中国企业频频投资美国房地产

一、         开发类

●绿地淘金偷师李嘉诚 纽约50亿美元收购资产

2013年10月11日，绿地将收购开发纽约布鲁克林大西洋广场项目，总投资预计超过50亿美元。

绿地集团在布鲁克林开发的三栋大厦设计图，前景为巴克莱中心球馆

二、

又是一例中国房企赴海外投资的事件。这不由得再次想起 “超人”李嘉诚此前连售内地物业，涉410亿港元撤出市场，便有了“弃港入欧”说法。当时王石微博评论：“精明的李嘉诚先生在卖北京上海的物业，这是一个信号，小心了！”

至于是怎样的信号，王石先生未有明言。联系绿地早前海外布局，及近期多家房企“出走”海外市场，王石所提及的“信号”似乎正转变为“现象”。

纽约收购

绿地官网披露，10月3日，绿地集团与美国森林城公司签署谅解备忘录，将成立合资公司，共同收购开发后者持有的纽约布鲁克林大西洋广场项目。

据悉，上述项目总投资预计将超过50亿美元，是纽约20年来最大规模房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资，绿地将持70%股权。

资料显示，大西洋广场项目位于纽约市布鲁克林区中心东南角，紧邻新建的巴克莱球场以及布鲁克林最大的购物中心。项目总占地面积约6.45万平方米，规划总建筑面积近60万平方米，规划建设以中高档公寓住宅为主的综合社区，住宅产品租售各半，辅以配套底商及少量办公。

其中，项目一期有两栋公寓已完成所有审批程序，随时可开工，首期剩余地块预计明年初获得审批并开工，计划分两期开发，首期项目开发周期为4-5年。

外媒报道称，森林城公司目前已对该项目投入5亿美元，并承诺将继续向土地及基础设施投入数亿美元。报道又指，如果交易获批，绿地集团将提供项目完工所需的70%资金，但是不包括项目建筑贷款。

绿地集团董事长、总裁张玉良表示，“绿地看好美国市场，美国经济正在复苏，市场流动性充裕，回报率稳定，房地产发展前景总体乐观。”

他还指出，绿地的国际化不做财务投资者，而是坚持做开发商、运营商，通过自主经营来培育自己的国际化精英团队。

海外淘金

在上述披露中，绿地还提及，由绿地集团投资10亿美元打造的洛杉矶中心区大都会项目已通过美国外国投资委员会审批、进展顺利。

2013年10月11日，外媒消息指，中国海外母公司中国建筑股份有限公司旗下美国子公司中建美国有限公司，正在就购买美国新泽西州泽西城一处黄金地块与卖家进行谈判。

消息称，中建美国已就斥资6800万美元购买这块地达成初步协议。在这块地上可能建起包含1000套公寓、可俯瞰哈德逊河的楼群。

●2013年2月 万科投资1.75亿美元，与美国铁狮门房地产公司合作开发旧金山豪华公寓项目，万科占70%股权。

“早晨！万科登陆旧金山”，2月14日，身在美国的万科董事长王石发了这样一条微博，字里行间带着兴奋的情绪。此前一天，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门房地产签署协议，成立合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块(201-F0lsom Street)。

2月13日，万科董事会主席王石与铁狮门（Tishman Speyer）房地产公司总裁兼联席首席执行官徐瑞柏（Rob Speyer）已在旧金山举行了签字仪式。

根据铁狮门和万科2月18日对外披露，富升街201地块将是“高层豪华住宅公寓”，为两栋相连的住宅楼，一栋37层，一栋42层，共包含655套住宅。富升街201地块与铁狮门开发的另一处双栋高层公寓无限阁(The Infinity)隔街相望。无限阁每套售价为60万美元-600万美元，并成为美国2009年最快售罄的房地产项目。万科仍须得到中国政府批准，才能将资金汇至海外，完成这笔交易。

