2014年全球地产投资额高达13,300亿美元

2014年全球地产投资额高达13,300亿美元


高纬环球近日发布的最新《全球投资指南》显示,全球地产投资市场于2013年表现活跃,总投资额高达11,800亿美元(折合约72,437亿人民币),较2012年增长22.6%并创2007年以来历史新高。

  随着2013年全球经济复苏,房地产投资亦见好转,主要表现在市场活动开始活跃,楼价回升,交易气氛明朗以及流动性增加。良好的市场表现使得基本回报率回到金融危机前的水平。

  展望2014年,高纬环球预计全球地产投资额将有13%的增幅,达13,300亿美元(折合约81,645亿人民币),预计美国和西欧市场将成为主要驱动力。
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  数据源: 高纬环球,RCA, KTI 及Property数据 – 包括土地交易在内的规模超过500万美金的地产交易

  高纬环球欧洲、中东以及非洲地区投资策略部总负责人David Hutchings表示:“由于市场逐渐恢复信心且市场流动性增加,2013年的地产市场表现良好。预计今年市场发展势头保持强劲,主要迹象包括租户市场稳健,投资需求增加以及新型融资渠道均将进一步促进投资活动与楼价上升。”

  区域性趋势

  2013年所有区域呈现积极走势,但每个区域表现更加多元化。例如虽然台湾、印度、韩国、香港和泰国成交额有所下跌,但中国与日本市场表现出令人瞩目的大幅增长,使得亚洲成为全球地产投资额最高的地区。值得一提的是欧洲、中东以及非洲地区的市场再次呈现出多向性,且近年来投资上升趋势更加明显。英国与德国依然是该地区增长的主要动力,而俄罗斯、意大利、西班牙、荷兰以及比利时的增幅也非常显著。中东及非洲部分地区,如阿联酋、以色列和南非也出现强劲增长。同时,法国、瑞典及芬兰增长率与2012年相比基本持平;挪威、瑞士与丹麦则有所减少。

  美洲地区自2009年以来一直是全球地产投资市场增长的主要驱动力,虽然该地区 在2013年没能成为带动全球地产投资市场增长的地区,但由于美国与墨西哥交易额的显著上升以及加拿大市场的稳步发展,美洲地区市场的投资额依然非常庞大。相比之下,巴西和其他较小市场如阿根廷的投资额则有所下降。

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数据源:高纬环球,RCA, KTI 及Property资料

  Hutchings进一步表示:“核心市场的需求虽然维持较高水平,但投资项目供应量、回报率及整体表现已迅速成为投资者是否进行长线投资的首要考虑因素。若干亚洲新兴市场,美国二线城市和欧洲南部在2013年重获青睐,2014年此类市场的复苏程度将继续加深。”

  “如果投资者能够深入理解政策重心,美国在2014年的市场表现一定会更好。所有供求基本面都显示美国将有持续良好的发展趋势,并逐渐成为国际资本投资的目标。随着商业抵押担保证券(CMBS)的回归,金融市场也得到进一步改善,从而资金可以顺利进入二线市场。”

  跨境投资

  所有地区的境外投资活动均明显增长,去年增幅达24.3%,而国内需求则增长22.3%,市场份额亦见17.6%的明显增长。跨境投资者的投资方向亦有显著转变,全球性投资较区域性投资更受瞩目,区域性投资额去年上升13%而全球性投资额则高涨36%,尤其以欧洲、中东及非洲地区作主要动力。

  国际资本主要来自亚太区,约有四成为境外投资,而大部份投资于亚洲区内。北美投资者则放眼全球而非局限于区域市场,其投资额为438亿美元,其中43%为境外投资。然而增速最高的资金来源已非北美,亚洲投资者的境外投资额增加88%,而中东投资者的境外投资额增幅更高达96%。相比之下,北美投资者的境外投资升幅仅为23%,而欧洲则基本保持持平。

  亚太区投资活动2014年将上涨7%至8%

  2013年亚太区全球性投资额增长最快,增幅达23%,达5,686亿美元,占全球市场的48%。值得注意的是,其中大部份为中国内地的土地成交,投资额为397亿美元,涨幅为37%,占全球投资总额的34%。在2014年环球经济复苏步伐放缓及国内需求增加的背景下,预计亚太区市场仍有强劲表现,增长步找更稳定,投资活动增加约7%至8%。

  去年第四季度新兴市场一线地区投资需求重返上升轨道,主要动力来自中国零售及 写字楼市场。工业地产方面在核心市场全年表现强势, 日本及新加坡均有良好表现,预计市场将保持强劲需求。越南及马来西亚则带领着全球新兴市场,表现仅次于表现最佳的墨西哥,两地投资额分别上涨58%及37%。

  高纬环球亚太区资本市场主管John Stinson表示:“在亚太区内,增长动力的转变及表现的差异,可被视为投资者调整其投资策略的机会。区内部份地区的回报率可能会受到影响,主因是资金流动、及量化宽松政策结束导致资金从新兴市场中转移。但同时,经济表现逐步好转将令投资者转而寻找中线投资机会以优化投资组合。”

  中国:

  中国2013年各资产类别的总投资额达3580亿美元,成为亚太地区投资额最高的国家。中国市场约占亚太地区总投资额的71%,其中中国新兴市场的投资额超过了3000亿美元。

  中国的新兴市场2013年投资额较上年同比增长14%,而核心市场涨幅则达到了56%。这两类市场的增长均得益于土地(发展用地)投资的巨大增长,而土地投资在各类投资中最高。土地投资在核心区域增幅达77%,而在新兴区域增幅为15%。

  高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰表示:“对于中国的投资市场2013年是令人振奋的一年。总的来说,本土的投资者们在中心城区变得越来越积极并且十分青睐中心城区的优质资产,因而外国投资者感受到了日益激烈的竞争从而把目光投向了有更多选择的新兴市场和其他资产类别。”

  高纬环球大中华区执行董事总经理何伟度先生预计, 2014年国内的保险公司、基金和机构投资者将加大对写字楼的投资,在高品质资产上他们将表现出非常激进的谈判姿态。

  环球市场展望

  宏观环境的现实评估将进一步支撑地产投资的强劲需求。其强劲需求源自投机者、去杠杆化银行、投资者及地产发展商的债务承担能力和风险吸纳能力的大大增加,以及企业与公共部门筹集资金能力的大幅提升。