留美购房攻略：在美国亲历租房和买房

　　美国人喜欢搬家，因此买房卖房的人多，房屋经纪人也多；“学区”好的地段，房价也相应贵一些；买房可以“砍价”，不过可“砍”的空间不大

　　1美国的公寓很多是木结构的

　　已经是第八次去美国了。我的小儿子在美国已经20年，我每一次去美国，都在他那里住一两个月，亲历了从租房、看房到买房的全过程。

　　小儿子的家，最初在旧金山东湾阿拉米达岛海滨一幢大楼内。这种大楼，在美国称之为公寓。那时候，他租公寓房子。两房一厅的公寓房子，月租1500美元。

　　中国的公寓，总是在大门口设立门卫室。然而，在美国公寓却不见一个门卫。这是因为美国的人工很贵，设立一个门卫室起码要四个门卫——三个三班倒，一个轮休。在美国，这四个门卫的工资就是一笔很大的开支。

　 　在上海，楼房差不多都是钢筋水泥的，美国的公寓很多是木结构的。美国的房子用木头来盖，一方面因为美国森林多，木材不贵；另一方面用木头盖房 子，节省人工。美国工厂成批生产各种木柱、木梁、木楼梯、木门、木板壁，运到工地之后，可以像搭积木似的，两三个月就“搭”好一座房子。美国房子的墙壁， 其实是一块“三明治”罢了：两面是薄薄的一层纤维板，中间夹一层防火材料。这层防火材料，也起着隔音的作用。

       2 建成一两年的二手房

　　有时比新房还贵

　　在美国工作了一段时间，小儿子决定买房。我和妻也加入了看房子的队伍，跟他、儿媳一起看了20多处房子，对美国的房地产市场有了第一手的了解。

　　在美国买房子，可以先从网站上查找房源信息，也可以从报纸的售房广告中寻找。不过，最好的办法是委托房屋经纪人。

　 　我们来到阿拉米达的房屋交易中心，交易中心里面是半个足球场那么大的房子，用灰色木板隔成一间间的开放式办公室，那是经纪人与客户谈话的地 方。那木板只有我的肩膀那么高，一眼望去，有50多间这样的小办公室，每位房地产经纪人一间，也就是说，这里有50多位房屋经纪人！房屋经纪人多，是因为 买房、卖房的人多。

　　有人说，美国人吃了“耗子药”——喜欢搬家。确实，在一幢房子里住一辈子的美国人不多。通常，刚结婚的年轻人买小一点的房子，或者租房子，等手头积蓄了一些钱，又有了孩子，那就卖小房、买大房。

　　美国人常常“跳槽”，工作地点变了，如果离原先的住处太远，那就要卖掉旧房，在工作单位附近买新房子。还有人是因为房价猛涨，自己又到了退休年龄，就乘机卖掉大房子，再买一幢小一点的房子，或者到远一点的地方买便宜点的房子……

　　在中国的房屋交易所，往往可以见到密密麻麻的房屋出售广告，而美国的房地产经纪人通常只做几幢房子的交易。

　　跟美国的房地产经纪人交谈，我才得知，美国的房地产经纪人分为两种：卖方经纪人与买方经纪人。你要卖掉自己的房子，那就委托卖方经纪人；你要买房子，那就委托买方经纪人。当然，有时你要买那幢房子，直接找那家房东所委托的卖方经纪人也可以，反之亦然。

　　不过，内中往往有一种“倾向性”，即卖方经纪人总是尽量替卖主打算，而买方经纪人则总是尽量为买主打算，原因很明白，卖方经纪人的中介费是由卖方出，买方经纪人的中介费是由买方出。也有时中介费用由买卖双方分担，则经纪人的“立场”随之变得“公允”。

　　卖主一旦委托了经纪人售房，就绝对不能抛开经纪人私自跟买主直接交易。一经发现，卖主要向经纪人赔偿经济损失。

　　我所在的旧金山阿拉米达小岛及其附近，为了使小岛的环境优美，房屋不能过于密集，美国政府严加控制建造新房子，所以那里出售的绝大部分是二手房。不过，这里的房子保养极好，即便是三四十年的房子，看上去仍很新。

