行政大纲和调研结果

Cupertino是一个富裕的社区，拥有两极化的零售板块： 日常消费和某一些商品卖的非常好但是其中有一份类别确卖的很差甚至几乎没有。 总体上， 城市销售主要集中的贸易区， 可能更多的原因是由于此地区比其他地方更有利的经济发展趋势和更好的行政管理。任何的基础性缺陷如城市在贸易区的位置， 交通因素或是地理因素等都不会存在。

Cupertino位于Santa Clara 谷西部的中心位置。 通常被人们誉为硅谷。 城市交通基础设施齐全，任何地区都能有方便的交通工具选择。

由于土地的缺乏，要在这建立新的零售项目存在很多明显的阻碍。 周全细致的布局， 重新开发或是在目前的零售项目上重新定位，同时怎样与目前的零售市场有利结合或是新的混合商用项目。 周全细致的考虑还应该集中到时一个零售的新开发还是一个混合使用的零售组合，这些应该被设计和定位成一个“商品‘项目还是”“专长”项目

城市变现出来的是在她的边界有足够多的商铺可供选择。 例如， Target, Safeway, Whole Foods, Ranch 99, Walgreen’s CVS, Sears, Michaels, Home Goods, TJ Maxx, Party City 和Aaron Brothers 成功入驻到这里的阻碍在于怎样有效地刺激这些商铺的销售。 集中激励重新开发目前的零售商铺刺激销售额 可能是一个计划但是纯粹从经济发展远景来做事不合实际的，特别是业主使用人。

BAE 报告和通用修改案的实施

城市期望到2040年，人口增加5000人， 工作增加7000. 居家的居民和职工都有要比正果国家或是整个县要高的收入。 城市的种族组合逐步进化为超过63%的住家人后来自于亚洲后裔

城市还有一些好的房屋机会给工作群体的年轻人提供了机会， 一些好的配套设计鼓励职工在Cupertino安家。

在被定义的贸易区域内， 几乎没有零售的渗入。 按照人均标准， 相比整个Santa Clara县和国家， 该市的零售是表现不佳的。一些类比，比如说杂货，相比其他的类别表现突出一些， 但是录入电子类别， 时尚用品表现却不佳。 任何有增进该市的零售机会都有可能导致贸易区的销售额的增加。

通常商品/专用品牌；  活跃/不活跃

随着美国成为汽车自主国家， 市中心商业区为郊区购物中心让位包括附带的商场；

公寓商铺放弃市场份额给仓储式商点， 到最后的结果就是数量可行的商场都被捆绑到了一起。

举例说明目前零售怎样组织本身的最好的方式就是比较普通商品零售商， 这些目标客户的购买意愿都来源于对商品的价格和便利，相比品牌零售商来说。 品牌零售的消费者选择在他们可以随便支配的时间里支出可随意支配的收入。 后者很明显是被零售商的环境所影响。 所谓的城市生活休闲中心的出现就是由这些小的专业品牌零售面对高质量商品零售区的短缺而与此同时大型区域购物中心失败下加速发展所形成的。

谈及设计零售华景， 开发活跃而又互动的华景，消费者是被商家来带动就算是在经过的时候， 相比无互动的环境， 消费者与商家是没有互动产生的， 这是城市生活休闲中心模式特别关键的一点。

“全渠道零售” 趋势不断发展。这种趋势的特点是零售商会制造一系列的购物体现，不管是否是网购，还是移动购物，还是在实体店的模式。

研究区域

目前， 有数个研究区域被考虑重新开发。 在这里面， 不是所有的都特别适合零售发展。 另外， 特别适合开发的渔区， 零售也不是最高端和最好的使用者。

最好的零售晕倒地区是Cupertino Inn/ Goodyear 研究区， 这里是服务零售（例如可能包括清洁工或是手机店），食品服务， 这些零售会给附近的酒店提供服务和给邻近的Homestead 广场购物中心提供协同使用。