瑞士信贷的一份报告还称，万科证实富升街201项目的目标客户群是中国大陆买家。万科总裁郁亮也曾表示，万科优先考虑海外华人集中的地区开展业务。业内也倾向认为，万科出海也可以对接目前国人移民与海外置业的需求。有统计显示，2012年中国客户成为美国房地产物业的最大买家，占整个国际销售额的11%。

王石证实，与美国铁狮门的合资项目总投资约为6.2亿美元，其中万科将投资1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。万科将持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%，由铁狮门负责管理。该项目甚至还没有开工的时间表，但中国大陆买家已经追随而至，已经订购约200套房产。铁狮门提供的资料显示，预计该项目40%以上买家是华人及来自中国大陆的移民。

王石说，在经历了金融海啸的低谷之后，美国楼市渐渐回暖。背后也正是2012年末开始，海外华人及内地富有人群对美元资产的追捧，万科精准地捕捉到了这一时间点。万科也会到纽约曼哈顿、波士顿以及加拿大等地开发房地产，但海外市场比重最多只占万科总量的20%。

除了万科以外，碧桂园、万通地产、中国海外等公司也在有计划地开发海外项目或增持海外资产。

万科董事会主席王石(微博)近日表示，现在正是投资美国市场的最好时机。而本报记者从美国、加拿大、新加坡、马来西亚等国家和地区的中介机构处获悉，目前海外华人非常青睐外币尤其是美元资产。未来10年，人民币汇率国际化以及美元升值，是人民币资产尤其是房地产资产面临的最大风险，他透露，去年开始已经有计划地持有美元及其他外币资产，而售出一部分人民币资产。

铁狮门官网上公布的、与万科合作的旧金山201地块建筑方案（效果图）

●2012年9月 鑫苑置业宣布以5420万美元购入一处纽约布鲁克林一处地产。

鑫苑置业（NYSE:XIN）要在纽约做“第一个吃螃蟹”的中国开发商。

2012年9月底，鑫苑置业宣布获得了一块位于纽约布鲁克林威廉堡城区的土地，购买价格为5420万美元（约人民币3.4亿元），在这幅土地上，未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。

鑫苑置业在美国纽约布鲁克林修建办公大楼

虽然此前中资企业在纽约投资房产项目不乏先例，但购买土地独立开发住宅项目尚属首次。

一直以来在中国二线从事房地产开发的鑫苑置业一举跻身纽约房地产主流市场，这笔交易不仅引发纽约房地产界的讨论，同时也将成为检验中国房地产企业赴美投资开发的“试金石”。

买地细节

“这是一笔非常划算的买卖。”为此次买地担任顾问的Omer Ozden在电话中对《第一财经日报》表示。

鑫苑置业购买的地块面积为8547平方米土地，预计将于2013年上半年开始动工建造住宅项目，建筑面积为47194平方米，以此计算，该项目楼面地价约为人民币7200元/平方米。

根据《New York Post》今年10月10日的一篇报道，布鲁克林威廉堡北部地区目前在售住宅起步价约为800美元/平方英尺（相当于人民币5.4万元/平方米），南部地区的起步价在700美元/平方英尺（相当于人民币4.7万元/平方米）。

一位不愿意透露姓名的分析人士认为，鑫苑置业项目的单位开发成本预计在380~500美元/平方英尺（人民币2.6万~3.4万元/平方米），“整个项目的销售额大约在3亿~3.5亿美元。”

Omer Ozden认为，鑫苑置业这次在纽约捡了“便宜”，“该土地前任业主因为贷款违约而被为其提供贷款的投资机构取消了项目赎回权，而在鑫苑置业接手之前，前任业主已经为项目投入约800万美元，并完成了一定地基工程，这不仅降低了鑫苑置业的收购成本，同时免去了繁琐的项目前期审批程序，可以在较短时间内开工。”

“美国政府对于中国开发商前来投资房地产项目并没有政策上的障碍。”Omer Ozden介绍，不仅如此，该项目还从纽约政府那里争取到相当优惠的税收条件——10年的免税期外加5年的减税期。