　 　这里的房子，差不多都是独立房子，也就是中国所说的“花园洋房”或者别墅。通常是上下两层。每幢房子前有草坪，后有花园。卧室通常是三至四 个，厅则通常二至三个，厨房一个，卫生间二至三个。此外还有洗衣房和车库。车库一般可以停放两辆轿车。尽管车库有三四十平方米，通常不计算在房屋面积之 中，算是“奉送”。

　　在二手房之中，最贵的是建成才一两年的房子，这种房子的房价有时比新房子还贵。虽然美国的新房子大都是全装修的，但 买主住进新房子之后，还必 须进行方方面面的加工。特别是花园，需要自己请人整理——房产公司只交给买主一片荒地而已。所以，购买住了一两年的新房子，什么都是现成的，省时间又省 钱。当然，“房龄”越大，房子价格也就相应要低一些。

　　尤其美国的房子是木结构的，五六十年的老房子，那就不如新房子结实。不过，在阿拉米达，那种英国维多利亚式的房子，结构极为精细，虽然“房龄”在百年之上，却仍卖大价钱！

　　3“老美”经纪人不懂中国人心态

　　房子是很特殊的无法移动的商品，非要上门细看才行。然而，二手房里又往往住着房东——很多美国人在拿到售房款之后才能买新房。

　　按照美国的规矩，看房的时间集中在周日下午。到了这一时间，房东把家里打扫得干干净净，家里的一切都井然有序，然后全家外出“回避”。

　 　也就在这个时候，房东所委托的房屋经纪人“进驻”这一打算出售的房子，在门口挂起了一块售屋牌子。售屋牌子上往往印着经纪人的照片，还写着经 纪人电话号码。另外，牌子上还写着看房时间，并提供关于这座房子的介绍资料。资料上往往印着房屋的外貌以及各厅、室的照片，房屋平面图，房屋建造历史以及 价格。

　　在规定的看房时间里，房门通常开着。购房者自己开车前来。谁要看房都可以进去。

　　这时，房屋卖方经纪人充当临时主人，在房子里笑迎客人，给每一位看房者递上一张名片，并不厌其烦地逐一回答看房者的问题。

　　我注意到，很多购房者向经纪人询问“学区”情况。这是因为购房者都希望自己的孩子能够上好的学校，所以“学区”好的地段，房价也相应贵一些。

　 　那天，我们到硅谷附近一口气看了几处房子。我非常喜欢一座位于小山山顶的一幢房子，有一个六七十平方米的木阳台，可以俯瞰山下的高速公路，也可以眺望远 处的大海，风景极佳。从阳台沿着“之”字形白色扶梯下去，则是后花园，花园里有很大的鱼池。我说这房子简直可以让好莱坞来拍电影。由于房子在山顶，房价比 小岛上的房子还便宜，只是小儿子嫌这房子太冷清，没看中。

　　又有一处房子，很不错。当小儿子问起房东为什么要卖掉房子时，这位经纪人说：“他们前年以38万美元买进，今年夫妇离婚了，以51万美元价格出售。”显然，这位“老美”经纪人不懂中国国情。他这么一说，小儿子和儿媳马上否决了，认为这房子不吉利！

　 　还有一处是“模特屋”，也就是中国所说的“样板房”。那房子倒是新房子，装修十分考究，价格也公道。这房子原本是供客户参观用的，后来作为房 产公司的办公楼。只是主卧室那好端端的墙、天花板，都被漆上红红绿绿的图案。另外，由于参观的人以及公司的人员来来去去太多，地毯已经被踩得很脏很旧，需 要全部更换。

　　在回去的路上，这位美国经纪人一边开车，一边开始向我的小儿子询问参观这几处房子之后的印象，其实是在“摸底”，了解买主看中了哪幢房子。在当天晚上，美国经纪人打电话来，正式询问买主的意思。可惜，这几处房子，我的小儿子都未中意。

　　 4美国房屋经纪人的“秘密”

　　后来，我的小儿子请了一位华裔房屋经纪人L先生。他来自香港，能用英语、闽南语、普通话跟各种客户打交道，生意做得很不错，是这里的“头牌”房地产经纪人。

　 　我发现，L先生比那位“老美”经纪人要精明得多。比如，我的小儿子来到他正在负责出售的一幢房子，问起同样的问题：“房东为什么要卖掉这房 子？”他马上指了指墙上挂着的房东一家的照片说：“房东在5年前买了这房子。你瞧，他在此屋中添了两个孩子，他又发了财，想买更大的房子。所以这屋很吉 祥，是‘吉屋’。你买了这屋，也会添丁发财！”他又说：“这屋的大门朝东，紫气东来，风水好，吉兆！”因为他看到买主是中国人，就用“东方理念”来打动你 的心，而这是“老美”经纪人根本说不出来的。

