Comcast新企业大楼方案 (售罄)A 17 of 19

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方案性质

提供给预期的投资人藉由投资于根据宾州法律和2006年4月10日合伙合约而成立之PIDC区域中心有限合伙事业十六,以五年为期,贷放款项予总部位于宾 州费城的美国最大有线电视公司Comcast Corporation(下称借款人)。Comcast新租下位于费城约翰肯尼迪大道 (John F. Kennedy Blvd.)1701号一幢新建大楼内约94万4千平方英呎的办公场所,待大楼完工后即将迁入作为新的企业总部(新大 楼名Comcast Center)。Comcast除运用此笔贷款作为其新企业总部所承租楼面的装璜工程经费外,并将添购相关办公用品如家具、固定物及 机器设备等(总称Comcast Center方案)。

PIDC并根据2006年4月10日的顾问合约受聘为本合伙事业提供咨询顾问的服务,基金发起人的关系企业CanAm GP XVI, LLC则担任合伙 事业的主合伙人。未来,本合伙事业将藉由借款人利用此贷款方案所创造出之直接与间接的工作机会,让投资于此贷款业务的LP XVI的投资人,达成移民方案 中的移民目标。

贷放对象

Comcast自1963年设立后,便致力于宽带有线电视系统的发展与经营。现在,它不但是股票上市公司,更是美国最大的宽带有线电视厂商,提供各类型的 消费娱乐及电信的产品与服务。服务的客户包括有2410万个有线电视用户、1100万个高速网际网络用户,和210万名电话用户。过去十 年,Comcast从原本经营单一产品的有线业者,成长为全国最大的整合性宽带有线电视厂商与电信业者,其服务网遍及全美包括39个州和哥伦比亚特区在内 的4700万个家庭;几乎是全美每三个家庭就有一个是它的用户。在全美境内的22个主要电视市场上,Comcast都有出色的业务成绩。根据1934年施 行的证券交易法,它每年都会向美国证券交易所(SEC)提交各式财报,如季报、年报、特别报告、委托说明书和相关信息等。在美国证交所的网站上存有 Comcast所提交的各项报告的电子档案,证交所网址为:www.sec.gov。相同的信息在Comcast的官方网站上也可取得,其网址为:www.comcast.com

Comcast的业务主要分为二大块,一为「有线电视」,另一为「媒体内容」。有线电视这一块专门负责Comcast宽带有线电视网的发展、管理与经营, 其范围包括有线电视、高速网际网络和电话服务。有线电视的业务收入占Comcast整体营收的95%,其金额主要来自于各有线电视用户的月租费。其它的营 收还包括广告业务、加盟费、装机服务、第三者电子交易的佣金收入,和旗下在费城、巴地摩尔/华盛顿、支加哥、加州及其它大城市内所拥有的地方新闻台和体育 台的营收。

在媒体内容这一块业务上,Comcast对6家全国性的有线电视网拥有掌控权,它们分别为 E! Entertainment Television, Style Network, The golf Channel, OLN, G4,及原 名The International Channel,现改称AZN Television的电视台。

除此之外,Comcast也是Comcast-Spectacor的主要股东。这是一个包括许多从事于体育/娱乐和设施管理公司的集团。Comcast- Spectacor除拥有Philadelphia Flyers NHL hockey team和 Philadelphia 76ers NBA basketball team二支运动球队外,在费城市内也拥有二个大型的多功能运动场,专门用来举办 大型的音乐会和体育活动。透过Comcast-Spectacor的触角,Comcast可同时对美、加境内的其它设施进行管理,包括一些可以举办体育与 音乐会活动的小型球场。

快速发展的数位时代促使电视、计算机、电话和其它电子设备加速整合,Comcast也就在掌握到此趋势的优势下,带领企业攀上高峰。透过和 Sprint Nextel 及其它电信公司的合作,Comcast发展出的新型无线产品可提供消费者在整合性娱乐、电信和无线业务方面的服务。此 外,Comcast也和微软、摩托罗拉、国际、三星,和TiVo等业界大厂合作,开发针对有线电视系统和相关产品的下一代技术。

Comcast于2004年和2005年的年度盈余数字,在国际知名的Deloitte-Touche LLP会计师事务所签证后,分别高达9亿7千万美元和9亿2千8百万美元。

Comcast Center方案

由于Comcast的业务不断扩展,其位于费城中心都市Market Street 1500号的企业总部已不敷现有员工的使用。为配合其现有业务及未来 的发展需求,Comcast自2001年起便开始在大费城地区内的众多商业办公大楼中寻觅一理想的新地点,以作为其新的企业总部。

在经过对当地房地产市场的长期观察后,Comcast已和Liberty Property Trust签约租下其正规划兴建的一栋办公大楼,以因应Comcast目前对办公用地的需求。

Liberty Property Trust是一家有着丰富大型建案经验的商用房产开发公司,它们也是一家上市公司。除了Comcast已为此规划中的 建案投入相当的资金外,费城市政府和宾州政府也在财务上提供大量的优惠福利以吸引Comcast将企业总部继续设在费城,并迁移至计划中的新地点。这些政 府的优惠措施包括提供3千万美元的州政府补助款,以作为新办公大楼周边公共区域的设施改善经费;此外,在税率方面,政府也提供Comcast公司相当的优 惠。

