起因：

 由于这次全球性病毒引起未来的real estate 市场可能会较slow, 由于我们会有一些real estate background, 进入loan领域应当会相对快些。

美国贷款机构构成框架：  

美国贷款市场是跟Wall Street联系在一起的， 最上端的机构叫Fannie Mae & Freddie Mac 房利美 &房利美； 以前是私有化的， 2008年金融危机之后，被美国政府占了绝大部分的股份， 目前基本上是美国政府owned的两个机构

中层实际上是各个银行， 如Citi bank, Bank of America, Chase Bank etc. International 和national的银行；  除此之外， 还有一个叫direct lender, 中文叫放款银行  ， 这种银行基本上没有自己的store, 也不接受存款 ， 他们只做lending放款.

最下层就是loan broker , 美国大大小小的real estate company都会有一个loan department , 是直接跟客人接触的人,负责 拿loan 和贷款。

我们公司做中间和下边一层，即是loan broker, 也是direct lender, 我们自己也可以放款； 我们跟这些具体的银行区别在与能跟代理各种不同银行拿rate，还跟其他的lending company 有很多的联系。

这三层在美国是相互联系的 ， 我们贷款后给我们的investor , 就是那些lending company 或者银行， 他们这些银行拿到loan后 绝大部分卖出去， 卖给Fannie Mae & Freddie Mac . 同时也卖给其他的银行 ，那些在美国有一个很大的secondary market,是专门买卖mortgage, 这些贷款拿到以后 ， 可以到市场上去找最好的一个resource卖出去 ， 这样的话， 我们的任务就完成了 ， 有的公司还做service, 比如说我们帮你做贷款后， 以后每个月的收款都到我们这里来交 ， 也有这种叫service loan 的； 而我们不做， 我们只做拿到loan后， 把loan贷给你，然后转卖出去 。 所以整个美国的mortgage市场就这么三层来分布的 ；

卖出去给两大机构的标准是：

Fannie Mae的auto标准叫DU (Desktop Underwriter

Freddie Mac的标准叫LP (Loan Prospector)

那么在做loan的时候， 首先需要通过DU 和LP的标准， 凡是通过了DU & LP proof之后的 。 这两大机构基本上就可以收买这个loan . 一系列的细致标准有很多， 这些标准放到每一家银行都有一系列的细致的标准， 有些银行比较松， 凡是两大机构通过的都可以收， 但有些银行还有自己的our rate。 什么样的可以收， 什么样的我就可以不收， 每个银行是不一样的。 现在在美国卖mortgate的话， 基本就是卖给Fannie Mae & Freddie Mac 基本都是按照他们的标准来走的， 两个标准：

1， 是按照loan amount来走的 ，如果你的loan amount 在501.000以下， 叫conforming loan . 通常这种loan，给出的rate是最低的 ， 因为他觉得这是大众最基本的需求 ，但是当你的loan超过的501,400，到765,000，这段叫Super Conforming, 给出的rate会高一点， 但凡是765,000以下的, Fannie Mae都是会收的， 如果超过了765,000的loan， 那就各家银行自己来收。他就不能卖给Fannie Mae & Freddie Mac， 银行会根据自己手里钱的多少来放款， 来决定自己的guideline ,其实这一部分在我们湾区也蛮多的，因为湾区的房子贵，大家都是做perforlio的， jumpo loan, 高于765,000叫Jumpo, 或者叫non conforming loan,那既然大家90%的loan都要卖给Fannie Mae & Freddie Mac，所以大家绝大部分都按照他们的标准来走， DU， LP的标准如下：