但在纽约房地产市场，中资企业的身影并不罕见。今年初海航集团曾以1.26亿美元收购位于曼哈顿的Cassa Hotel and Residence四星级酒店。去年6月，海航还曾斥资2.6亿美元收购了位于曼哈顿第六大道的一幢办公大楼的90%股份。

前述匿名人士透露，在此次纽约购地之前，鑫苑置业在美国曾有过两次小规模投资，均发生在美国西海岸，一次是土地的买卖，另一次是住宅项目的买卖。

Omer Ozden透露，鑫苑置业因为看到中国买家在美国购置房产的热情持续升温而萌生在美国买地开发项目的想法，并在去年开始着手此事。

根据美国National Association of Realtors 6月发布的报告，2011年3月至2012年3月这12个月期间，国际买家在美国购买房产的总金额为825亿美元，其中，中国买家占11%，约90亿美元，仅次于来自加拿大的购房者。而2009年，中国买家在国际买家中的比重还只有5%，增长趋势明显。

Omer Ozden还透露，鑫苑置业将组建一个团队独立开发纽约项目，项目潜在的买家同时包括纽约当地居民以及中国买家，两类买家的比例预计分别占60%和40%，“鑫苑置业届时会向它在中国各地项目的业主推销这一项目。”

“能否拿到优质的土地以及进入的时机至关重要”Omer Ozden说，“对于中国开发商而言，将钱分散投资于不同的市场仍然是有助于减小企业风险的，而美国房地产市场正在复苏，这也将提供一定机遇。”

 二、购买类

●中国房地产SOHO富豪潘石屹、张欣夫妇和巴西Safra家族的一位成员联手收购了通用汽车大厦(General Motors Building) 40%的股权，他们将向一个中东主权财富基金财团支付逾7亿美元（不包括债务）。通用汽车大厦的其余60%权益由Boston Properties Inc. (BXP)持有，将不会出售。这一座落在纽约曼哈顿的大楼估值约34亿美元，可能是美国最具价值的办公楼之一。

这是由单个中国投资者在美国规模最大的不动产投资之一。张欣和丈夫潘石屹过去20年建立起来的SOHO中国目前已成为在北京、上海开发高端写字楼的规模最大的房地产企业。他们将使用家族资金支付收购款，而非SOHO中国的资金。

通用汽车大厦共50层高，位置极佳，可俯瞰纽约中央公园和广场酒店(Plaza Hotel)。目前该大厦的知名租户包括雅诗兰黛公司(Estee Lauder Cos.)和威嘉国际律师事务所(Weil Gotshal & Manges)。

拟向“持有物业”转型

事实上，此前业内曾多次传出张欣有意投资纽约不动产的说法。比如在2012年9月，就曾传出潘石屹张欣将通过私人公司买下位于纽约曼哈顿的“索尼大楼”，这栋楼估值为7亿至10亿美元之间，但此消息之后迅速遭到两人否认，称谣言为“笑话”。张欣此前在接受美国哥伦比亚广播公司《60分钟》新闻节目采访时，曾坦言对中国房地产市场并不看好，称其存在泡沫破裂的风险，商业地产的零售也出现了供大于求的状态，这也是SOHO中国2012年从“销售物业”向“持有物业”转型的原因。

   ●复星收购曼哈顿写字楼One Chase Manhattan Plaza

2013年10月18日，复星国际（00656.hk）发布自愿公告，称其全资子公司已于美国时间10月18日与美国摩根大通银行签订一份购买协议，以总价格725,000,000美元购买位于美国纽约州纽约市Liberty大街16-48号的One Chase Manhattan Plaza。公告披露，该物业由一幢总高60层的A级办公楼和5层地下建筑组成，总面积超过220万平方英尺，同时附带2.5英亩的广场，其之前曾為Chase Manhattan Bank全球总部。