除了零售外还支持办公租户（例如夹心店或者是杂物铺） 城市中心研究区不太适合零售的开发， 办公的权利目前正在被打算当中

PG & E 和Mirapath研究区域有可能被开发成大型知名仓储式零售店入驻地。 然而， 该地不很适合零售的开发， 有一些特别要求因素超标需要减轻，特别是交通和噪音， 很大原因是因为该地址远离主要的交叉口， 高速交叉道并且靠近住宿区。

Cupertino乡村已经获得了重新开发该地址的权利，作为一个集密性购物中心。 研究区域的这种重新定位似乎考虑周全并且很合适。 一种有可能牺牲较高的剩余的土地价值，用于居家用地的改变 必然没有使得利益最大化， 这里既没有日常所需的购物区域也没有所谓的城市休闲购物中心的组合项目。

The Steven Crek办公中心也有可能重新作为零售项目被开发，然而， 也有很多其他的选择可能会更高级和更友好的利用。 能方便达到附近的场所交叉口的建立是两栋地产积极的发展之处。

城市的其他场所在这份报告中没有包含进来，但是仍然后评估的价值， The Oaks， 位于Steven Creek 和 Route 85的交叉地， 可以从De Anza 大学穿过， 是一个被重新定位，重新开发的一个例子。 例如可以开发为零售居家混合使用项目。

Vallco Study 区域

Vallco 购物中位于该市中心。 该地产， 之前被规划为区域商业用地， 于19世纪70年代首次被开发。 包含14块土地， 并且其中1300万平方英尺的购物中心由Macy’s Sears, JCPenny和AMC剧院租用。 该物产从建立到现在被重新翻修了很多次

尽管是该市最大的零售项目， 但是购物中心大部分都是空置的， 多亏了几个大名牌的租客他们的生意一直都表现很不错。 根据股东， Vallco不仅代表的是该市最好地址的物产，也是该市最大的重新开发案，最大的挑战之一

政府文件控制了物产能改变的范围， 包括停车场， 建筑要求， 和一些用途。， 土地租约和各种不一样的租客合同也进一步限制改变和用途的条款。

购物中心在一个具有挑战性的环境下运转， 北边是成功项目（斯坦福购物中心），东部是（Valley Fair和Santana Row）,南部是（WEstegate购物中心）

所有的流行性租客表示他们的商铺表现很好景观购物中心很低的使用率， 并且他们对贸易区有长期合作协议。 所有的流行性品牌租客说他们容易接受任何有可能改善项目的中心开发计划。

美国的商场面积供应过度。 Vallco的环境不是独一无二的。 重新定位过程的关键在于创建一个品牌， 能使Vallco购物中心与其他的竞争项目脱颖而出，与社区和各种未来的租客项目交流的品牌。 专家和金融能力的业主或者开发商去执行这样一个策略是获得成功结果所必须的。 市府在资金方面给予帮助或是利用政府职能帮助重新开发奖是推进项目成功的一种物质推动力。 有很多类似的项目被成功定位， 当然也包括加州在内。

一种理想的重新开发方案是不现在业主利益的范围， 控制文件或是租约有可能是目前的项目完全被毁坏，重新替换为一个混合使用的项目。 换另外一种方案 在意识到这些限制性的因素有可能导致混合使用项目没有那么密集和更大的零售组合。

一些邻近计划开发的或是正在开发过程中的项目。 邻近的Rose Bowl项目正在进行道中， 业主期望能获得60万平方英尺的零售空间具有竞争力的租金。 Main Street也被授权，用于市场租用。 但是分级仅仅才是个开始。 The Apple Campus 2项目也被受批， 很快就会投资兴建。

