营运费用。
（区域性酒店服务资产比较）
总的来说美国房地产依然处在复苏周期，但是不同物业类型、不同地区、细分市场都会有不同的趋势和表现。对于颇为复杂的商业地产来说，一些新的市场趋势如共享经济的入侵、虚拟科技的普及以及互联网地产产业平台的涌现等，会使得商业地产的发展越来越精彩。当然所谓地产的本来面目，即对于资产和市场本身的了解以及落地运营的专业性知识是这个行业的发展之本。还是那句话，有了价值的1，后面加上N个0就是一个无限的未来。
资讯来源：金V资讯