　　跟这位“头牌”经纪人打交道多了，我发现，他并不光是就交易谈交易，他也很善于从方方面面跟你聊天，建立起友谊。

　　比如，他很热心地向我们介绍看房子值得注意的地方。

　　我在看房子的时候，从来不注意屋顶。他告诉我，看房子一定要看看屋顶。因为美国的房子大都是木结构的，有些老一点的房子久经风吹雨打，木屋顶容易腐烂、漏水，而用长方形瓦片的屋顶就好得多，一般在50年内不会出问题。

　　他还关照我，要注意卫生间所有的缝隙是否严密，这些缝隙必须用硅胶封死。有的卫生间缝隙裂开，表明漏水，那就很糟糕，因为水一渗进去，木地板很容易腐烂。

　　他还指出，也要注意门窗的缝隙，倘若不严实，一下雨，整个木墙渗水，就会很麻烦。就连下水道也要特别留意，下水道堵塞和渗漏会带来很多麻烦。在美国人工昂贵，房子修一下要花很多钱，所以买房子时一定要注意种种“细节”。

　　如果买主看中了一幢房子之后，能否成交的关键便是价格。买主可以“砍价”，不过可以“砍”去的空间不大。在阿拉米达，一幢60万美元的房子，一般能够“砍”的幅度也就是一万美元左右。

　 　渐渐地，我知道美国房屋经纪人这一行的“秘密”：在跟卖主商量价格时，尽可能压低至卖主能够接受的“最低价”。只有这样才容易成交。当然，正 因为事先已经被经纪人“压价”，所以买主“砍价”的余地就不很大了。经纪人也非常了解买主的心理，倘若不“砍”一点价，总有“不舒服”的感觉，所以也就在 买主出价之后，经纪人会再一次劝卖主压一点价。

　　5、美国买二手房要找专业人员“验房”

　　但是，签订合同的过程中，还会发生种种意外。即便签了合同，也并不一定成交……

　　在陪小儿子来到阿拉米达的房屋交易中心。我亲历了签定合同的全过程。小儿子坐定之后，忽然提出一个新的要求：“这幢房子的主人是5年前买的，你能不能告诉我，他当时买的价格是多少？”

　　L先生立即从电脑中查到了5年前的交易资料，当场打印，交给买主。显然，买主想从5年前的成交价格，判断今日的交易价格是否合理。

　　他很坦率地对我的小儿子说，这幢房子能够“砍”去9000美元，就算很不错了。

　　小儿子问得很详细，诸如卖主的产权是否存在纠纷；每年的房产税是多少；房屋保险费每年多少；头款付多少，分期付款的年限以多少年为合适，分期付款的贷款利息是多少；房屋中介费是多少，由谁负担……

　 　内中还有所谓“验房费”，验房是在美国买二手房必不可少的手续。如果买新房子，建造之后经过验收，才会交给客户。购买二手房，买主当然会细细 察看，但是买主毕竟外行，所以必须委托专门的验房专业人员前来验查。这验房手续，可以委托经纪人代为联系。验房费用由买主付，300多美元。查验完毕，开 出验房报告。

　　在买主提问之后，L先生开始向买主提问：“头款付多少？”

　　通常，美国的购房者付30%头款，其余的分期付款，30年付清。不过，L先生说，如果你的经济能力好，头款就尽量多付一些，这样可以减少分期付款所支付的利息。

　　此外，每月要交管理费160美元，房产税590美元，保险费60美元。不过，在美国买房所交的房产税，可以抵扣个人所得税。

　　L先生在算好这一笔笔账之后，又向我的小儿子提问：“你的钱是在股市里，还是已经抛出来？”起初，小儿子不明白他的意思。经他解释，才知道他曾经遭遇几位买主，说是自己有钱，其实那钱在股市里。要付头款时，股票跌了，拿不出钱了！所以他必须提醒每一位买主。