目的和背景

2012年8月， 市府起草了一根文件要求市政府人员和社区，就补充城市办公， 商业（零售）和酒店发展，为了满足经济发展的目标明确可选目标。

在这期间， 一些物产业主，包括在Vallco 购物区的人联系了市府， 他们要求为他们的地址提供签字啊的通用计划修改案。

为了全面评估整个城市的需求和个别地址， 市府在2013年早期决定结合所有的力量制定一份通用计划修改项目。

通用计划是一份管理文件， 以“土地条款” 为基础， 就节省资源， 设计新项目，扩大公众服务，提高社区配套设施为目标。 加州的每一个城市都要求执行并定期更新。 他是市府主要的管理文件并且适用于所有与计划决定项目的基础。

然而项目还要考虑城市土地使用，都市设计， 流动性和经济因素。 并不仅仅是重新写一下2005年的城市通用计划。 然而， 项目被集中判定和分析潜在的改变在一下7个主要的眼球区域(在总表中里出来了 并且有研究区域的分析) 可能对城市设计的改变和流动性政策，特别是一下5个主要的走廊

市府为该项目设立了一些重要的目标：

目标一： 将Cupertino面临的社区在流动性， 都市设计， 和经济发展的挑战 融合到一个综合的讨论中。

目标二： 在研究区域内， 明确和分析在商业（零售）， 办公，混合使用和酒店发展分配的潜在增长。

目标三：通过留住目前的企业和吸引新的公司，增进和改善Cupertino整个商业体验。

目标四： 振兴Vallco 购物区域，使得她成为一个有关联的， 生机勃勃的购物和娱乐集中地，不仅为两个区服务同时服务本地的社区。

目标五： 保护和提高Cupertino的生活品质使得她成为一个让人渴望生活， 工作，娱乐休闲和养家的城市。

目标六： 完善目前的通用计划政策和图表，因为他们与上面列出的目标有关联。 另外做出一些细小的改变，为满足最近的州和地区需要。

作为正式总的发展管理系统之一， Cupertino的总计划为商业零售， 办公， 酒店住房 和住家的发展建立了一个发展分配体系。

零售战略报告将为每一个研究区的适当性作出了明确了零售规划， 有助于对每一个改革中作出的决策提供帮助。 不管是在以上提及的各种分配还是在2013年九月分配和机会报告中谈及的设计规划，都将提供帮助。

尤其要将重点和注意力放到南部Vallo总计划区域的总新环节：The Vallco 购物中心

然而这份报告的意图不是修改南部Vallco总计划， 仅仅阐述计划中的一些主要目标，其中包括：

重振南部Vallco总计划区域

协调审美

连接个人物产

优化道路基础设施

加强区域独特性

作为总计划修订案的实施， BAE都市经济学开发了一根市场研究报告， 包含零售销售额和泄露原因吻戏。 市场研究报告研究了未来的20-25年期间对零售， 办公， 酒店和住家的需求。 零售销售和溢漏报告分析明确了城市可能在本地的居民和雇员当中可以捕获更高的销售额的机会板块。 下面是从两份报告中获得的重要发现。 这一份总结将为这份报告提供背景。

BAE市场研究

The BAE市场研究明确了一系列的因素能帮助这份报告提供重要背景。 请见下文：

1， ABAG的湾区计划显示了Cupertino将在2010年到2040年之前获得大约5000户家庭和超过7000份工作。

Cupertino有强大的住家市场很大一部分原因在于本地高质量的学校和靠近高薪高科技工作地点。 Cupertino住家的中间价位从2009年到2011年之间几乎没有变动， 但是在2012年增长巨大， 中间价位达到$1,045,750 这要比在经济危机之间的价位还要高，而且是整个Santa Clara县中间价位的两倍多。 很明显几乎就没有低价位或中间价位的选择， 而且有稳定的出租市场

年轻人和职员的缺少很大一部分的原因在于住房价格对于很对年轻人或是单亲家庭的选择太少，因此这种情况下， 对于更小的， 跟多能够支付得起的公寓楼的需求以此来满足工薪居家的需求

