全美最适合投资的城市和亚洲最适合投资的城市

全美最适合投资的城市和亚洲最适合投资的城市


美国奥兰多

在国内经济增长放缓、人民币贬值压力越来越大、资产配置荒、双限下冰封的国内楼市等因素的驱使下,国内的中产阶级和高净值人群的抗风险资产配置有必要进行优化升级。

随着“一带一路”的推进,很多嗅觉灵敏的投资者和金融机构都跟上了国家海外战略的脚步,越来越多的人开始投资海外市场

作为世界第一大经济体,美国是当之无愧的掘金宝地。美国房产具有收益稳健、省时省力等优势,在美国买房置业是高净值人群的必选项。投资美国房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率,一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。我们来看看位于美国佛罗里达州的奥兰多房产,投资这里的房产到底有多赚

奥兰多位列最适合房产投资城市 No.1

2017年,奥兰多获得《金融时报》旗下杂志《外国直接投资》(fDi Magazine)评选的“美国未来城市”(American Cities of the Future)的殊荣。许多国际公司选择奥兰多作为其美国总部,奥兰多位列最适合房产投资城市 No.1,且连续四年世界上最大的迪斯尼乐园在奥兰多.

提到奥兰多,首选旅游地点必须是迪斯尼。奥兰多的迪斯尼世界虽然不是全球历史最悠久的,却是世界上最大的迪斯尼乐园,更是迪斯尼的全球总部。该乐园拥有全球最新电动游乐设备,全年游客多达2200万。

2017年全美最适合求职者”城市第二名

2016年2月,奥兰多成为盖洛普(GALLUP)评选的全美创造就业机会最多的都会圈。有超过150家跨国企业驻扎在奥兰多,近几年新建的诺娜湖医疗城更是为整个城市注入了源源不断的活力。过去三年中,大量高新技术人才不断涌入奥兰多,奥兰多的人口以每年7.2%的速度增长,稳坐“2017年全美最适合求职者”城市第二名。

奥兰多不征收个人所得税

投资奥兰多可以帮助投资者减轻税收负担,佛州是少数几个不征收个人所得税的州之一,佛州的税法被认为是美国第四大友好的法律,这里只征收5.5%的企业所得税,很多初创企业,小企业甚至大企业都在选择在这里建立公司或展厅,这也是房地产投资者看好奥兰多的诸多原因之一。

奥兰多租房占有率为83.5%

奥兰多具备旅游度假、退休养老和高就业人口的三大城市特色,催生了旺盛的租赁市场。partment List调查显示,2007年至2017年初,奥兰多租房人群从26万增至30万,每年平均租房占有率为83.5%。根据Zillow8月份租金报告显示,奥兰多地区8月租金较去年同期上涨3.6%

“全美最值得投资城市”第二名

2016福布斯“全美最值得投资城市”第二名,zillow显示2017年房价中位数为16.41万美金,仅2016年就上涨了12%,预计至2018年总共上涨28%。从喜人的数据显示可以看出,目前奥兰多经济增长态势良好,经济实现了充分就业,人们对生活水平的要求也会越来越高,房产收益也将越来越高。

相对于纽约、洛杉矶、旧金山的房价高企,奥兰多新房相对的入市门槛和更低的生活成本,吸引了许多年轻人和退休养老人士来此定居。当然,多元化的产业发展和大量的人口流入,也引起了全球投资人的关注。

胡润排行榜数据显示,2017年海外置业投资回报率,奥兰多以26.5%的投资回报率居于全球12、全美第2的地位。同时,在2017年全球租金收益率排行当中,奥兰多以超高的租金收益率名列前茅。

首先来看看美国最大房地产数据平台 Zillow 近日发布的报告吧,2017年7 月份全美平均房价为 20.04 万美元,同比上涨约 7.5%,有史以来首次突破 20 万美元大关!在十年前美国房地产泡沫巅峰期,美国平均房价峰值才是 19.6 万美元!

为什么美国房价现在这么高了?

简单来说四个字——供不应求!

