EB-5投資移民陷阱之“虛浮保證”

EB-5投資移民陷阱之“虛浮保證”


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美國移民法明確規定,投資移民項目的投資必須是有風險的。或者説,投資移民申請人必須承擔風險,除第三方擔保外,任何其所投資的項目提供的擔保都將視為違反此法律條款。

在市場推廣中,有的項目或者移民仲介為了招募投資人,給出不同的保證。這些保證真的能淡化風險甚至讓投資人高枕無憂嗎?

不少項目標榜自己為“政府項目”,其實無外乎幾種情況:第一,部分政府貸款;第二,政府提供初期啟動資金;第三,政府提供激勵或優惠政策;第四,政府發行債券;第五,政府牽頭。

以上任何一項,都不能使項目成為“政府的項目”。就本質而言,美國沒有真正的政府項目。

美國各級政府的自身財政來源全部來自於納稅人,其開支必須透明,撥款權掌握在國會或州及地方議會手中,而非政府手中,對於項目投資,政府都不會承擔實際責任,更不會用美國納稅人的錢為外國投資移民項目提供保證。

《紐約時報》的系列調查顯示,儘管州政府認可了目標經濟區,他們並不願意就項目承擔任何責任。即使是所謂的“政府運行的”區域中心,也都是通過基金公司運作項目,政府對其不作任何承諾和擔保。

以債券項目為例,雖然是政府基建工程債券,但操作程式上是由EB-5資金成立一個投資項目公司,然後由項目公司購買某個州政府的基建工程債券。實際上這是個合資購買債券的準金融投資項目。

或者説,EB-5項目本身是個集合資金投資債券的金融項目,這些債券募集的資金和其他渠道募集的資金一起用於政府的某個基建工程項目,但不代表這個基建項目就是EB-5投資項目。

再以馬利蘭州政府大樓改造項目為例,從2011年開始,該項目就官司纏身。據巴爾的摩《每日記聞》報道,州政府被指控未按其制定的招標過程進行公開招標。馬利蘭州政府試圖撤銷此案,巴爾的摩巡迴法院在2011年7月作出裁定,案件不予撤銷,將繼續審理,政府也成為被告。

諷刺的是,在法院裁定一週後,該項目在網站上推出宣傳短片,並進入中國市場,一時成為各大移民公司爭相推廣的項目,風光無限!可是在所有宣傳活動中,對在美國當地引起極大關注的訴訟卻只字不提。

過去幾年中,在中國市場上熱賣的多為房地産項目,這也許與中國人喜歡買房有關。房産項目無一例外,都強調地段,強調升值潛力。

紐約威斯汀酒店項目提供酒店建成後的公寓或法拉盛區的住房作為投資保障。時代廣場酒店項目聲稱投資移民作為債權人,得到項目公司擁有的包括項目所在土地、所建成酒店以及酒店經營權在內的産權作為還款保證和抵押。加州房地産項目也以房産或鋪面所有權招攬客戶。

真實情況如何呢?

先看行業前景,2010年,美國全國約有1500萬棟房屋處於空置狀態,全國的房屋總空置率達到11.4% ,遠遠超過國際公認的5%的警戒線。截止到今日,美國房市雖有小幅反彈,但整體依然頹勢凸顯。

某中文電視臺在2011年11月採訪美國房産數據研究中心總裁,其對市場的表述為:“危機遠未結束,均價下滑終止還需要兩年時間,因為美國境內還有超過幾百萬棟法拍屋需要市場消化及處理。”

馬利蘭州政府大樓項目所受指控的其中一項即是此項目所在地區的房屋空置率已高達25%,而州政府卻批准此項目,意圖令人費解。美國房地産行業本身受經濟大環境、政策影響極大,波動幅度明顯,容易産生泡沫。美國近年來的金融危機也是源於房地産泡沫。

再看産權擔保能否真正成為投資保障。如房屋建設或運營中有銀行投入,銀行必然會有第一受償權。

美國銀行鐵面無私,一旦産生按揭支付拖延,到時間就收走房屋,強行拍賣,拍賣價格不是以越高越好,而是以保住銀行本金為目標。投資移民債權人隨時都可能血本無歸。

也就是説只有在地産項目沒有任何銀行借貸,而且移民投資人有第一優先受償權的前提下,産權擔保才有意義。事實上,目前美國所有的房地産投資移民項目都有銀行貸款,而移民投資人都不具備第一受償權。

此外,美國的房地産的産權維護絕非易事。

在美國買得起房不一定養得起房。每年房産稅是地方政府的一大收入,美國的中小學(微博)義務教育的經費來自於學區的房地産稅。

以紐約為例,房産稅高達18%,市值50萬美元的房子,不計過戶時需要繳納的各項稅收和費用(約10%),在沒有銀行對房屋按揭貸款的前提下,每年僅繳納房産稅就需9萬美元,尚不計其他的房屋維護、物業管理與保險費用。

考慮出租房産的潛在投資人還要注意,在美國租客的違約率為10%。根據美國法律,在很多情況下,業主不能強行驅逐不交房租的租戶。一旦遇到違約情況,不考慮清空租戶的重重困難,可能産生的訴訟費用就令人望而卻步。

什麼是仲介公司經常談到的“預批准”?

目前在投資移民市場上佔據頭條的諸多項目都號稱有“預批准”。這是根據美國移民局2009年12月11日的一份備忘錄確立的做法。

原則上,項目方在開放招募前向美國移民局提供完整項目資料,獲得這些文件的批准後,在將來投資人個案的審核過程中,除非有實質性的變動,移民局不再審核項目部分的文件。

這是美國移民局試圖縮短個案審核時間做出的努力。

但第一,此預審批機制並不像某些項目誇大的那樣,可將審核時間縮短一半以上。經預審的項目仍然有被要求補件的可能。而事實上,這也時常發生;

第二,項目仍然負有報告“實質性變動”的責任。對於尚未啟動的項目,其在預審批期間遞交的文件與商業計劃基本都是紙上談兵的標準文件,在真正遞案時極可能已經有了“實質性變更”,例如之前提到的不適當區劃問題、目標就業區的改變、項目涉及的訴訟等,都可能被視為“實質性變更”而導致預批准成為一紙空文;

第三,“預批准”不等同批准。現在市場上的項目中真正有移民申請獲批,並有綠卡條件解除轉為永久綠卡的案例很少。

以時代廣場項目為例,截至本文發稿,該項目尚無一例永久綠卡獲得批准,而很多房地産項目連2年臨時綠卡的獲批率都非常低。與其依賴“預批准”,還不如審視項目近期案件的批准情況,真實的獲批數據更具可信度。