2，基于人均指数， Cupertino在2011的人均零售额是$10,483,相较于Santa Calra县的$13,404和加州的$12,493

3, 城市的住家组合倾向于一个家庭带有孩子，相对来说是居家面积要比整个贸易区的面积还要大。

4， Cupertino的种族分类与整个county有明显的不同。 2010年， 城市的亚裔人口占总人口的63.1%。 相对而言， 只有35%一下的日工作者是亚洲后裔。

5， 由于高教育水平和专业人士的聚集， Cupertino中间家庭年收入$123,700比Santa Clara县每年的$87,200和湾区$75,800要高很多。

Cupertino居民的高教育水平获得了与之相对应的高水平的专业人士，相较于Santa Clara县或是湾区，他们主要集中在管理， 企业，科研和艺术方面，

由于更高的专业人士集中在管理， 企业， 科研和艺术领域， Cupertino的这些工作的中间收入是$81,000, 比整个Santa Clara县要高。

6， 对于办公场所的需求继续强烈。供应的限制和苹果对办公场所的需求。

2010年到2040年之间， 期望办公室工作在整个硅谷西部将有49000的工作 将产生大约120万平方英尺的新的办公场所的需求，

城市有非常巨大的潜力去另外的一些公司园区适应目前的主要雇主或是吸引新的主要雇主。

办公室职员和办公司租用人对办公环境的要求越来越高， 他们期望能提供现代化风格的配套设施而不是传统的郊区的办公园区，还需要绿色认证的建筑大楼。 靠近公共交通，自行车和行人方便进入，有吸引力的零售供应和有相应的娱乐选择也是非常重要的。

办公区的设置确实鼓励雇员的互动，这一因素导致了更多开放的内部建筑物，最后的结果是在一平方英尺的面积上更高的雇员密度。

与企业相关的旅行是硅谷酒店住房需求增加的一个动力。 特别是强烈的占有率和数量的增加。在Cupertino目前的酒店建议开发额外的酒店数量。 目前Ｃｕｐｅｒｔｉｎｏ总共有5家总785间房。城市的酒店发展目标是位于Oaks 购物中心和Main Street项目加起来的房间数量为302间。 授权给The Oaks的122间房将会在2014年9月到期。

城市居民和劳动力人口数量是很有特色的， 在收入和种族上也不一样，在上面的分析中已经体现了。 例如， 苹果与Facebook, Google, Linkedlin, 和其他的有能力的竞争者。在一定程度上这些员工都是比较年轻的， 通常都是这样子。 这样子的人群决定了他们对都市环境的更大的需求。

城市的零售“流出量”就人均销售额相比整个县是非常显著的。 看看各种不同的研究区域， 他们对未来零售的需要是重要的。如果城市希望重新获得一些销售漏区，一个零售区的供应就必须以满足市民的需求来量身定做（不管是现在住在cupertino的人还是有可能将来移居这的居民，例如知识分子职工）这点是是非常有帮助意义的。

Vallco将会是Cupertino唯一的得零售收入的最大的机会。 然而Cupertino目前的零售分配按计划制定的已经足够满足目前居民和预计认购增长的零售需求。 法阵一个全面的零售战略作为一个全州的经济发展目标奖改革分配和巩固城市开发零售设施的能力， 这种能力能够满足正式未来的需求和满足任何全州重新获取遗漏销售的目标。

BAE 销售遗漏点

BAE零售销售额和遗漏分析表明了城市的重要开支版图。 也反应了在研究报告中所定义的贸易区。 被定义的贸易区如下图所示：

看看下面的分析：

零售购物选择的范围在附近的社区都是可行的而且离Cupertino居民区很近。 泄漏分析报告显示城市的边界并不代表Cupertino居民购物地点的限制也不是没有居民购物点的限制。 事实上市小于8%的现在销售额来源于在贸易区以外购物的而居住在贸易区的客户，这表明整个的零售贸易区与零售是相互平衡的。