为什么会出现供不应求?——库存不足!一方面呢,能与历史上相媲美的房屋建筑越来越少了,很多人不愿意出售现有的房屋,同时,一些卖家担心找不到新的房屋所以房屋库存量大大减少。这是供方面的。

从需求来说的话,一个是就业市场的全面推动,让人口流动及房屋的需求量大大增长。美国劳工部8月4日公布的数据显示,7月美国新增就业人口增长超预期,非农就业新增20.9万人,高于预期的18万人,前值从22.2万修正为23.1万,失业率小幅降至4.3%,为16年来最低。还有就是抵押贷款的利率大大降低,很多人有资格有钱买房了,所以创造了一个完美的家庭购买需求风暴。

光是近一年内中国买家在美国买房花了317亿美金(四年位居海外买家榜首!)还不算其他国家!美国买房对于海外买家来说,是有很大投资空间的!一是因为美国房地产市场成熟——健全的金融和法律体系、相对成熟的房地产市场、永久的产权,以及抵押贷款利率的下降、稳定的租金回报率、对抗风险性更强……美国房地产市场的这些特征,为海外买家提供了充足的信心和有力的保障。二是因为美国当下房产火热的城市多为竞争力较强的活力城市,比如休斯顿、达拉斯、波士顿、旧金山、纽约、洛杉矶、尔湾、芝加哥和西雅图等(这些都有着很不错的投资空间)。三:发达的教育资源,不仅能使你的房屋拥有大量的租客,更为你的孩子以后的发展打下了坚实的基础。这些都是美国房产如此火热的原因。

再来看看美国具体城市的房屋上涨情况吧,西雅图、达拉斯和拉斯维加斯的房价上涨最快,今年 6月份西雅图房价同比上涨 13%,平均房价高达 44.71 万美元,达拉斯和拉斯维加斯的房价分别上涨 10.5% 和 10%。

Zillow 首席经济学家 Svenja Gudell 表示,全美房产市场持续火热,并无放缓迹象,只有像旧金山湾区这样的地方市场有明显的降温现象。

一张图就能说明问题的事儿,你们写那么多干嘛。

好吧,各位负责用专业的理论知识来为学术派上课,我呢,就负责给各位吃瓜群众用简单和通俗易懂的语言来科普。

首先,三大老牌城市:纽约旧金山洛杉矶。四个字形容:经久不衰。

纽约,在美国的地位相当于中国的上海,用俗话说叫“陪都”,金融中心。房地产特点:贵、旧、小。人口密度这么大,面积又小,拆迁难度比起中国大很多(美国传统,没法强拆)。大家卖来卖去,大部分流通的还是二手房。但是架不住需求高啊,大家都有钱,你房子位置越好,再贵也不愁租。

洛杉矶,好莱坞所在地。如果要强行类比成深圳估计会被各种大神喷。再加上广州一起,应该地位能拼上。特点:贵。好处是地势平坦,交通状况其实还好,可以往外建往外辐射。不过还是贵。不像北京,二环和五环差一倍,人家洛杉矶,3环到10环一个价(当然说的是总价)。好处是越往外越宽敞,栋栋都是小别墅,家家都有小庭院。出租容易(通勤方便,3环和10环差距不大),房租也比较高(大家收入普遍比较高)。

旧金山,华人最早落脚的美国城市,硅谷所在地。高房价主要集中在湾区。虽然被大家调侃分成富人区华人区韩国区南亚区,但是房价没一个低的。当然,房租也没一个低的,中间的旧金山湾(San Francisco Bay)那一周,也是最贵的地方。不过古老保守的湾区近十年来也开始慢慢搞基建了,城市区域慢慢外沿,尤其是往东,新楼盘越来越多,说实话,只要交通便利起来,这对于改善在湾区打拼的上班族的居住条件有很大作用。只要房子条件好,很多年轻人还是愿意租更划算一点的东湾区。

再说说近些年开始火起来的城市,西雅图和奥兰多。

西雅图,应该是近50年来美国房价上涨最大的城市了。老牌企业波音,新兴企业谷歌亚马逊,这三个站在各自行业世界顶尖地位的企业,为这座城市带来无数的就业岗位,这里应该补充一下,是巨多的高薪岗位。人才多,薪水高,配套的商业设施和居住条件自然不会差,西雅图现在绝对位列美国最具有房产投资价值城市top3。

