中证网讯 本报记者经过长期深入研究及多次实地调研，近期，鹏华基金国际业务部朱庆恒、肖兰珍，提出了投资美国REITs的三大“黄金定律”，根据定律可以清晰的探明美国房地产信托凭证（以下简称为REITs）的三大“黄金定律”——供求关系、位置和管理层。

永恒不变的供求定律

变幻莫测的房地产市场背后隐藏着一条亘古不变的规律，那就是供求定律。

例 如，作为美国REITs三大子行业之一的出租公寓，由于美国就业率上升以及有利的人口因素，该子行业持续享有强劲的供求基本面。需求方面，美国次贷危机后 按揭贷款门槛越来越高，房屋拥有率从2006年最高峰时的69%持续下降到现在的65.4%，从历史数据来看，房屋拥有率每降一个百分点将会带来接近 100万新租户。另外，租房的灵活性及未来房价的不确定性也让越来越多的年轻家庭选择租房而不是买房。

需 求不断上升，而新增供给却相当有限：2011年美国仅新增了8万套公寓单位，是近20年的最低水平；公寓的空置率已降至4.9%，在过去30年公寓子行业 仅有3次空置率降至5%以下。供不应求的状况让公寓类REITs在2011年大幅度提高租金，我们预计2012年还会出现类似的情况，到2014年或 2015年供求才可能平衡。现在，租房在年轻人中间逐渐成为一种生活方式，而这种转变不是暂时的而是长期的，租房的灵活性及未来房价的不确定性，让年轻人 的房屋拥有率下降尤为明显，预计未来几年年轻人对租房的需求会越来越大。

类 似的情况同样出现在养老院REITs市场。随着美国人口的老龄化，对医疗保健等设施的需求也越来越大。美国85岁以上人口增长速度是全国平均人口增长速度 的3倍，目前美国80岁以上人口数量已经超过900万，这其中约有1/8选择居住在养老院，我们预计未来这个比率还会增加，会有越来越多的老人选择居住养 老院。另外，2011年已有近8000万美国婴儿人口潮进入65岁，而且美国婴儿潮人口掌控着近67%的国家财富，随着他们步入老年期，他们对养老院的需 求会逐渐增大。

供 给方面，由于融资限制，过去5年养老院新建项目非常有限，预计2012年供给会增加2%，而需求增加将超过4%。在价格方面，养老院行业一直利润丰厚，我 们在美国新泽西洲调研的一家养老院，每个月人均收费达到4,700 至6,200美元，虽然价格昂贵，但平均入住率超过94%。从长远来看，我们认为养老院供不应求局面还将持续，租金仍有进一步的上涨空间，其稳定的租金收 入能给投资者带来每年4%-5%的股息收益率。

第一条黄金定律，简言之，供求关系在很大程度上决定了整个REITs市场的状态。

位置、位置，还是位置！

对 于商业房地产来说位置一直是最重要的定价因素。例如，位于纽约的写字楼，优越的地理位置及相应的高质量物业管理保证了较高的收益率，一直受到追求稳定现金 收益及长期资本增值的外国投资者的追捧。目前纽约写字楼空置率已经下降到9％，这被视为一个稳定的水平，在该水平上公司将有能力提高租金。区位良好的纽约 写字楼一直都有强劲的需求。例如，我们在纽约调研的一家公司叫SL Green，它专注于位于交通枢纽（如中央火车站）附近的黄金地段写字楼，它的租户呈现多元化特点，也更能代表纽约经济的多样性。目前，正在引导美国经济 复苏的并不是大型金融机构，而是一些IT和媒体公司。现任纽约市长迈克尔·布隆伯格先生实施了一系列新的政策，以均衡纽约的总体经济，使得IT和媒体等行 业得到扩张。 现在谷歌、Facebook等公司已经在纽约扩展业务，同时也就弥补了金融行业的对房地产需求的萎缩。位置优越的房地产往往在经济衰退期间也表现出非凡的 韧性和防御性，而且随着空置率持续下降，写字楼REITs有进一步提高租金的空间。

位 置也是酒店REITs取得成功的一个关键因素。例如，我们所调研的位于Santa Monica海边的假日酒店（四星级酒店），每晚房费在260美元以上，而比它更知名的品牌酒店——芝加哥的威斯汀酒店（五星级）于同一时期的房费仅为每 晚110美元。酒店品牌并不是最重要的，枢纽城市如纽约、波士顿、旧金山和洛杉矶的酒店一般都能够收取比别的地方更高的价格。 较高的进入门槛让物业集中在这些城市的酒店REITs保证了高昂的房费及高于平均的入住率，从而赚取超额利润。

位置的确是商业房地产市场一个非常重要、具有决定性的因素，优越的地理位置确保了REITs稳定的现金收入与长期资本增值。

优秀的公司管理层

在 公司治理、物业管理、企业收购及资本循环等方面，经验丰富的管理团队往往能给REITs带来非同寻常的收益，例如美国房地产行业的传奇人物Equity Group公司的董事会主席Samuel Zell先生和Boston Properties公司的董事会主席Mortimer Zuckerman先生。

Samuel Zell先后创立了3个REITs，分别为Equity Office、Equity Residential 以及Equity Life Style。其中Equity Office在2007年房地产热潮的鼎盛时期，以390亿美元出售给了黑石集团，是当时市场上最大的一笔交易。其余两家公司目前总市值也超过210亿美 元。Samuel Zell的战略是收购表现不佳或不良房地产物业，并重新定位从而获得超额回报。在20世纪80年代末房地产经济衰退期间，他从负债累累的物业所有者手中以 低廉的价格买下大量物业。所支付价格低于其重置成本，随后重新定位出售，从中获得利润。Samuel Zell目前正利用相同的策略，试图获得已破产的雷曼兄弟公司最大的房地产资产Archstone。 Archstone曾经是Equity Residential公司最大的竞争对手，其物业组合与Equity Residential的资产有很好的互补性。机会非常难得，Equity Residential公司正竭尽全力，试图获得美国银行和巴克莱资本准备出售的53％Archstone股份。

REITs 行业另一位大人物是Mortimer Zuckerman，他于1970年建立了Boston Properties，Boston Properties现在是美国最大的写字楼REIT。Boston Properties以其开发能力和适当的收购而闻名。Boston Properties自主开发了自身一半以上的物业，同时在2005-2007年，美国房地产市场繁荣时期以较高的价格陆续出售物业，而随后在 2008-2009年金融危机后再廉价地收购表现不佳的物业。该公司通过项目开发、谨慎收购和资本循环为股东创造超额价值，此外还通过及时出售资产向股东 分发可观的特别股息。

丰富的管理知识，敏锐的商业头脑和多年的行业经验使Sam Zell 和 Mortimer Zuckerman成为REITs行业的传奇人物，他们为股东创造丰厚的回报。也正因为拥有优秀的公司管理层，他们管理的REITs在股票市场中才一直保持长期卓越的表现。

美国REITs的三大“黄金定律”看似简单，但真正要应用自如，还需要我们深入研究每一家公司的资产、物业组合、区域分布、管理团队，以及把握房地产每个子行业的经济周期，同时还要通过资产配置最大限度地降低投资组合的风险。