供需失衡 美房市陷低潮

2014年春天购屋季已经展开，美国房屋市场却面对很不寻常的低潮：卖房子的人太少，可是买得起上市房屋的人更少。虽然去年成交的房屋平均售价剧涨13.4%，可是仍未能促使更多人卖屋。房价上涨加上房贷利率提高，使初次购屋者和用现金购屋者更买不起房子。

去年上市房屋太少，曾导致房价高涨和买主竞相加价抢购。过去12个月旧金山湾区平均房价暴涨23%，涨幅超过所有其他大都会区，只有房价曾崩跌的拉斯韦加斯回涨得更凶。

今年全美平均房价预料不会出现两位数的涨幅，而西雅图和德州奥斯汀等就业成长强劲的地区，房价可能涨得最凶。虽然新屋供应增加，可是缺乏购买力可能使销售量维持原状，甚或下降。

在另一方面，许多贷款商正为信用纪录不够好的人缓和贷款障碍，使他们较容易获得房贷。

严冬使东岸最近几个月上市房屋极少，市面存货只有大约五个月的销售量，远低于2011年的8.3个月和2012年的5.9个月。待售屋减少有部分是因为约有两成屋主仍然溺水，房价不足以还清贷款。不过，天暖、就业成长和经济加强，可望鼓励更多人卖房子。

房价上涨会诱使更多屋主卖房子，导致房价和竞价趋于缓和。洛杉矶即似乎出现这种情况。但是，在美国各地房屋供应仍然有限。

经济复苏将近五年后，购屋活动尚未回复正常水平，今年预期的成屋交易量为500万栋，比去年少10万栋，更远低于正常的550万栋。交易冷清主要是初次购屋者太少。他们去年只买了大约150万栋房子，比平均水平少了50万栋。

另一方面，金融危机曾导致贷款紧缩，可是现在接近次级房贷的放款作业又重新出现。面对利率回升导致重办贷款业务锐减，金融业为了争取生意，不断降低申请贷款需要的信用评分。30年期固定利率房贷需要的中位评分约为730分，目前利率约为4.4%，而信用评分550的人申请次级房贷，利率为7.15%。

去年成交的房子约有五分之一是卖给投资者，大多是用现金加价抢购，用以整建或出租。但是，随着房价上涨，投资者今年可能不会这么活跃。

豪华住宅现在最抢手，价格也涨得最凶。价值100万元以上的房产，过去12个月交易量增加14.4%。相形之下，价格不到10万元的房产，成交量锐减18%，主要是求售的法拍屋减少。

这些情况使房地产业像其他经济层面一样，在上一波经济衰退结束将近五年后还在努力挣扎，试图恢复健全体质。经过去年的强劲成长，房市复苏可能进入尴尬的青春期，出现难以逆料的起落。

Source: www.worldjournal.com