收據來源：Macus & Millichap Research Services | NAREIG | Costar | U.S. Energy Information Administration

2014 年美國商業地產成交總額3740億美元，其中零售類商業地產交易額718億美元，同比增長28%，占總交易額的19.2%。海外投資者貢獻45億美元，主 要來自於荷蘭、巴西、德國、澳大利亞、加拿大、中國，其中，荷蘭和巴西是上一年度最大的贏家。零售類商業地產包括：購物中心、餐廳、超市、聯排商場、咖啡 店等，其成交額在總交易中並不是最多的，但卻是增速最快的。

低油價助長消費

2014 年下半年國際油價持續下跌，全年跌幅近50%，下跌速度創過去十年來最快，直到今年2月才有所反彈，首次月度上漲並出現企穩跡象。然而好景不長，由於國際 能源署在最新的一期月度報告中對原油供應持續過剩表達了更強烈的擔憂，在3月9日到13日的一周內國際油價跌幅達到了9.6%，外盤美原油WTI在3月 17日更是錄得連續6個工作日收跌，收盤至43.46美元/桶，刷新2009年3月份以來新低。

另一方面，較低能源價格會為美國消費者帶 來更多的儲蓄。如果2015年平均油價保持在過去幾周的水準上，機動車主明年在汽油購買上將會比2013年節省1000億美元。就在冬季到來時居民取暖油 價也在下降。美國人可以利用額外的現金來做如下三件事：花錢、存錢、還債，2014年11月份消費者信心指數達到了七年最高水準，我們預計這筆“意外之 財”的一半都將用於消費，這對美國經濟來說無疑是一個福音，因為消費占到GDP的70%。

按照上一次油價崩盤時（2009年1月）的消費模式預測，低收入人群將在食品超市、速食店、一元店等平價商店上增加花費，而中高收入階層則會在餐廳、服裝飾品等生活休閒娛樂類上開支更多。不過有一點是共同的，那就是汽車零售、保養類商店會有更高的收益。

低油價的受益人不止是消費者。隨著能源和運費的下降，企業利潤也會增長。這些因素對零售類商業地產的擴張及發展都很有極大的益處。

汽車零售、保養類

· 2014年，全美小型汽車交易額達到1640萬美元，創2006年以來新高。從長遠角度看，這些新上路的汽車也將為汽修店增加收入。

· 在過去的12個月，由於需求上升，汽車零售、保養類商業地產的回報率下降了0.6%，此類新建商業地產的回報率在5%左右，平均價格為220美元/平方英尺。

餐廳

· 低油價為消費者帶來更多儲蓄，這部分“閒錢”將幫助增長餐廳的收入。

· 在過去12個月裏，餐廳類商業地產的回報率下降了0.2%，而平均交易過戶速度提升了11%。由於可出售專案遠低於投資者額需求，因此很多競爭力不強的投資只能退而求其次。

· 在未來的一年裏，我們預計會有更多的新式菜館取代傳統餐廳，並建立自己的連鎖品牌體系。而一部分老式餐廳可能關閉，因此NAREIG推薦投資者在購入餐廳類商業地產之前需要對當地的人群、收入、和種族進行分析。

一元店

· 去年，主流一元店品牌Family Dollar和DollarTree進行了合併，因為本次合併，Family Dollar可能關閉部分分店，但同時宣佈會在2015年新增250家分店。

· 在過去的12個月裏，平價超市（Dollar Store）的平均回報率為6%，同比降低0.5%。一元店的主要客戶群體為低收入人群，由於就業市場復蘇和油價走低，該類零售商店會在2015年有更多的收入。

藥店類超市

· 奧巴馬醫要求每個個體都需要有醫療保險，這一政策的出臺也為醫院、藥店、診所增加了收入。根據Marcus&Millichap數據顯示，過去一年藥店類商業地產的平均售價為$367美元每平方英尺，同比增長7%。

· 藥店類超市主流品牌Walgreens和CVS目前的平均轉手回報率都在5%左右，RiteAid為6%；總體回報率同比下降0.5%。

· Rite Aid扭虧為盈：幾年前Rite Aid近乎破產，而2014年財報顯示Rite Aid扭虧為盈，淨收益達到2.49億美元，而2012年Rite Aid財報顯示其虧損3.69億美元。

· 綜上所述，NAREIG預測藥店類商業地產會繼續走強，並且會吸引養老基金、保險公司的投資。

速食店

· 過去的12個月，速食店總體回報率下降了0.4%，平均回報率在6%左右。而類似麥當勞這樣的大品牌，第一年地約的回報率在4%左右。

· 由於就業和經濟的復蘇，部分低收入人群也會更頻繁的光顧速食店。儘管麥當勞最近的銷售業績不及預期，但其競爭對手Burger King（漢堡王）則宣佈在2015年新開250家分店。

· 在2014年，速食店整體成交速度保持平衡，但是單位售價$ 607美元每平方英尺，同比上漲11%。

· 根據NAREIG 資料庫顯示，速食店的整體回報率根據租約擔保方的不同變化較大。大型加盟商擔保專案的回報率比總公司擔保專案的回報率高100個基點。