德州达拉斯老年护理中心项目

项目概况：

达拉斯区域中心(CDRC)位于美国最有活力，经济增长最快的地区之一，该区域中心目前为大家带来了新的项目，德州达拉斯老年护理中心项目。将用于在达拉斯建造2个平价老人护理中心，每个护理中心都将有65个单位。两个中心的总造价为$2370万美金。

Stonegate老人护理中心有限公司 (“Stonegate”)是一家成功且经验丰富的护理中心开发运营商。他们在德州，俄克拉荷马州，和密苏里州共经营32家老人护理中心。达拉斯南部急需此类平价护理中心，而Stonegate的新项目将会给当地低收入群体提供高质量的老人护理中心。

项目优势

指定还款来源: 史维特斯和Stonegate 协商同意，将为此项目设立一个抵押账户，中心运作的60%净现金流必须保留在此账户中。这些累积在抵押账户里的资金将在投资期结束时偿还EB-5贷款。

项目预计将产生402个就业机会 – 为EB-5投资人创造的就业盈余率达到123%

EB-5资金只占项目总成本的38%

Civitas 负责对该项目进行严格的机构级质量财务分析，并对投资项目进行筛选，确保其符合就业创造要求，并保障投资者的资本安全。

Stonegate的主席和首席执行官, John Taylor, 将会以私人名义担保这笔贷款，他的净资产超过5500万。此外， Stonegate老年看护中心有限公司将会提供公司担保。2010年，Stonegate所拥有的资产为其创造2.24亿的收入，另外Stonegate 运营商还有1250万的管理费。

常见问题

护理中心项目的优势?

Stonegate 将要建造的两家养老院都是符合和针对低收入的老人，而这些老人都有政府提供的Medicaid (低收入医保) 和住房补贴。根据个人财力不同，政府会每月为他们负担部分或全部的房租。另外每次使用养老院的医疗人员或设施，政府医保就会为他们支付费用。这些都有养老院的管理人员直接和政府报账，住户只需每3个月更新一下财务状况就可以了。

在美国有很多65岁以上的老人是住在由政府支付的老人公寓里，同时这些老人也可以用政府医保看病就诊。随着婴儿潮逐步进入老龄化，这个需求很高。现在很多老人公寓，养老院都有几年的排队期才可以入住，因为单位不够。

除了EB-5的资金以外，其他的款项是如何而来?又是怎样的还款顺位呢?资金何时可以到位?

除了EB-5 资金，还有由银行提供的FHA(联邦住屋局担保贷款)贷款。由于有联邦住屋局的担保，这个贷款是40年的低息贷款。

我们EB-5资金由100%的项目股权第一抵押。除此还有Stonegate 公司的担保。另外很重要的是他们公司的CEO 的5500万个人资产也将为这个贷款担保。而Stonegate的CEO和经验着32家养老院的Stonegate都需要偿还我们的贷款。

借款方自身有投资到项目中去吗?

这项目中两家养老院中的第一个开始建的是Lakewest (西湖)养老院，这其实是他们现有在西达拉斯的360户老人公寓和老人护理中心的最后一期。他们总共投资了3000万在2009年和2010年在西达拉斯建造了360个单位的老人公寓和118个床位的老人护理中心。老人公寓现入住率100%。

而这个项目将要建造的养老院正好满足了老人公寓和护理中心的中间需求。老人公寓是提供给可以完全自理的老人居住，而护理中心是给需要24小时医疗护理的卧床老人使用。那这个项目要建造的养老院是提供给需要一定的医疗服务但是还有生活能力的老人使用。所以他们已经投入很多资金在这个整体项目上。

60%的净现金流将进入抵押账户用于还款EB-5，此抵押账户是谁开立的?

抵押帐户按借款协议他们必须要设立，而我们作为贷款方有控制权。60%是指他们收入减去运营成本后的净现金流的60%。

何时开工?何时竣工?

第一个养老院Lakewest(西湖)会在今年11月开工，预计2012年九月会竣工。第二个养老院Simpson (辛普森)预计在明年9月开工在2013年8月竣工。为了确保所有的就业机会都能按时完成，达拉斯市政府破例同意，提供150万的过渡贷款来过渡EB-5的申请时间。让Lakewest(西湖)尽早开工。