EB-5投資移民陷阱之“區劃遊戲 ”

EB-5投資移民陷阱之“區劃遊戲 ”


 

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房地産類項目以“租戶就業模式”吸引投資,閃亮的數據後很可能就是一個陷阱。

按照美國移民法規定,每100萬元的投資(如項目位於目標就業區則為50萬美元)必須創造10個就業機會才能使投資人獲得永久綠卡。

移民申請人在移民申請批准後,經過領事面談,獲得簽證進入美國,取得的是帶條件的、有效期為兩年的臨時綠卡。在2年到期前,無論項目完成與否,移民申請人必須向移民局證明其投資的資金的確創造了法定要求的就業機會才可獲得永久綠卡(I-829申請)。

由此可見,創造就業是實現“美國夢”的最後一道必須跨越的高欄。

目前在中國投資移民市場上活躍著的幾乎全部是美國移民區域中心的項目,移民區域中心由美國移民局批准認證。

根據美國1992年10月6日通過“投資移民實驗計劃”立法,通過區域中心進行的投資,計算就業時可納入直接、間接與衍生就業。非此計劃的項目則只能計算直接就業。因此,在發現亞洲市場對於投資移民的熱情後,區域中心如雨後春筍般蓬勃冒出,目前已超過200多個。

即使如此,每個移民區域中心的就業計算是否就可靠可信呢?

加州洛杉磯Buena Park商業城項目的就業前景預測超過1000名,位於紐約皇后區的威斯汀酒店公寓項目提供的擬創造就業數字為1159,上文提到的曼哈頓時代廣場酒店項目,稱將為投資移民創造1943個直接、間接和衍生就業機會,加州矽谷中心高科技園區改造項目報出的創造就業高達2083名,馬利蘭政府大樓改造項目的就業數字是2216。

這些公寓、酒店、寫字樓、商業城之類的項目,和製造業、加工業等勞動密集型企業不同,直接就業人數非常少,一般物業管理並不需要數百人。房地産項目會用到建築工人,但除非連續聘用2年以上,建築工人不能算入新創造的就業機會。

房地産施工帶有階段性,例如,在大樓建造的某個過程需要100個管道工共同施工3個月,但是這些管道工不能算入投資移民所創造的就業,因為他們沒有為項目連續工作2年以上。這樣計算下來,房地産項目的直接就業人數非常有限。

房地産業對上游與下游産業的就業拉動也不大,間接與衍生就業人數有限。

那麼,這中國移民公司和美國的房地産投資項目是從哪兒得到那些節節攀升的就業數字呢?答案是租戶。

房地産項目通常會將租戶的雇傭人數也計算在項目就業內。例如,辦公室出租給一個企業,該企業雇傭100人,項目方就將此就業人數囊括在間接就業數字內,稱為“租戶就業模式”。

但是移民公司和房地産項目方沒有告訴投資人的是:這一模式已經受到美國移民局的直接否決。

早在2012年2月,美國移民局就清晰地區分了租戶創造的就業與EB-5業主創造的就業,明確表示因為租戶的商業決定而産生的就業不能歸功於EB-5業主。

美國移民局認為這一計算模式“在經濟學上是不合理的”,在這一模式下“投資與就業之間的聯繫是微弱的,不足以形成合理的經濟方法”,並限制房地産項目的就業計算應僅僅包括符合條件的“建築類就業與日常物業維護管理就業”。

然而,中國的某些移民仲介公司在推廣採用“租戶就業模式”的EB-5投資移民項目時,卻閉口不提美國移民局的這一規定。

例如,2012年熱銷的夏威夷檀香山國際機場的項目,通過EB-5投資移民獲得資金,建設機場5家租車公司的臨時運營區域。該項目EB-5投資總額為5000萬美元,需要100名投資人,創造1000個就業機會。這個項目就是通過“租戶就業”方式來計算其創造就業的人數的。

使用“租戶就業”方式的EB-5項目投資人幾乎100%都會在I-526臨時綠卡申請過程中收到補充就業證據的要求,而且這類項目的投資人有很大風險無法獲得永久綠卡。

而根據多方面的新聞報道,夏威夷的EB-5投資移民項目已經遭遇了眾多挑戰。

根據《太平洋商業新聞》報道,夏威夷EB-5項目“仍然遺留了上世紀90年代管理不善的烙印,對投資者和尋求投資的公司來説都比較棘手”。

該新聞表示,在聯邦政府由於懷疑其管理不善而取消了夏威夷的一家區域中心資格後,夏威夷的EB-5項目在過去的一些年中發展並不順利。鋻於EB-5項目在夏威夷過去的幾年中並不成功,目前尚無法得知已經有多少EB-5投資人、其配偶以及21歲以下的子女已經獲得了永久綠卡,但有一點可以肯定,獲得綠卡批准的非常少。

2012年,由號稱是官方指定的 EB-5 投資移民區域中心的美國生活公司,通過23名投資移民獲得了1150萬美元,用以修繕位於加州Riverside的兩棟單層的商業樓盤。

該項目採用的正是“租戶就業模式”。美國移民局在發現項目方的這一做法後,收回了原來已經批准的8名投資人的I-526申請,同時駁回了其他15名投資人的I-526申請。

而號稱是官方指定的這個區域中心更是和美國聯邦、州、市、郡、縣各級政府沒有半點關係的一個自稱有30個僱員的小房地産開發和管理商。

美國移民法關於就業的另一個剛性規定就是就業必須是EB-5投資的直接結果,也就是説,EB-5投資創造了就業。有些美國公司受到EB-5這一廉價資本的誘惑,明明知道其項目無法符合上述要求,也紛紛進入EB-5市場,以獲得不知情的投資人的資本。

例如位於科羅拉多州的Solaris Residence項目,在2012年初已經全部完工,而其募集的EB-5資金被存入託管賬戶,到2013年才開始陸續投放到項目用於償還以前的銀行貸款。

這一資本結構表明,EB-5投資並非項目資金的原本構成部分,極有可能是用來償還銀行的項目貸款,從而導致整個項目的就業都不能納入EB-5投資創造的就業,使得EB-5投資人無法獲得永久綠卡。