自2005年中国内地第一只房 地产投资信托基金——越秀REITs在香港联交所上市以来，国内多次掀起关于REITs的滚滚浪潮。因国内相关配套制度的不完善以及2006年以来国家针 对房地产行业的宏观调控政策陆续出台，REITs在境内发展速度缓慢，境外上市也无突破。作为应对国际金融危机的主要举措，国务院于2008年12月共三 次提及鼓励开展房地产信托投资基金的试点工作，REITs再次成为了关注的热点。为便于理解和把握，本文就REITs的基本概念和实践进行简要归 纳整理，与诸位博友分享。

一、REITs的基本概念

房地产信托投资 基金，英文全称 是Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是指物业所有者将缺乏流动性、但具有可预见的稳定现金流的资产，分类组合成资产组合，将其转移给特殊目的信托 （Special Purpose Trust，简称SPT），然后由后者用购买的资产组合为担保发行信托单元，从而实现金融互通的过程。如果将资产限定于写字楼、酒店、购物中心等不动产物 业，特殊目的载体限定为信托公司，在概念上，REITs就属于资产证券化的一种形式。因此，关于REITs设立和运行的详细内容请参照《资产证券化的法律 问题研究》一文，此不再赘述。

REITs信托单位的类型通常包括股权类、债权类和混和类，但以股权类占绝大多数。通过REITs发行，物业原所有者将所持有的特定物业单独或分拆上市，募集资金用于投资新项目；投资者认购REITs信托单位后，享受相对稳定的收益（如分红）和二级市场资本利得。

二、香港上市REITs的具体实践

按 照香港证券及期 货检查委员会（香港证监会）在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》（以下简称《守则》）有关说明，房地产投资信托基金是以信托方式组成而 主要投资于房地产项目的集体投资计划，有关基金旨在向持有人提供来自房地产租金收入的回报，而房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成 文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。据此，REITs是一种集体投资计划，以基金单位信托方式组成，主要投资于赚取收入的房地产资 产，并以收入向基金单位持有人提供回报。

REITs的上市发售就是将 REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样，持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券市场上 自由流转。　　在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持在基金单位持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。发售结束后， 受托人应将发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。按照《守则》规定，REITs每年须将不少于其经审计年度税后收入净额的 90%分派给单位持有人作为股息。REITs计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。REITs可以购入在建、重建或修缮的未完工项目，但是这些 房地产项目的累积价值不得超过购买时REITs总资产的10%；REITs可以通过资产抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的45%。

三、香港上市的7只REITs要点分析

截至目前，在香港联交所上市的REITs共 有7只，分别是越秀REITs(0405.HK)、领汇REITs(0823.HK)、泓富REITs(0808.HK)、冠君 REITs(2778.HK)、阳光REITs(0435.HK)、富豪REITs(1881.HK)和睿富REITs(0625.HK)。这些 REITs的资产组合主要以商用物业为主，但具体的资产类型却不尽相同，如领汇REITs的资产组合以零售设施为主，富豪REITs的资产组合全部为星级 酒店，冠君REITs和睿富RETIs的资产组合都是优质的甲级写字楼，泓富REITs等的资产组合则包括写字楼、商贸中心、零售物业多种形态的物业；就 数量而言，差异也非常明显：领汇REITs拥有180项物业，而冠君REITs和睿富RETIs则都只有1项物业。

关于香港上市的7只REITs基本情况，请参阅下表。详细情况请登陆香港联交所网站检索。

四、REITs在中国的试点概述

自2005年越秀房地产投资信 托基金成功在香港上市以来，随着境内房地产行业的蓬勃发展，REITs作为房地产企业的一种直接融资渠道备受关注。坊间传言，大连万达、天津华银控股等企 业正在进行发行REITs的相关研究和准备，联华信托、中信证券被央行选定为国内REITs的候选试点机构。

截至目前，内地企业在香港发行 的REITs只有两只，远不及在香港上市的公司数量。除了REITs对开发商物业规模的较高要求外（通常需要4-5家有稳定现金流的物业），还有两个不容 忽视的原因：一是内地企业将内地物业所有权转让到境外需要缴纳不菲的税费，成本较高；二是2006年六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理 的意见》(171号文件)，从资本金结汇角度对外资并购内地企业进行严格限制，使得短期内跨境REITs的运作暂时搁置。

目前，国内尚未出台专门规范产 业投资基金的管理办法，即REITs在国内尚没有正式的准生证，但这并不意味着相关的试点工作并未展开。例如，2006年，商业物业的租赁成为中国证监会 鼓励创新类券商开展资产证券化的五类基础资产之一；2007年，以滨海新区范围内工业厂房为资产池的“领锐基金”获得中国银监会非银司特批成立，该基金的 运作可视为准REITs（注：不能公开上市发行，限定由机构投资者购买）；而且，联华信托发行的“联华保利”信托就有比较浓厚的国际REITs色彩。

2008年10月，国际金融危 机全面爆发，并逐步向实体经济渗透而演化成全球性经济危机，作为中国政府救市的重要举措，2008年12月，国务院曾三次通过会议或发文鼓励开展房地产信 托投资基金试点，拓宽房地产企业的融资渠道。据悉，中国人民银行和证监会正在积极准备相关的试点方案，人民银行拟在现有信托框架内考虑债权性REITs试 点，并在全国银行间债券市场发行；证监会已分别委托上海和深圳两家证券交易所选择股权性REITs试点单位，并会同相关部委完善相关的配套法律法规。有理 由相信，国内REITs的试点工作已经开始加速，REITs境外上市的闸门也将会逐渐打开，2009年将会再次掀起REITs的热潮。