　　接着他又问我的小儿子：“你的信用纪录好吗？能够从银行贷款吗？”他说，有的买主签了购房合同之后，去银行办理贷款，却因信用纪录不好而贷不到款，结果无法履行合同。

　　双方的谈话经历了近两小时，这才终于开始签合同。美国的购房合同长达十页！

　　双方商定，签好合同之后，3天内买主要付一万美元定金。如果不按时付定金，合同就作废。另外，在签好合同、付了定金之后10天内，买主可以反悔，经纪人全部退还定金。但是，如果超过10天，买主反悔，那就不退定金了。

　　当然，在付了定金之后，卖主就不能反悔或者把房子卖给第三方了。卖主反悔，要赔给买主相等于定金的钱。通常在合同生效后10天验房(验房发现问题，房东承担相应费用)。验房后两星期至20天内，买主要付清头款。

　　美国的住宅大都是这样彼此独立前后草坪花园

　　6、变卦之后又成交

　　第二天，经纪人打来电话，说当晚拿着合同跟卖主见面，卖主提出两条意见：

　　一是不同意“砍”去9000美元，坚持原价。

　　二是买主要求在年底前把房款付给他，而他要等到明年2月才能把房子腾出——他要打“时间差”，用拿到的房款去买新房子，然后搬到新房子，才能腾出老房子！

　　那两条都是我的小儿子所不能接受的。

　　买主把自己的意见告诉经纪人，经纪人又与卖主商量，再把卖主的意见转告买主，如此反反复复——因为按照规定，买主不能与卖主见面，必须通过经纪人商谈。

　　谈来谈去，双方的意见无法统一。于是，那墨迹未干的合同也就作废了！

　　后来才知道，本来卖主已经给经纪人说好“底线”。就在这时，一位美国球星也看中那幢房子。球星为了争得此屋，就答应按照卖主原价买下。这样，卖主当然愿意卖给球星。

　　球星与经纪人L先生签了合同，但后来又因种种原因，没有成交。于是，L先生倒过来又给我的小儿子打电话，希望再度谈判，再签合同。最终，我小儿子买下了这栋房子。

　 　我又记起那位“老美”经纪人，亲自开车，花费半天时间，带领我们看房。除了我的小儿子请他吃了一顿饭之外，一无所获。看来，在美国做房地产经 纪人，也颇吃力。不过，由于房地产交易的金额巨大，一旦做成一笔生意，经纪人从中抽取的中介费也是够“显赫”的。所以L先生告诉我，他来此做了几年房地产 经纪人，自己也已经在岛上买好一幢房子。

　　7、用60万美元买了一栋1000平方米的别墅

　　在美国，旧金山硅谷、纽约曼哈顿的房价，算是最贵的。最近我的一位朋友从德克萨斯州的达拉斯调到硅谷工作，他的第一反应就是硅谷的房价太贵。

　　相比之下，美国别的州的房价要便宜得多。今年3月，我在小儿子家，接待从俄亥俄州来的上海朋友。记得，1993年我去美国的时候，他刚在美国上大学。他在1999年结婚。一转眼，如今他已经有两个儿子，老大14岁，老二8岁。

　 　他住在俄亥俄州代顿，那里是飞机发明者莱特兄弟的家乡，如今是美国空军基地。但是近年来那里经济萧条，人口外移严重，所以房价很低。他告诉 我，刚在代顿买了新房子，比他现在的住房大一倍。新居是花60万美元买的，1.1万平方英尺(相当于1000平方米)，6个卧室，两个大客厅，有一个游泳 池，还有很大的花园。这房子原价80多万美元，最高时100多万美元。他说，在上海人看来，这简直是天堂，因为60万美元在上海只能买100平方米左右的 一套公寓房。

　　在今年2月间，我从旧金山飞往美国南部的佛罗里达州，在那里住了半个月。佛罗里达的房价也便宜，购房者之中，不少是退休 老人。他们往往把原住 地的房子卖掉，在佛罗里达买房子。原因是佛罗里达处于美国最南端，冬日暖和，适合养老。佛罗里达的房价以往一直就低，虽然2007年全美遭遇房价大跌的风 暴，但佛州的房价跌得不算厉害。美国的房价到了2013年，才止跌回升，但是升幅不大。

　　当然，佛罗里达也有真正的豪宅。我在佛罗里达的棕榈树滩，看到很多占地5000到10000平方米的“大宅门”，房价在1000万美元以上。那里是美国富豪的“冬日俱乐部”所在地——这些豪宅平时只是由管家管理，富豪们到了寒流袭击美国时，才到这里避寒，住一两个月。