国内养老地产失败案例

长沙水渡河老年公寓

长沙县水渡河镇１８７号，以前是水渡河粮站的所在地。２００３年９月２４日，姚跃刚以４８万元买下，历时７个月完成了房子的改扩建，今年３月，姚在花树掩映的大门口挂上了一个２米长的标识牌：水渡河老年公寓。然而，相比其他老年公寓和福利院，入住水渡河老年公寓的只有６个老人，与计划的７０位老人的容量相差甚远。

老年公寓环境幽雅

走进水渡河老年公寓，清爽宜人的空气让人不胜惬意，公寓前面的两个花坛里，栀子花正在盛开，旁边还布满着不知名的紫色小花。占地约一亩的草坪上，夏天的阳光透过蓊郁的桂花树叶，投下斑驳的光影，入水的青蛙不时在池塘掀起涟漪，５个老人坐在走廊上，不紧不慢地干着各自的事情。
今年９４岁的老人杨萍亮不喜与人交谈，她的爱好是看报纸，所以，姚跃刚的妻子每天从发行员手中拿过报纸后，都会优先这个“老学究”。和所有同伴的房间一样，她那２４平米的房间收拾得整齐洁净，被子叠得书本般端正，配套的卫生间里还能闻到肥皂的香味。
当问及她的生活情况时，这个老人像孩子般牵住记者衣角：“我喜欢这里，我不会回去了。”杨萍亮是今年３月２８日从益阳搬到水渡河老年公寓的，她喜欢弹电子琴，喜欢吃软软的饭，喜欢桌上摆一束野花……
姚跃刚说，自己的公寓不会输给长沙任何一所国营老年公寓。水渡河老年公寓刚刚建成，配套设施崭新而齐全，共有３９套房子，能住７０位老人。远离城区，菜园环绕也让水渡河老年公寓的空气更加清新。

价格占优仍遭冷落

然而，到目前为止，入住水渡河老年公寓的只有６个老人。这种冷清的局面，姚跃刚在创办公寓的当初始料不及，面对亏损和冷落，他不知何故？       姚跃刚介绍，他的老年公寓目前的收费标准是５００元一月吃住全包，夫妻合住一间只需每月８００元，与国营的老年公寓比，所有配套设施都齐全。在服务质量上面，姚跃刚也下了狠功，他不明白自己的公寓何以落得如今的尴尬？
记者在长沙市老年公寓了解到，该公寓的收费标准略高于水渡河老年公寓。该老年公寓刘所长介绍，目前，该公寓７０多个床位全部住满，现在公寓正在扩建，新增加一层楼，尽管新房还没正式交付使用，但已经有６个市民预订床位。

面对如此盛况，刘所长分析说，首先，该公寓地处城市繁华段，交通很便利，老人子女前来探望极其方便，而公寓环境较为优雅，食堂做饭用的油和米质量上乘，所以大家比较放心；内部员工周到的服务也让在住老人颇为满意，这些都是大家选择的原因。

南京汤山的温泉留园老年公寓

“给我你的房子，我替你养老送终。”这是位于南京汤山的温泉留园老年公寓今年春节之后推出的一种独特养老模式。令温泉留园负责人刘小艳惊讶的是，将近一年过去了，这个崭新的楼盘概念依然“门庭冷落”。家住上海市徐汇区的张先生夫妇退休后，将市价60万元的产权房出售给某金融机构，每月能从该机构领取2000元。夫妇俩过世后，该金融机构将住房拍卖处理。这就是日前上海公积金管理中心正在研究的“以房养老”方案的雏形。
温泉留园老年公寓是一家民办养老机构，在全国率先推出了这一概念。    刘小艳告诉记者，“以房换养”模式是指，拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上的孤残老人，健康状况不论，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，以后终身免交一切费用，待老人去世，房产权即归养老院所有。“很多人认为眼下南京一套60平方米的房子少说也得三四十万元，这买卖养老院赚大了。”
刘小艳坦言，事实上找人测算后她发现，养老院面临的经营风险绝不会小：一般一个老人一年约花费一万元。老人顺当度过余生倒也罢了，怕就怕那些原健康生活几年的老人，忽然因病瘫痪或长期住院，到时候养老院付的医疗费用可就是无底洞了。
但也有法律方面的专家指出，产权人在签订协议时要对养老机构的资信、履行合同的能力有全面的了解，因为一旦经营单位破产，老人的生存保障就会形成一个真空地带。同时，还有人认为，由于养老院的利益是靠老人逝世后的房产来现实的，那么，老人越长寿，养老院的利益就越少，从这个意义上来讲，老人的利益和养老院的利益是对立的，当老人生病时，谁来维护老人的权益？养老院在利益驱动下能否尽心竭力救治？              另外，以目前中国老年人的收入水平，恐怕还无法承受“以房换养”的高额房价成本。中国保监会去年便有意先在全国几个重点城市试点推出一种“住房产权反向抵押贷款保险”，可惜没得到保险公司响应。
南京一家寿险公司的市场开发人员介绍，该寿险品种主要针对年龄大于62岁的户主，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司则按月向投保人支付一笔钱，用于补贴生活费或其他支出，直至投保人死亡，保险公司才能将房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。
温泉留园在操作上，也存在着难题。刘小艳介绍，申请“以房养老”人员的资格如何界定？协议双方具体的权利义务关系和生活费的金额如何计算等等。同时由于老人每月所获得的生活费是根据所抵押房产的价值和老人的预期寿命来计算的，所以在这里就存在着问题：发放的生活费少，老人不乐意；发放生活费的周期长，温泉留园可能要亏本。