商业房地产投资，或叫收益型房地产，是指为了获得投资收入而购买的房地产。随着国民经济的高速发展，百姓的金融资产日渐增多，对房地产进行投资的需求越来越多。但房地产投资需要较为复杂的知识与分析技术，投资者最关心的是房地产投资回报率如何算？链家机构房地产投资俱乐部汇集了房地产投资方面的专家，专门为房地产投资的国内外个人、机构提供符合国际标准的市场投资分析、投资决策、理财等专业性服务。

下面就解答一下投资者最关心的投资回报率的计算。以住宅物业投资为例说明房地产投资回报率如何计算。
假设有一房地产投资者想分享2008年北京举办奥运会时房地产的投资高回报的机会，经链家机构房地产投资俱乐部的专家综合分析，选择了华展国际公寓进行投资。
投资公寓基本情况：350㎡复式住宅，8500元/㎡，8成30年按揭贷款，年利率为5.04%，物业管理费为7元/㎡，冬季取暖费为28元/ ㎡。计划2008年卖出，以每年物业增值5%，卖出价格为10,400元/ ㎡。每月出租收益为25,000元/月。
房地产投资回报率的基本计算模型为： 年度收益计算为：
计算公式举例说明名义租金名义租金即为公寓的出租价格收益， 25,000元/月×12=300,000元；－空房及欠租损失空房及欠租损失：假设每年空房半个月，损失为：25,000×1/2=12,500；＝实际租金收入实际租金收入：即为上述二式相减， 300,000-12,500=287,500元；＋其它收入其它收入：住宅公寓没有其它收入；＝投资者总收入投资者总收入：即为287,500元；－营业费用营业费用：1、物业管理费：7元/月•㎡×350㎡×12月=29,000元；2、冬季取暖费用：28元/年•㎡×350㎡=9,800元； 合计：38,800元＝投资者净收入投资者净收入：287,500-38,800=248,700元；－融资年度支付额融资年度支付额：8成贷款，总计为238万元，月还款12835元。 12835元/月×12=154,000元；＝税前现金收入税前现金收入：即为上述二式相减， 248,000-154,000=94,700元；－纳税金额纳税金额：以25,000元/月为基数进行纳税 1、房产税4%：25,000×4%=1,000元/月； 2、营业税及教育附加税3.3%：25,000×3.3%=825元/月； 3、所得税10%：（月租金扣除800元基数、房产税、营业税及教育附加税）（25,000-800-1,000-825）×10%=2238元；合计：4063×12=48,756元＝税后现金收入税后现金收入：94,700-48,756=45,944元。 五年后出售收益： 计算公式举例说明出售价格 — 销售费用 — 未尝还贷款余额 = 税前销售收入 — 售后税款金额 = 税后销售收入税后现金收入出售价格10,400×350=3,640,000元；销售费用1、代理费1%：36,400元； 2、印花税0.05%： 3,640,000X0.05%=1,820元；合计：38,220元；未尝还贷款余额8成贷款，总计为238万元，5年后余额为：218,6760元；售后税款金额、税后销售收入3,640,000-38,220-2,186,760=1,415,020元。 时间（年） 0 1 2 3 4 …… n 现金收入（初始投资）税后现金收入税后现金收入税后现金收入税后现金收入 …… 税后现金收入+税后销售收入房地产初始投资为： 1、首付20%：595,000元； 2、保险费：13,304元； 3、契税：37,400元； 4、维修基金：59,500元； 5、律师费：7,140元； 6、其它费用：1,000元；合计：713,344元。将上述数据代入计算模型： 时间（年）现金收入0 1 2 3 4 5(713,344) 45,944 45,944 45,944 45,944 45,944+1,415,020 则可计算出此房地产的投资回报率（IRR）为：9.36%。可见，贷款融资可以提高投资者的投资回报率。（指本案例） 则可计算出此房地产的投资回报率（IRR）为：19.73%。 时间（年）现金收入0 1 2 3 4 5(3,072,900) 199,944 199,944 199,944 199,944 199,944+3,601,780 则可计算出此房地产的投资回报率（IRR）为：9.36%。可见，贷款融资可以提高投资者的投资回报率。