作为纽约少数地标性高端办公楼之一，One Chase Manhattan Plaza在大卫?洛克菲勒的主导下由Chase Manhattan Bank于1961年建成以来未曾易手。因其历史意义、建筑独特性和公众影响力，该建筑于2009年被纽约地标保护委员会授予“纽约市地标建筑。

复星国际表示，作为标志性A级办公楼，One Chase Manhattan Plaza不仅拥有重要的历史意义，其商业地理位置同样非常突出。该物业位于纽约曼哈顿下城(金融区)北区的核心位置，附带的广场连接7条地铁线出口，交通极其便利。因附近世贸中心重建及Fulton街地铁枢纽改造而形成的新商圈也将有效提升该物业的价值。另据协议，摩根大通银行做为重要租户之一，将继续承租该办公楼的部分面积。

●2012年1月 海航集团出资1.26亿美元，购入位于纽约曼哈顿中心地带、第六大道旁、离时代广场和百老汇不远，高45层的四星级酒店Cassa Hotel and Residences.

2012年1月20日，海航集团以1.26亿美元完成了对纽约Cassa Hotel and Residence四星级酒店的收购，这家位于曼哈顿的豪华酒店，距离时代广场和百老汇不到5分钟步行路程。

这已经不是海航第一次在纽约曼哈顿购置物业。去年6月，海航曾斥资2.6亿美元收购了位于曼哈顿第六大道的一幢办公大楼的90%股份。

据媒体报道，该物业原为Carlyle Group和Murray Hill Properties所有，上述两家公司于2007年以3亿美元的价格收购了该物业，但在去年初时，Carlyle Group和Murray Hill Properties面临6000万美元再融资的缺口，于是决定出售股份。

根据协助该笔收购的律师事务所介绍，海航在曼哈顿收购办公楼后，将面向当地的中国企业和银行进行出租。

●2011年10月 搜房控股花费6000万美元买下了之前属于美国国际集团位于华尔街72号的一家16层的训练中心。

2010年12月24日，总部设于北京的中国搜房网宣布以4600万美元的价格协议买下美国国际集团(AIG)在曼哈顿地区的培训中心，共16层，改名为搜房网华尔街全球培训中心。

●2011年8月 香港富豪郑裕彤斥资5.7亿美元分别买下位于美国纽约、新墨西哥州、和达拉斯等地的5家奢侈酒店。

作为新世界发展（行情，资讯，评论）公司的当家人，郑裕彤大手笔购入奢侈酒店并不是第一次，上个月，郑裕彤家族控股的公司曾斥资约2.3亿美元买下美国得克萨斯州的私营奢华酒店管理公司。

郑裕彤，1925年8月26日出生于广东顺德伦教镇，全球华人十大富豪之一，珠宝大王。兼任香港新世界发展有限公司及周大福珠宝金行有限公司主席，恒生银行有限公司独立非执行董事。同时被誉为香港地产界四大天王之一。

美国媒体今晨报道称，香港富豪郑裕彤斥资5.7亿美元（合人民币36.7亿元）买下5家奢侈酒店，分布于纽约、新墨西哥州、英属维尔京群岛和达拉斯。

报道称，作为新世界发展公司的当家人，郑裕彤大手笔购入奢侈酒店并不是第一次，上个月，郑裕彤家族控股的公司曾斥资约2.3亿美元买下美国得克萨斯州达拉斯的私营奢华酒店管理公司。

报道分析称，中国的投资者目前正涌入美国大城市，投资其高端的酒店，而这主要是由于来自亚洲的游客不断增加。

加州专业旅馆地产公司主席表示，随着越来越多的亚洲游客涌入美国，中国投资者看好投资美国的高端酒店业。

报道称，由于中国近年来经济发展迅速，人民币升值较快以及中产阶层出国旅游需求增加，投资者认为旅游业是未来高增长的产业。高端酒店行业是2008年金融风暴以来复苏最快的产业。

有业内人士预计，由于来自国外投资者和房地产投资信托机构的投资热潮，美国的酒店销售额今年将会上升25%，达到130亿美元。