投资美国别成噩梦的开始
来源: 世界日报
01-13-2015

自从2008年金融海啸后，美国的银行对贷款严加审核，加上本土美国人收入急剧萎缩等不利因素，造成房地产在内的很多美国境内投资标的乏人问津。为帮助美国人找钱和找工作，美国政府出台很多吸引外国有钱人投资及移民的措施，使美国近来房地产的外来投资激增三倍。在不易借到钱的美国，华人的现金变成最有利谈判筹码。中国汹涌澎湃的资金流窜美国，四处买房地产。据统计，加州目前房地产交易，有四成是卖给非土生的移民。除了加州，美国东西两岸各州、南部的德州、亚利桑纳州及内华达州等地，都一一「沦陷」入华人之手。已变空城的「汽车之都」底特律，其州长已四度访问中国，希望借助中国人的「钱力」，让该市起死回生。中国同胞也很「给力」，出手豪迈，买每栋可低至约1万美元的房子好像收集邮票，一买就买整条街。可预见的未来，底特律可能变另一个「中国城」。华人取之不尽、用之不绝的金库，变成美国房市的救星，但也抬高了房价。美国本地人在买不起房子下，一个接一个或沦为租屋族，或搬迁到比较便宜的乡下。回想其祖先当年驱赶印地安人到红人保护区的得意，再比对目前白人子孙被中国人从自己土地「驱赶」的情况，让人不胜唏嘘。

房地产俗称不动产。华人用「动产」（钱）去换没有脚的「不动产」。就如同「作茧自缚」，自己买了一付脚镣。钱进了美国人的口袋，但不动产却不可能搬离美国。所投资的不动产，突然间变成美国的「人质」，从此需要遵守美国法律。最让移民投资者头痛的是报税、法律诉讼及资产管理问题。其间又以税务问题最令人担心。建议大家考虑以下因素，再决定是否投资美国，以免让「美国梦」变「噩梦」一场。

第一，税务：美国的全球所得报税制度已广为人知。稍不小心，国外资产即可能曝光。依照美国税法，很多外国人士也会被视为美国人般，被要求申报及缴纳全球所得税。大部分外国人最容易踏入的陷阱，是每年在美国居留达183天。说它是陷阱，是因183天的算法与大多数人认知不同。美国税法规定的计算方法是涵跨三个年份天数的总和。当年度一天算一天，上个年度三天算一天，再上个年度六天算一天。另外，传统华人「藏钱」及「爱用现金」的习惯，对房地产投资而言是很坏的习惯。所得税的课征讲求的是「所得」。其计算方法是：收入(卖价）－成本 (买价加整修）= 所得。收入部分， Escrow公司会将卖价申报给国税局，跑也跑不掉。至于成本部分，纳税人必需自己保存付款证明。现金付款资金来源及支出凭证，证据力薄弱。国税局如果查账，可能会让投资人「所得」虚增不少，也会让纳税人多缴很多冤枉税。美国国税局几年来在华人集中城市与各地市政府合作，广设洗钱查账中心，其针对性十足。 喜欢使用现金及爱买房地产的华人同胞，实在应小心谨慎。

第二，诉讼：最近华人圈很多月子中心、家庭旅馆、大麻屋等不法使用房地产的负面新闻，不断跃登主流媒体版面，这些都是华人的特殊产业。屋主也是受害者。肇事者（租客）向房东租房后，大事破坏做违法勾当。房东屋主不但须应付法律纠纷，而且要面对保险不赔的房屋破坏损失。至于其他大小房东与房客的官司不知有多少。华人新移民语文及法律知识有限，面对偏向房客的法律制度，可能欲哭无泪，任由律师及房客强取豪夺了。

第三，管理：美国房地产税金及日常维修费惊人。比较投资亚洲的房产，美国投资房产每天需面对的大小事情很多。每年平均介于1%至2%的高额房地产税（各城市不同），如同50多年后房地产悉数归政府，自己变一无所有。出租的管理还涉及语言能力、处理问题和法规问题，让很多投资者深感挫折。买房出租扣掉花费后，利润所剩无几。美国房地产市价高低起伏又很大，几次金融危机已让很多人跳楼，或投资血本无归。

全天底下都欢迎有钱人。全球有200多个国家，投资何必独衷美国。留得青山在，不怕没材烧。要投资美国前，最好详细考虑各项因素，并找到能说服自己的充足理由，而不是认定美国房产比中国便宜，匆忙就下决定。要知这一买下去就「套牢」，很多人追悔莫及。