1.市场不同

如同任何房地产市场，美国的房地产市场也分两个部分：住宅和商业地产。这两个地产市场几乎是截然分开的。

住宅地产主要以住宅开发为主，面对的大多数是个人消费者。住宅地产的供应商主要为开发商和其产业链。住宅地产的体量要比商业地产大很多。但是住宅地产一般没有证券化。

商业地产面对的主要是零售、办公、医院、仓库、等。也有少量公寓出 租。这些商业地产主要是以REITs（Real Estate Invest Trusts或房地产信托）的形式存在的。REITs是一种特殊的组织模式。它不是一个真正意义上的企业，而是一种永续的信托。按照法律，REITs的利 润90%以上都需要以股息形式发放。REITs的管理者不允许对REITs资产进行大规模再投资。REITs也不需要付所得税。REITs是一种类似固定 收益的证券化资产。买REITs，买的不光是商业地产的资产。同时买的还有这个信托的租约、债务、和特殊的组织形式。

2.收入模式和利润驱动点不同

住宅地产的收入以新屋开发销售为主。整个产业链都受到住宅的价格和销量左右。由于住宅价格和销量随着周期的波动很大，住宅房地产开发行业的收入和利润通常波动也比较大。

REITs的收入完全是租金，除少量公寓出租之外，美国商业地产的租金一般比较稳定，租约也比较长。10-20年的租约非常常见。而且租金的变化也不大，通常和CPI挂 钩。所以REITs的收入比较稳定。除租金之外，出租率是影响REITs收入的最大因素。在经济不好的时候，大量中小企业会破产，出租率会下降，会影响到 REITs的收入。而REITs的负债一般非常高（类似收费公路），其收入的大部分被用于还债，当出租率下降的时候，REITs还债能力大幅下 降，REITs的价格也大幅下降。反之亦然。

3.现在所处的市场周期不同

美国住宅地产处于触底反弹、量价齐升的初期。下图所见，美国房价在2006年初见顶，早于美国经济（2007年底见顶），然后一路下跌至2012初 才见底，远远晚于美国经济（2009年中见底）。而且降幅超过30%。是有记录以来美国房价下跌幅度最大的一次。现在正处于价格触底反弹的阶段。距离前期 高点还有30%以上的距离。而第二张图显示美国房屋开工量在过去60年虽然波动较大，但是平均值非常稳定，维持在150万栋作用。波动一般在 100-200万栋之间。这说明美国住宅地产的需求非常稳定（刚需）。而本次房产熊市底部为50万栋，远远低于以前任何一次周期的底部。而且底部徘徊时间 非常长，达4年之久。这是有记录以来没有过的。这说明有很多刚需在过去4-5年都没有买房。这些需求在以后几年一点会释放出来，新屋销售量会大幅上升。

美国商业地产的周期和经济关联相对紧密和住宅地产完全不同。REITs在2007年见顶，在2009年见底，现在行业利润创新高，REITs价格也已经屡创新高（均与大市相同）。

4.上行空间不同

下图为美国REITs（蓝色）和房地产开发商（橙色）股价比较。我们可以看到REITs在2007年见顶，在2009年见底，现在行业利润创新 高，REITs价格也已经屡创新高（均与大市相同）。但是，由于住宅地产周期和经济周期并不完全合拍（如上所述），住宅开发商刚刚扭亏为盈，股价与大市完 全不合拍，现在和价格距离前期高点还有70%以上的距离，投资潜力巨大。

5.利率的影响不同

住 宅地产市场的活动受利率环境的影响较小。收行业供求影响较大。美国从1990年到2006年经历了两个完整的经济周期，也经历了两个完整的利率周期（短期 利率从1%-6%走了两个来回），但是住宅地产一种处于牛市。住宅开工量和价格一直在上涨。而2007年至2012年初，美国利率大幅下跌（短期利率为 零），住宅地产却一直是熊市。利率的波动虽然对购房者的按揭支出有影响，但是决定购房者意愿的还是供求关系和房价。另外，在利率大涨的时候，一般也是通胀上升的时候，房地产的保值特性决定了购房者在利率大涨时反而会有恐慌性购房现象。

商业地产REITs的收入受利率的影响不大。但是由于REITs的租金稳定，负债较高。当利率上升时，REITs会在利息支出（如果不是固定利率债 务的话）和现金流贴现两方面受到打击。尤其是贴现率的上升，造成REITs的市场价格下降尤其严重。这和REITs的固定收益特性相吻合。