奥兰多,可能国内很多人都不知道这个城市,也许只有NBA的忠实粉丝才知道奥兰多魔术队的两位明星,一位后来成为姚明的好搭档:麦迪,一位成为姚明退役后联盟第一中锋:霍华德。但是说起迪士尼各位一定不陌生。全世界最大迪士尼就在奥兰多。一个迪士尼,一个环球影城,使得奥兰多成为美国四大度假城市之一(另外三个是洛杉矶、夏威夷和拉斯维加斯)。就光是2018年一年,奥兰多这样一个小小的城市,接待游客9580万(看看另外一组数据,整个海南省2018年游客接待量才只有7600万)。其中60%以上都是美国人,其中大部分也是家庭游客。美国人喜欢自由,家庭游更习惯租房。最终的结果就是奥兰多的度假屋市场(长租或者短租)可以与住宅市场旗鼓相当。这些度假屋大多数也是以迪士尼为核心环状分布,无论是前几年卖的最好的温莎度假社区,还是最近刚开盘的高性价比社区Hidden Forest,都是奥兰多投资的优先选择。

城市 买在哪座城市是最需要优先考虑的,这当然不必多说;地段 因为每一个城市它有很多不同的区域,地段很重要,尤其是在美国,可能并不隔多远,房价就可以出现巨大的落差;品牌 在海外投资一定要选择一个非常靠谱的一个品牌,因为这样我们才能清晰的知道我们的钱进入到哪里去了,他的盈利模式和回报方法是什么;租售 海外房产这块我们做的是一个长期的房产投资,是选择了长期持有有形的海外资产,那么我们一定要考虑我们买的房子在当地好不好租,方不方便管理。毕竟我们是没有机会自己去亲自打理的,也无法第一时间有效的处理出租和出售过程中的一些困难。



我们首先来做一个问答题,我给很多人都做过这个游戏,我问他们说,假如说深圳市福田中心区万科物业200万人民币一套的房子,你每个月租金可以租到1万块钱一个月,当然这样的房子多半也很好出售。

你买还是不买?那么假如这个问题,我们把时间拉回到十几年前,深圳市福田区万科物业200万人民币一套的房子,你是买还是不买?很多人就跟我说我肯定买,但那个时候租金不可能租到1万块钱一个月,可能只有两三千甚至都不到。

当你把这四大条件放到中国来做选择的时候,放到深圳做选择的时候,你会发现你会很容易做出选择。

但是当你面对海外市场的时候,可能就会难很多。所以说其实选择的标准并没有发生改变,只是因为我们对海外不熟悉,选择难免有太多的顾虑。

但是这个原则依旧是不变的。

所以我们现在面临的问题其实很简单,那就是在美国这个版图下面,我们如何找到像深圳市福田中心区万科物业而且很好出售的房子。

所以接下来的问题是在美国我们怎么选?美国的好的地方和我们中国是很像的,也是在沿海地带,内陆地区通常是以农业为主,地广人稀,并不值得推荐。

那么紧盯沿海地区后,我们不妨做一个排除法。很多人会说加州很好,因为我的朋友在那边拿了绿卡在那边生活,我的某某某的同学的孩子在那上学觉得也很不错。

加州我是去年6月份在那边短居过,加州确实是非常不错,我也非常喜欢,假如说我要准备买一套房子自住的话,我一定会选择加州。

但是上一期我们有做过一个心理测验,来判断你是投资型客户还是自住型客户。

那么问题就来了,如果你是投资型客户,并不计划在加州长住的话,那么我就要问你有没有100万美金以上的预算?100万美金以下在加州很难选到很好的房子。

为什么会这么高?其实如果你在5到8年前去去加州投资,那么加州买房真的是一个非常好的选择,但是这5到8年以来房价也好,租金也好,加州已经涨得非常高了,目前加州的价格已经是到天花板的位置。

现在再去投资加州,是很不值得的。

比如说旧金山房价已经和纽约不相上下,纽约是什么地方,全球金融中心,我们都知道纽约的房价放眼全球都是数一数二,而现在加州现在的价格已经相差无几。更加吃力不讨好的是加州的租金回报率放在全美都尚属于偏低,差不多只能有3到4个点,准确的来说最好的不过4个点,通常才不过是2到3而已。

接下来,我们再来看一下我们都知道的纽约,如果说您是一位资金非常雄厚的客户,是为了要在纽约拥有一套自己的不动产,我是非常推荐的。

当然纽约我们通常指的是纽约市曼哈顿这样的一个全世界黄金的地段,因为它是全世界第一大的金融中心。

你如果在那边有一套自己的房产的话,这是一件非常保值的事情,而且曼哈顿岛不会再扩张,他没有那么多地皮,土地非常稀缺。

但是想要在纽约有一套自己的房产,你的预算一定要非常的充足。纽约的房价怎么去形容呢?一个studio,你要准备100万美金,你要想买两房,请准备200万美金,如果你要买三房,请你准备300万美金以上。

