美國房產稅費及減稅政策：買賣/持有/出租/贈予美國房產稅費總覽

美國房產稅率之高，極其複雜程度看似人人皆知。然而，對美國房產躍躍欲試的中國人，對美國房產稅的瞭解實際上僅僅流於表面。下麵，我們來深入瞭解美國房產交易各個環節所需稅費：包括購買美國房產、持有美國房產（養房）、出租美國房產，和贈與美國房產需要繳納的稅費，以及美國房產的減稅政策。

一、購買美國房產的稅費

主要包括律師費、勘察費、房屋檢測費、房屋估計費、登記費、預繳所得稅等。

二、持有美國房產（或是說美國養房）的稅費

大頭：1.房地產稅、4.和貸款的本金和利息；小頭：2.房屋保險、3.社區費或物業費。

1.美國房地產稅=房屋估價X房產稅率：即所謂的印花稅，是地方對房地產徵收的主要稅費，包括郡稅、市稅、學區稅三部分。稅率各個州不同，一般來說每年約是房產估價的1-3%。徵收比例一般以學區稅最高，占60%以上，郡稅，市稅僅占很小一部分。雖然美國的房產稅看似很高，卻做到了取之於民用之於民。比如交了房產稅後，就可以讓孩子在區內的公立小學和中學免費上學。詳見美國房產問答：美國房產稅的用途。

2.房屋保險：住宅房保險保房子失火，淹水，雷擊、地震等意外事故。費用依據屋主選擇的保險類型而不同，一般可以按每個月100美元計算。商用房還可以保租金損失等，保險費的價格是住宅房的兩倍。延伸閱讀：買了美國房屋保險何時使用？ 來自美國房產問答。

3.社區費或物業費——社區費：房子在統一規劃的社區中，一般有社區費，用來支付社區公共設施和維護，比如路燈，公共草坪的維護。根據社區服務不同，大概從每年150-300美元/月不等；物業費：一般是單元房的公共設施，大概300-500美/月。

4.貸款的本金和利息：如果你是貸款買房，本金和利息要按月支付。如果不能按時償還房貸，房子將面臨被銀行法拍的風險。當前，美國30年期固定貸款利率為4.35%。

三、出租美國房產稅費

1. 出租管理費：如果是投資出租房產，出租給租客，一般由管理公司管理。傭金一般是8-10%的房租加上第一個月的租金。如果是大型公寓樓管理費會少很多。

2. 租金的個人所得稅：按美國個稅繳存分級利率計算。

四、出售美國房產的稅費

1. 資本利得稅：分為長期和短期持有兩個階段計費

短期持有不到一年轉售，適用美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅，分級所得稅稅率最低10%，最高為35%。長期持有一年以上，適用房地產長期資本利得，最低為10%，最高25%。一般為15%-25%之間。

2. 交易稅：房產交易稅=房價x稅費（稅費由州政府決定）

3. 其他費用：紀人費、律師費、登記費、修理費等。

五、美國房產的遺產贈與稅

遺產贈與稅：贈與稅是指房產擁有者在在世時將房屋贈與他人所繳納的稅費。遺產稅是指房產擁有者在過世時將房屋遺贈他人所繳納的稅費。美國聯邦法律對“非美國居民外國人”的房地產遺產稅高得驚人，任何超過6萬美元的資產要被課以35%至45%的稅收。

美國房產的減稅政策：

1. 關於出售美國房產稅費的減稅政策：值得一提的是，美國1031條款，簡單來說，當你賣出一處房產後“一定期限內”，又購買了一“類似”的房產，那麼資本利得稅是可以避免的。所以想要更換自己的房屋，若符合1031條款的要求，將可免去這一筆稅。但在不同情況下，該條款所設定的條件以及具體操作相當複雜，需諮詢專業的會計事務所代為處理。

2. 關於持有美國房產稅的減稅政策：為了讓低收入者擁有住房，單是1999年，政府就減免購房建房者稅收1020億美元，（這筆減免己高達中國2000年GDP的10％），其中購房建房貸款利息530億美元。

3. 關於購買美國房產稅費優惠的減稅政策：美國聯邦、州以及地方政府都有許多鼓勵買房的法律和政策，對買房者提供諸如免稅、低息貸款等多種優惠。

4. 關於個人所得交易稅費的減稅政策：美國個人所得稅很重，但美國稅法規定，個人因為買房將月收入付了銀行利息，就可以享受減免稅，而租房是不免稅的，也就是說租房要交所得稅，交易稅，贈予稅和遺產稅，一樣不能少。

5. 關於美國房產遺產贈與稅的減稅政策：每個美國的居民及公民，都有一個遺產免稅額，若遺產市值不超過該金額，就完全沒有遺產稅。 目前，遺產免稅額是每人5百萬元。 外國人在美國的遺產，只有6萬元免稅額，所以可能會有相當重的遺產稅。外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子女，需要先成立公司，將房地產放入公司，然後將公司股票作贈予，因為股票是屬於Intangible資產，沒有禮物稅。

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