经过近60年的发展，房地产投资信托基金（REITs）已经在美、欧、日等多个国家的金融体系中扮演了重要角色。

全美房地产投资信托基金协会（NAREIT）日前公布的数据显示，截至2017年底，全球共有37个国家和地区建立了REITs市场，总市值约为2万亿美元。美国是其中最成熟的市场，截至2018年1月，全美共有225只上市REITs，总市值达1.1万亿美元，占全球REITs市场规模的一半以上。

REITs起源于上世纪60年代的美国，是一种通过发行收益凭证汇聚资金，委托专业机构跨地区投资多元化资产，并将主要投资收益分配给投资者的产业投资基金。

进入21世纪，REITs在亚太地区也得到发展。据莱坊公司研究报告披露，截至2017年7月27日，日本共有58只REITs，总市值约为1020亿美元；澳大利亚共有59只REITs，总市值约为1020亿美元；新加坡共有38只REITs，总市值约为570亿美元。

“美国住房租赁市场的发展与REITs密不可分，REITs为其提供了重要的供给支持。”中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强介绍，美国REITs中公寓类约占13%，最大的为MAA、EQR以及AVB。截至2018年1月，它们分别持有10万套、7.9万套和7.8万套公寓，总市值超过500亿美元，构成了美国租赁公寓市场最主要的供应主体。

鼎诺（北京）投资管理有限公司总经理许余洁介绍，2016年，美国养老基金、交易所交易基金、共同基金等投资机构的投资已占REITs总投资规模的60%。近25年，美国REITs年化收益率保持在11%以上，总收益超越了同期标准普尔500指数股票的收益。

俞强表示，截至2017年初，全美已有8000万成年人（超过40%的家庭）直接或间接通过养老储蓄计划、交易所交易基金投资REITs，可见REITs对美国金融市场和住房租赁市场的作用举足轻重。

光控安石（北京）投资管理有限公司投资与资产证券化副总裁曾景介绍，日本是亚洲首个推出REITs的国家，2001年首批J-REITs在东京证券交易所上市。截至2017年8月末，日本上市的REITs总规模约为1000亿美元。日本国内金融机构持有REITs占市场总规模的56%，其中，信托公司持有44.1%，央行和地方银行持有6.6%；国内企业法人和个人投资者均持有9%。

“日本REITs市场有一个显著特点，即国外投资者持有的J-REITs占24.7%，是仅次于日本信托公司的第二大投资者。”曾景说。

北京华联商业信托首席执行官陈懿璘介绍，新加坡是继日本之后亚洲第二个推出REITs的国家，也是亚洲规模第二大的REITs市场，机构投资者和个人投资者的投资规模分别占70%和30%。截至2018年2月19日，新加坡交易所REITs的平均到期收益率为6.4%，已属亚太REITs市场的较高水平。

来源：REITs研究院