这是个大概的一个算法,意味着你要多买一个房间需要多100万美元。假如说你在纽约想要买一个2到3房以上的,你要准备300万美金意味着两三千万人民币。

其实对于很多投资型客户而言,并不是说拿不出这么多钱,而是说没必要。尤其是对于初次投资海外、初次投资美国的客户,我的经验还是建议您拿少部分钱,不要花太多的钱放在一个房子里面,先拿出少部分钱去体验美国的购房流程,以及税务税收法律等等一系列的东西。

如果您觉得好再拿剩余的资金去买别的房子也不迟,我们还是应该先入门再慢慢加大投入。我们再来看一下海岸线上还有一个比较热门的州德州,德州现在在市场上的项目也挺多的,德州的价格和加州、纽约比起来的话也不算贵。

我初步看了一下,在德州30万左右能买到一个非常不错的房子。但德州会有一个问题是它的持有成本会比较高,它的房产税很高,整个州的房产税达到了2.5到4之间。

我有个客户,他的房产税在德州是3.5,这是真实的一个情况,所以他每年的持有成本很高。那么整个看下来。

剩下的佛州是一个非常好的选择。

为什么说佛州很适合去投资,首先它的价格非常适中,30-40万美元就能全款买下一套很不错的房产,而且是可以贷款的。另外,从回报率来看,佛州也会比其他州都要高,因为这边的旅游红利特别的好,有奥兰多等出名的旅游胜地,还有各种各样的音乐节,电音节,这边的话回报率可以达到5到8之间,甚至可以在8以上。远远超过全美平均水平。

值得关注的一点是,佛州的房屋增值水平也超过了全美的平均的水平,最新的数据显示全美整体水平是5到7之间,而佛州是可以做到8到10的,基本上是1.5到2倍。



如果要纵观整个佛州,有一个城市非常引人注目。

这个城市就是迈阿密,迈阿密是佛州最重要的城市之一,它的地理位置和我们深圳非常相似,是一座位于黄金海岸边上的海滨城市,而且他是美国的第二大金融中心。其实很多人提到迈阿密第一反应就是旅游,确实迈阿密有很多的游艇和海滩,但是如果你深入了解迈阿密就会知道,不止是旅游这么简单,迈阿密还是一座金融城市,如果大家能去到迈阿密实地感受一下,你会看到大量的写字楼。

另外迈阿密还有一个特别大的称谓,那就是美洲首都。

为什么这个称呼会给迈阿密而不是纽约或者华盛顿这样更有影响力的城市,其实如果你仔细看一下每周的地图,就会发现迈阿密处于一个承上启下的位置,是南北美洲的一个中心点,再加上航海优势,迈阿密是一个真正能把影响力辐射到全球的新兴城市,我们熟悉的华为等国内的科技公司在迈阿密也有直接的分部,因为可以非常有效的辐射到南美。

最后就是其实大家非常熟悉的属性了,迈阿密是一个旅游度假胜地,这边有全世界最好的邮轮港,全世界前三大的邮轮公司总部都在迈阿密。

不止如此,还有很多关于迈阿密的故事,比如说迈阿密有个称号叫上帝的等候室,意思就是说美国人在老了之后如果想找一个地方来颐养天年也会像国内很多人老以后在三亚买房子一样,选择去迈阿密买房子,因为迈阿密气候空气都很好,很舒服,也有世界上最棒的海滩

说完了这些标签,我们对迈阿密有一个大概的一个印象了,它是金融中心、旅游度假胜地、养老天堂天堂,对吧?

其实还不完全,迈阿密其实是一个非常年轻的城市,它的发展非常类似于我们的深圳,他是在五六十年间才开始蓬勃发展起来的,它整个城市的建设的时间不过是200年。

IMG_256

那么从这个图我们也可以看到,曾经1993年的迈阿密并没有那么多的高楼大厦,但是现在的迈阿密市中心就完全是高楼耸立。走在这个城市感觉和香港和深圳是一样的。

迈阿密他的GDP是和我们北京上海是差不多的。我们都知道北京上海是大城市,而迈阿密的城市大小和北京几乎是一样的。另外值得一提的是迈阿密一个城市的GDP就可以超过泰国,超过新加坡,超过马来西亚,超过很多的东南亚国家,更是是希腊整个国家GDP的1.5倍。