Comcast和Liberty Property Trust在2005年1月宣布将以15年半的租期租下此新企业总部的使用权。这栋位于费城市中心 John F. Kennedy大道1701号的57层楼的建筑物,完工后将有123万8千平方英呎的办公面积可出租给企业界使用。由全球知名建筑师 Robert A. M. Stern所设计的这栋建筑完工后将命名为”Comcast Center”。此建筑物高约975英呎,它不但将是费城最高的 建筑物,同时也是纽约市和支加哥这一地区内最高的建筑物。

在这块复合式的商业大楼内,除了可租用的办公面积外,还包括有23,000平方英呎面积的商店和餐厅设施。

Comcast目前在费城有近1500名的员工,初期他们将先租下此57层楼中的45层楼面,面积约1,015,092平方英呎,最多可容纳1900名员 工。同时,Comcast还享有优先租用一楼楼面的使用权,如此将可再增加23,824平方英呎的租用面积。未来十年中,Comcast除享有一楼的优先 承租权外,还可扩增最多达四层楼的承租权。对于大楼其它楼面空出时,Comcast也可拥有优先承租权。

此大楼工程开始于2005年1月,预计于2008年春季完工。依工程进度看,Comcast将可于2007年的上半年开始进行其承租楼面的设施装修工程,而预计当Comcast将所租楼层完全装修好时,此栋大楼的工程也将正好完工。

在宾州政府的三千万美元的补助款中,有部份资金将用来在此兴建一个车站入口,以连接Comcast Center和 Southeastern Pennsylvania Transportation Authority (SEPTA) 的郊区车站,这将使得此地的 交通可直接连结上费城的公共运输系统。

此地其它的特色还包括在大楼南面的一个三层楼高的堆栈式前庭、占地半公顷的公园,SEPTA车站地下的商店广场,500个座次的用餐大厅、120个私人的地下

停车库,建筑物本身的设计更以达到美国绿色建筑协会在节能与环保设计上所给予的最佳 LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)评比。以上这些特色与功能,不但让 Comcast受惠,也将嘉惠到Center内的其它租户和周边的建筑与小区。预期未来此地完工后,将会大大带动当地工商业的成长,并可对Comcast 和其它租户提供更多的设施与服务。

虽然Liberty Property Trust在2006年将它对此大楼所拥有的80%的股份卖给德国Commerzbank AG的子公司 — CommerzLeasing & Immobilien AG,但未来他仍将以合资的方式,和Commerzbank共同继续管理这栋 Comcast Center。

根据经过美国移民局所核可,适用于本有限合伙事业的费城经济特区的RIMS II就业统计公式的计算,Comcast每创造一个新的直接工作,便可产生额 外的1.6781个新间接工作。虽然Comcast估算他们可在2009年12月31日前创造出符合移民法案的500个新直接工作(839个间接工作), 但目前他们只愿对本移民投资方案承诺187个新直接工作(313个间接工作)的义务。

贷款方案

贷款目的

借款人计划利用此笔贷款作为装修其所新租下位于费城市中心John F. Kennedy大道1701号的一栋名为Comcast Center大楼中的 45层楼面的经费,以作为企业的新总部大楼。资金除用于租用楼面的装璜工程外,并将添购相关办公用品如家具、固定物及机器设备等

贷款金额

此贷款规模将根据「投资单位」的销售结果而定,贷款金额以最低50万美元,最高2500万美元为贷款标准。如果最终无法达成最高的2500万贷款标准,借款人将自其它管道取得产能提升方案中的所需融资。

贷款条件

此项放款合约将以年利2.75%的利率,半年收取一次利息。付款方式依据借款人过去半年的支出费用逐期拨付,五年到期后,收回贷款。借款人也可选择以一次领取全额贷款的方式来取代逐期的拨付。

预算规划

Comcast Center方案所需的财源与经费规划如下:

楼面设施与装修工程

电力工程                                          $19,000,000

HVAC工程                                         12,000,000

干墙                                               10,000,000

建筑木工                                            5,000,000

可拆式隔间                                          4,000,000

弹性地板、铺盖物与地毯                              3,000,000

内部玻璃与镶装                                      3,000,000

电信/计算机/有线电视的配线工程                       4,000,000

承包商贮存备料库                                    3,000,000

其它建筑工程费                                      1,000,000

网络电话系统                                           8,000,000

设备                                                5,000,000

家具、固定物与设 备                                    15,000,000                                                        搬 场费用                                               1,000,000

设计图与内部规划                                       1,000,000

专业费                                                 5,000,000

应急准备金与其它非工程费用                             1,000,000

$100,000,000

 

预算来源

有限合伙事业XVI的贷款                               $25,000,000

股东权益                                               75,000,000

$100,000,000

 

还款保证

Comcast除提出企业担保的还款保证外,并将给予本有限合伙事业优先的还款位阶。