4个条件：

第一个条件就是收入， 我们现在做的loan都是要查收入的，所谓查收入， 就是要提供两年的税单，两年的W2(公司给的从年头到年底的一张表，这张表总和了一年当中从公司拿到的所有收入)，还有自己的pay check(收入的工资单) 来决定你的收入是多少，你必须得有这个收入， 你的收入和你能贷款的比例这要看你的loan program, 有的银行很严格， 你的收入和你支出不能超过38%， 但是大部分是到48%， 这是怎么个概念呢？ 就是假如说你一个月赚一万块钱， 你房子的payment， 包括你还贷款的还款额，property tax， insurance ,如果你买的是townhouse 或者是condo，还有HOA，所有的这些费用加起来，在加上你credit card payment ,把这些全部都加起来， 你出来一个数， 这个数如果你一个月赚1万块钱， 这个数不能超过4300 ，我们管这个数叫DTI (Debt-to-Income (DTI) Ratio ) 一般来说这是你的第一个条件 ，就是你的income要和你所有的expense比值不能超过43% ，但有些银行比较通融一些， 可以到49%，这是第一个条件.

第二个条件就是你的房子必须有一定的价值， 你的房子和你的贷款额， 必须得有一个比值， 我知道中国这个比值是很低的， 但是美国比较高， 只要你的贷款额度和你房子的价值80%以下， 绝大部分银行都会接收你， 但是如果你超过了80%的话， 就比较复制点。 原则上需要去找比较高一点的利率还有就是把loan 分成两个， 第一个loan 80, 第二个loan有多少剩的，这个就是房子的价值LTV, 也就是Loan to Value 一般的不要超过80% ，这个保证系数是比较大的.

第三个条件， 必须要有好的credit , 美国有一个信用系统， 有三个credit bureau, 信用局， 三个credit bureau会给每一个在美国领土上的人， 有一个信用记录，这个信用记录包括你所住的地区，所有用过的地址， 包括你去过的任何地方， 像一些retail store, 开的一些card, 你的信用卡， 还有你跟任何地方借款， 只要有借款， 你借款和还款的记录，所有的记录都会记录在你的信用上边， 综合来给你一个分数 ，我们叫做credit score，一般来说你的credit score最低不能低于680， 如果低于680的话， 你的利率就会很差，有些银行就不要你了， 但是只要超过680， 大部分银行还是可以的， 但是我们华人通常credit 很好，大部分的华人都会超过740 ， 就是有很好的credit , 如果你这个人没有credit, 从来没有借过钱，他是不会借给你mortgage loan, 你非得有这种activivity , 你借过钱，按时还钱， 这样他才会认为你是很好信用的人，这时候他才会借你钱，

第四个条件， 就是你自己的有钱， 在美国你必须要有钱， 没有钱是别人不会借你钱的， 得让银行看到你的首付。 如果你要做重新贷款 ， 你也要show给银行你account上有一些钱， 起码得够你六个月的mortgage payment 和insurance payment ,还有其他的一些payment,那你要show给他你有这些钱 ， 他才肯给你重新贷款。

综合来说， 需要银行给你贷款的话， 你要有好的收入，一定的房屋价值， credit score好， 有activity-trade line ,一般要求两年的trade line, 还有自己银行里要有一些钱， 如果你具备了这四个条件的话， 你就具备了从银行借钱的条件。

贷款种类： 

一种就是原来你们所了解的买房贷款， 客人要买房了， 我们帮忙来一个loan， 然后自己的把首付付了， 剩下的钱银行给给seller的purchase price, deal就成真了。

另外一种贷款呢 ， 叫refinance ， 中文来说也叫重新贷款, 比如说现在我从bank of america贷的，他给我的利率是5%， 我的经纪人帮我找到另外一家银行citi bank, Citibank说好，我可以根据你的条件， 给你一个贷款4.5%， 我给你降低half %,这样的话， 客人就愿意从BOA 换到citi Banik, 这个过程叫做重新贷款，我们大部分做的就是这种。这两种贷款什么时候发生呢？

原则上， 经济越好， purchasing 越多， 因为大家都想买房子， 他看到今年买的房子比去年买的房子涨了， 今年买的房子比前年买的房子更贵了， 比五年前翻了一番了 ，所以在经济好的时候，是以Purchasing比较多的贷款。

