山 姆·泽尔（Sam Zell），美国地产界泰斗级人物，以《学徒》（Apprentice）而闻名全球的特朗普（Donald Trump）与他比起来，也是小巫见大巫。山姆·泽尔通过他控制的权益资本集团投资公司（Equity Group Investments——又译为股本资本集团），控制着15家上市公司和27家非上市公司，这些公司每年的收入超过100亿美元。除此之外，作为 EOP（Equity Office Properties Trust，简称EOP）的老板，该投资公司还在美国各地拥有超过600处物业。

    EOP是美国最大的公开上市的写字楼/办公物业持有公司，也就是现在中国地产界正时髦的概念REITs（房地产信托投资基金）。它在美国拥有近600栋写字楼/办公物业，使用面积超过1.05亿平方英尺，在美国的许多地区性市场持续地占有主导地位。

    山 姆·泽尔的经历非常富于传奇。他的家庭（犹太人）乘坐最后一班船离开即将被纳粹德国占领的波兰，逃到美国。20世纪60年代还在密歇根大学攻读法律的时 候，Sam Zell就已经开始涉足房地产投资了，泽尔在密歇根大学读书的时候，和罗伯特·劳瑞（Robert Laurie）一起为学校及周围居民管理出租的房产，由此积累了对房地产的兴趣和感觉。后来，泽尔留下劳瑞经营越来越大的资产管理业务，自己到纽约与金融 和投资界接触，学习资本运作知识。他利用自己的地产知识，与美林、摩根等多家投资银行建立了投资地产的基金，后来又把这些基金利用税法的优势合并上市，成 为REITs。

    坟墓舞者　　

    1973年，受第一次石油危机的影响，美国房地产业遭遇了大衰退，新开工房屋的数量骤降51%，房地产价格全面崩盘。但Sam Zell分析当时的美国房地产只是暂时“诈死”，人们的消费信心暂时受到了经济危机的蒙蔽，但是美元作为世界货币的地位仍不会动摇，房地产市场的刚性需求 仍然存在，市场反弹指日可待！正值人们对房地产避之不及的时候，山姆·泽尔在美国房地产的坟墓上开始跳起了抄底之舞。

在接下来的3年时间里，他开始大肆低价收购房地产资产，其中大部分仅仅只需一美元的首付。他通过承担出租人用于物业管理的费用，换来物业的股权，并维系着这些物业，只待房地产市场的复苏。

山 姆·泽尔并没有煎熬太久，市场的走势正如他当初的分析，美国房地产的这个寒冬来得猛，去得也快。1976年，美国房地产迎来了长达三年的繁荣期，被积压已 久的需求如开闸的洪水突然被释放，新开工房屋的数量猛增近70%，房地产价格也涨至二战以来的最高位。山姆·泽尔的资产暴增至30亿美元。

此 时，乘着财富火箭的山姆·泽尔成了名震美国房地产界的大亨，“坟墓舞者”的抄底一舞，令世人惊艳。此后，如很多人收藏邮票一般，山姆·泽尔的收藏爱好则成 了全美各大城市里的写字楼大厦。旧金山、波士顿、纽约、圣荷西、西雅图……坐着凯迪拉克游弋于这些城市的商务区中，审视着车窗两边鳞次栉比的大厦，他觉得 自己更像是一个闯入森林的猎人，猎物遍野皆是，但他要瞄准最肥美的目标才会扣动扳机。

美国房地产信托基金（REITs）之父

山姆·泽尔是芝加哥地产大亨、人称美国房地产界的“山姆大叔”。山姆以其远见卓识，用创新的金融产品——房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）和房地产私募基金（Real Estate Private Equity Fund），引领美国房地产业“在转角寻找机遇”。从此，这两类创新金融产品成为商业房地产市场的长期驱动力。山姆·泽尔被称为REITs之父。

美 国在20世纪80年代以前，储贷机构繁荣，大部分地产项目可以轻松获得债权融资，因此，市场对于成本较高的私募股权融资没有需求。但是20世纪80年代末 的储贷危机使得众多储贷机构倒闭，房地产行业能够获得的债权融资因而变得非常稀少，基于股权投资的房地产私募基金开始大量涌现。

80 年代末对于美国的商业地产领域而言，是一段令人不堪回首的日子。由于储蓄和贷款的危机以及不合理的减税政策，导致了一股写字楼的建造狂潮，最后导致了“一 片废墟”，但精明且倔强的Sam Zell从中嗅到了暗藏着的商业机会,他筹集到了大量的资金并且以低廉的价格购买了大量的写字楼，Zell也因此得到了“坟墓上的舞蹈者”的绰号。他自己 对于这个绰号也颇为得意，并且在其办公室外树立了一个小精灵站在坟墓上跳舞的雕塑。  　　

今非昔比，转入了经济腾飞的90年代，Zell并没有满足于仅仅在大城市拥有写字楼物业，而是将他的大多数资金成立了两个房地产投资信托基金。因为房地产 基金如果可以拿出90%的利润来返还投资者，就可以被免除税收。1994年，Zell首先将一个住宅基金推上了股市。3年之后，他又将旗下专门投资写字楼 的基金成功在股市挂牌。到2002年的时候，他控制的写字楼资产和住宅资产分别达到了230亿美元和110亿美元。

