盤點 | 投資美國房產最常見的一些問題

盤點 | 投資美國房產最常見的一些問題


投資美國房產是現在很多國內土豪的戰略,但是由於中國房產市場和美國房產市場的模式有很大的不同,所以對於投資者有必要對投資美國房產的注意事項瞭解清楚,尤其注意的是不能用中國思維來買美國房子。

一、購買新房還是二手房?

在中國,很多人都樂意買新房子,但是在美國,大多數在市場上交易的美國房產是二手房,占市場上掛牌出售的房子總數的85%;新建的房子相對較少,僅占15 %。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。

我們要知道在美國,新建的美國房產一般都位於比較偏遠的地區或者城市,屬於新開發的地區。而那些發展比較成熟的城市,經過長期的發展,擁有較優良的學區、完善的生活設施,優美的環境,但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規劃、同時開發的,一般15-30年完成興建,每一座城市內的住宅會有相近的房齡。

如果你想買到一套全新的美國房產,這並非不可能,但是你買到的這套房子可能在一個新開發的小城,周邊都是新建的房子,基礎設施可能相對不夠完善。因此,不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子,因為這樣一方面會讓你的選擇餘地很小,讓你錯過很多好房子;另一方面,選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲, 比如說城市發展不成熟,生活不方便,學區不好等。

當然,也不排除這樣的情況:有些開發商在發展成熟的城市內推倒一些老房子,然後重建新的美國房產,但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。

二、房子是不是越老越不值錢?

答案是:不一定,要根據具體情況綜合分析。在美國,老房子不一定不值錢或者不好,根據美國房產的狀況的不同,價值差別會很大。

一方面,房子的建築物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊,價值降低。對於木制房屋來說,一般可以將每10年看作一個階段,如果不進行保養和翻新,房齡越大,價值越低;如果一直沒有更新設備,房齡超過40年可以算是相當老舊的房子, 幾乎沒有建物價值了。但是如果業主對房屋保持著適當的保養,翻新,房屋價值可能仍然很高的。

這裏要提一下,美國有些老城市為了保持其城市文化特色,特別規定該市的房產業主不能隨意改變其住宅的外觀;如果要對自己的房子進行翻新,可以根據喜好隨意改變房屋的內部構造,但是房屋的外觀必須保持其原有風格。另一方面,房子的土地部分,會隨著當地經濟的發展和人口的增長而升值。

總之,在選擇美國房產的時候,不僅要看它的建築年代,也要看它的內部保養狀態,看它最近是否經過翻新等。如果房屋保養得好,大多數房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的;當然也不排除相反的情況,如果當地環境變壞, 經濟衰退,房子的價值也有可能下降。

三、買學校附近的房子(學區房)好不好?

對於是否購買美國學區房,這是要根據自己的具體情況綜合考慮。學校附近的房子由於需求旺盛,價格也相對較高,與同等條件的美國房產相比,一般有5% 的溢價。這部分溢價反映了學校附近的房子的優點–孩子上學比較方便;但是也有缺點:學校附近環境比較嘈雜,降低了生活的舒適性。

如果購買美國房產是用於出租,學校附近的房子比較容易租出去。舉例來說,如果當地類似房子的平均租金是2000美元/月,那麽學校附近的房子也許可以出租略高些如2100或2200美元/月;所以學校附近的房子出租,每年收到的租金確實高一點。但是美國房產初始買價也相對較貴,基本上兩相抵消。

另外,學校附近的租客大多是學生,他們大多對房子不夠愛護,間接造成保養成本上升;所以綜合考慮,學校附近的房子並沒有特別了不得的優勢, 也可以說它的優勢已反應在房價上了。

四、選擇城市屋還是獨立屋?

城市屋和獨立屋有很大的不同,但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區別在於:城市屋一般沒有庭院或者庭院很小,所以占地面積不大,價格差別也不大,從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋占地面積比較大,尺寸和內部設施天差地別,所以不同的獨立屋價格相差非常大,從二十幾萬美元(較差的城市)到幾千萬美元的獨立屋都有;在一些比較差的城市,也有十幾萬美元的獨立屋。

如果夠買的美國房產用於出租,城市屋的租金收益率相對比較高,因為它的初始投入比較小;但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資,兩者各有優缺點。

如果要在兩者之間進行選擇,首先要看自己的預算有多少,如果預算不到二十萬美元,就不用考慮獨立屋;如果預算在二十萬美元到五六十美元之間,則兩者都可以考慮,可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇;如果預算在六十萬美元以上,那可以考慮買獨立屋,或者買幾套城市屋(作為投資的情況)。

五、該買在那個城市?

首先確定自己購買美國房產的預算,能夠拿多少錢來買房?綜合預算和其他因素,就可以考慮選擇哪個城市了。美國的城市有特定的房產參數,如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學區分數等, 建議你一定要仔細查看我們提供的”城市行情表”及”學校成績一覽表”,從中分析。這些房產參數將是作為選擇城市的重要依據。

 

 

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