可是当经济不好的时候，大家就不敢买房子了，因为不知道明年的房价会不会跌， 在这种情况下， 大家就hold不买房子， 他越是Hold不买，有的必须卖的人还必须卖呀 ， 所以房价就会慢慢走低，当房价走低的时候， 大家就更害怕， 更不敢买了，所以在经济不好的时候， 买房的贷款就会大幅减少， 因为不敢买； 那么大家在经济不好的时候倒是希望自己能省点钱， 那么他们就愿意做refinance, refinance我一次省个200-300， 根据你loan amount大小，我们通常华人做的是no  point, no fee, 贷款经纪替他们付了手续费，他们也不需要付，所以在经济不好的时候，我们做refinance是比较多的。现在美国经济已经好了很久很久，因为这个新肺炎病毒， 美国的经济可能往不好转变， 大家就会纷纷出来做refinance,现在我们做refinance的case就比过去增加了很多

未来的一段时间refinance会比较持续， 因为肺炎可能会影响美国的经济，我们现在都把office关掉了， 我们work at home,好在silicon valley有这个条件 ， 不过其他的retail,餐厅,民众的消费都会收到很大的影响，当民众不消费的时候， 美国的经济肯定有问题 ，这样的话，美国的联储局就出来救市， 你看到我们最近一段时间联储局一直将息， 最近联储局Federal reserve从1,75% ，这两次几乎降到0， 所以Federal降息之后呢， 市场上的钱就变的便宜， 银行有了充足的钱呢， 这个时候他就会一步一步地把利率降低， 他将吸收更多的refinance, 每个银行都希望自己做business, 然后买给房地美， 他们就能够赚钱， 最近呢， 各家银行的员工也是work at home ,所以没什么效率，所以最近银行的利率就稍微高一点， 但从总的趋势来看， 慢慢这个市场未来的两三年，可能还是以这个市场为主的。对我们湾区来说， 有的做的confiroming的，卖给Fannie Mae & Freddie Mac 76万以下， 51万以下， 也有jumpo loan， 卖给各个大的银行，像刚才说的city bank呀， wellsfargo，chase很多的bank， 卖给他们，由于我们湾区放价比较高， 所以相对我们的loan amount也比较大， loan amount大到一定程度， 一般来说，你200-300万以上， 我们就可以拿银行给我们的佣金来帮助客人来付他的closing cost， 当我们拿这个佣金来付closing cost以后 ，对于客人来说 他只有benefit，因为他不需要花任何的钱， 他就可以把利息降下来，所以通常在rate在往下走的这段时间里面，很多客人或半年左右， 因为现在银行帮你付了closing cost , 要求你的loan必须在里面呆6个月， 有的是7个月， 各个银行不一样， 这段时间是不能再重新贷款的， 可是过完这段时间， 你还可以再重新做一次贷款， 那这样的话就出现一个情况，你的客人半年多， 利率往下走的话他会重新再回来跟你做refinance , 所以未来两年的refinance market是比较好的

Loan agent & Loan processor 角色和职责

Loan processor会帮助你做paperwork,审核你的资料是否符合两大机构的要求， 做好后送给银行， 拿到银行的proof, 然后我们做房子的估价报告， 全部都符合要求后， 我们就把你的loan从一家银行欢动另外一家银行。 所以这里面有两部分，

一部分就是Agent, 跟客人打交道的； 还有一部分loan processor ，这些人主要是跟银行escrow officer打交道的；

基本的程序就是

Loan agent需要了解客人的情况， 客人是不是符合我们刚才的四个条件 ， 你的income多少， 房子的价钱多少， credit score多少，  银行是否有钱， 你有几个房子， 符合哪个银行的要求， agent会选择不同的银行， 然后他们把loan的file带进来以后， 交给我们processing center, 我们processor就会根据银行的要求把这个loan做好， 经过一段时间的paperwork， 所有的程序都走完了以后 ， loan就close了