IMG_258

那么它的价格是多少?我们看一下北京,上海香港和纽约,

这些地方的价格是迈阿密的两倍到五倍不等。而迈阿密作为一个全球金融城市,它的城市GDP和我们北京上海是持平的,但是它的价格却还是一个非常洼地的价格,

市中心它的单价折合人民币是5万多,6万不到的样子,5万多6万左右。相当于我们十几年前的深圳。来看一下这三张图。

IMG_256
IMG_257
IMG_259

从大数据来看的话,迈阿密每一年的平均增长是9%左右,而且迈阿密作为一个非常城市化的地方,面临的问题和深圳与香港的一样,在中心区没有地块可以盖,而且迈阿密有一个界限是那就是沼泽地是不能盖房子的,所以迈阿密的土地其实是类似于曼哈顿岛,

它不能够无限扩张,只有这样一些地皮可以开发。当开发完了之后,迈阿密就已经没办法再开发了,你在中心区走在街上用一只手都能数得过来有几家项目正在建,正在卖。那么为什么这么少?真的是因为实在没有地可以用来开发了。这些年迈阿密也被许多亚洲投资者称为小香港。

或许说小香港并不合适,应该说迈阿密是年轻的香港。因为迈阿密和香港有非常多的类似的一些因素,大家可以做一些对比。我们看下这张图图,左边是迈阿密,右边是香港,是非常像的。

IMG_256

迈阿密,也是一个海边城市,它的整个的CBD金融中心全部是沿海的和香港的中环铜锣湾是一样的。接下来我会分享一些在当地的实际体验。左边这个图是从谷歌地图上截取下来的,我为大家标出来了。

IMG_256右边这个图是我在当地拍的,是轻轨的线路图,因为地质原因迈阿密是不能搭设地铁的,于是他们建设了轻轨来进行城市交通。从它的一个路线图你也可以看到,线路正好是和迈阿密最繁华的区域是重叠的。去坐也是很方便的,不需要钱上去就可以去坐,我第一次去坐的时候,我以为我自己逃票,但是实际上并没有。

我们都知道美国人是很喜欢自己开车的,但是在纽约、曼哈顿,迈阿密这样城市化程度很高的城市,它的交通也非常的繁忙,开车非常的不方便,停车也非常的不方便,所以才会有轨道交通。纽约的交通是24小时不停歇的。

迈阿密的城市非常的舒服,气候非常的好,而且很干净。像我在深圳呆了十几年,我自己认为深圳是非常很好的一个城市了,很干净,但是在迈阿密你一定会感觉到比深圳还要干净。这一些是迈阿密的夜景,你会看到迈阿密非常的繁华。这组图是我在晚上9点半的时候拍的,路上非常的堵,这个时候很多人才刚刚开始下班,很多写字楼里面还是灯火通明。

深圳其实是一个很好的城市,经济特区发展得非常好。但我们深圳同时是一个海滨城市,但是谁会想去大梅沙,没有人会想去。但是如果深圳的经济再加上大梅沙,有一天变成了澳洲的黄金海岸,你觉得深圳是不是一个完美的城市?其实这就是迈阿密就有着比深圳还要好的经济水平,同时有着世界上顶级的海滩,以及它特有的一种度假方式。

最后我再分享一个故事是我的朋友真实的故事。他在迈阿密买了房子,同时他在伦敦,他在上海很多地方都买了房子,我就问他说你在全球买那么多房子,你为什么选择了迈阿密?他说很简单,你有没有发现我在选择这么多城市去做投资和资产配置的时候,我的规律是什么?我就是一定要选择这个国家的金融城市,因为任何一个国家的金融城市都一定是最有保障的。

他说的很接地气,他问我说你见过北京上海伦敦东京新加坡香港纽约这样的城市会出现会倒闭吗?就算发生金融危机,金融城市一定是也是最保值的。

而如果经济鹏飞而金融城市一定是最先起来的,这是他告诉我的原话。所以他说当我选择美国的时候,我一定是选择美国的金融城市,而金融城市纽约我买不起了,所以我当时选择第二大金融城市,因为第二大金融城市迈阿密一定是奔着第一大金融城市去的,他的对标就是纽约,我们看到了纽约的现在就可以看到迈阿密的未来,这就是迈阿密带给所有人和我自己共同的一个想象空间。