那么对于投资者来说，这是否可以说服他们将购买诸如朗讯等科技公司股票的钱转投到房地产基金呢？Zell对此深信不疑。他认为现在上市房地产基金的股票价格被大大低估了。当房地产基金能够证明，他们在经济不景气时仍然可以挺住，并且可以向投资者分红的时候，房地产基金自然会重新被投资者追捧。  　

     上世纪九十年代初，美国的大多数商业房产公司都被掌控于大约50至60家大型私人投资公司手中。然而，市场又一次出现了逆转，这些公司纷纷陷入严重的信贷紧缩，大量资产被了结抵押，银行发生挤兑，贷款市场几近崩溃。泽尔解释道，出路就是向公共市场要钱，通过一种之前鲜为人知的金融工具，即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）进行，简称REIT。 在储贷危机中涌现的首只房地产私募基金是地产大亨山姆·泽尔与投资银行Merrill Lynch于1988年合作发起成立Zell/Merrill基金，首期募资额4亿美元。 

   山姆·泽尔是股本集团投资（Equity Group Investments）的主席，该集团是私人股本和公开发行公 司的混合体，包括了住宅地产（Equity Residential），一家业内领先的住宅公司；生活时尚置业（Equity LifeStyle Properties），一家由300个度假和工厂预制住房协会的公司；资产信托公司（Capital Trust），一家商业房地产金融公司。 

　 　REITs原是一种美国税法概念，即非主动性管理的资产包可以不在公司层面缴税。而包括泽尔在内的美国金融家把这个概念发展成了一类金融工具，推动了美 国房地产行业的发展。山姆·泽尔自己也被称为“美国REITs之父”。包括EOP在内，山姆·泽尔控制着4家在纽约上市的REITs。山姆·泽尔也是第一 个把美国的REITs带入“500强企业”的地产大亨。 　

    因为在美国，工业物业和商业物业其实都属于收租型物业，通过持有资产收取租金，并以资产证券化的形式为投资者带来收益。REITs应该是将现金流稳定的物业进行资产证券化，通过稳定的分红来满足投资人的收益。这非常适合工业地产、商业地产的特质。

    1999年，泽尔决定，在美国使用的得心应手的REIT理念应该也能被复制到世界的其他地方。现在他控制了墨西哥和巴西的主要房屋制造商并且正将其触角伸及印度、中国和埃及。墨西哥公司设在瓜达拉哈拉城的办事处豪迈斯（Homex）为了满足墨西哥顾客的要求，每天24小时，每周7天办公。“这些地方的美妙之处在于它们无穷无尽的市场需求，”泽尔说道。“如果回到教科书中的经济学导论一章，我们会发现这些国家都有大量未能满足的住房需求。它们的人口增加了但随之而来的住房问题却未能解决。”

    “规模化”的魅力

    “规模化”是Zell一直追求的另一个经营之道。在过去的3年内，Zell花费了158亿美元收购了3家大的商业地产基金。尽管收购这3家基金的时候付出了比市价高出17亿美元的价格，但是Zell认为这次收购是值得的，因为公司规模的扩大可以抵御投资风险。  　　

    Zell就是这样一个乐观且充满自信的人。他一直深信，“一个真正的企业家不会盯着风险，在他的眼里只有解决问题的方法。”Zell自信到有些固执，他决不容忍别人怀疑他对事物的判断和所作出的决定。“我在房地产基金行业已经从业40年了，我知道自己在作什么，”Zell经常这样回击对他的想法提出疑问的人们。

    中国应该推广REITs 

   “中国应该有房地产信托投资基金。”Sam指出，因为中国是人口大国，需要有一系列具有吸引力的投资工具，让投资者的钱能够有地方去投资。

　　“中国的房地产已经估值过高。”Sam认为，这是由于资金没有别的渠道投资，只能投到房地产中来，中国的房地产承担了所有的压力，最终导致房地产行业的资产价格上升。

　　另一位谙熟中国房地产市场的万通投资控股 股份有限公司董事长冯仑则在论坛上分析称，中国目前的房地产市场仍然以住宅为主，这与经济增长、城市化进程密切相关。但目前正在经历一个演变的过程，住宅 市场已逐步趋于稳定，市场供需接近于饱和，而商用不动产则正在经历一个快速成长的时期。所以，在未来5-10年，商用不动产将取代住宅成为下一轮“明 星”。而商用不动产的发展，最终会对不动产金融提出更多的要求，所以未来也是不动产金融创新和成长的很好时期。

　　具体到投资，冯仑建议，在中国投资房地产只有跳出开发商的思维，才能够做得更准确，比如除了投资物业，也可以买股票和投资不动产金融，包括房地产当中的并购、公司买卖等，房地产投资的手段和方法上是非常多样的。

　　【名词解释】

　 　房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过 程。REITs作为一种基金，通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。