外资参与中国养老地产的主要模式; 养老地产; 中国商业地产
外资参与中国养老地产的主要模式
由于养老产业涉及诸多行业，不同类型的行业在进入中国投资的要求和限制都不同，以下以房地产、管理咨询、医疗机构、保险金融、股权投资五个方面为例，介绍外资参与养老产业的主要模式：
外商投资房地产领域在中国宏观调控政策下受一定的限制，但外资仍然占中国房地产投资很大成分。根据商务部（2006）171号文规定，外商投资房地产领域需要遵循商业存在原则和项目公司原则，同时在外汇管理、外债等方面也有较严格的规定：
案例：2011年1月，城堡投资(Fortrees Investment)，一家总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲基金公司，与中国有关政府官员会晤，准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产。城堡投资目前正与中国潜在的合作者进行磋商。
外国企业以管理经验输出为目的，通过合资或合作的模式，在中国境内设立经营性实体，对养老机构进行管理、运营和人才培养等服务。
案例：2011年3月，上海三毛企业（集团）股份有限公司关于与日本MCS公司合资设立养老产品研发运营服务公司――上海善初会养老产品研发有限公司。合资公司注册资本为：300 万美元。其中：上海三毛集团出资153万美元，占注册资本的51％；日本MCS公司出资147万美元，占注册资本的49％。投资期限为15年。合资公司的经营范围为：养老产品的研究、设计、开发及销售；养老机构的经营管理；养老领域内的技术开发、技术转让、技术服务、技术咨询；养老看护士的培训等。
上海三毛集团将对其位于上海市祁连山路园区物业进行改造，并独资设立养老机构，委托合资公司进行经营管理。日本MCS提供养老技术并派遣技术人员，保障公司运行。合资公司税后利润的20％将以技术咨询费或技术服务费的方式先行支付给日本MCS公司，然后双方再按各方投资的比例进行利益分配。
外商投资养老机构适用有关民间资本设立社会福利机构的规定，而外资开设老年人服务机构属于《外商投资产业目录》中的鼓励类项目。对外资的行业经验、从业资质、投资强度等没有限制。
根据民政部《社会福利机构管理暂行办法》规定，外资需与中方以合资、合作方式设立养老机构。一般需经过地方民政部和外经贸部门审批和工商行政管理部门的登记，各地也制定了一些不同的设立程序和要求。
中国入世以来逐步开放外资保险市场，外商投资保险机构面临日益激励的市场竞争。涉足养老产业，作为一种崭新的商业模式，保险机构可以借助上游的医疗保险、护理保险和养老保险等产品带来的资金和客户优势，带动其投资的下游养老社区产业的发展,使保险公司运营下的养老社区可以健康稳定地持续发展。
2008年《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》出台，国家支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体，为保险公司介入养老社区市场开了绿灯。
2009年新修订的《保险法》首次以法律形式放开了保险资金投资不动产的限制。2010年，保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》对此进行专项规定，对保险资金投资不动产设定了限制和要求，主要有：（a）除自用房产外，投资不动产的账面余额，不高于保险公司上季度末总资产的10%；（b）仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产；（c）不得有投资开发或者销售商业住宅、直接从事房地产开发建设、投资设立房地产开发公司等行为；（d）应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。投资的不动产剩余土地使用年限不得低于15年，且5年内不得转让等。而针对保险资金投资养老不动产，该规定作了适当的放宽，例如不受项目实施进度和项目区位的限制等。目前，保险资金主要采用债权、股权或物权的方式投资不动产。
案例：中国人寿旗下的国寿投资与中冶置业签署合作协议，共同开发河北廊坊一块养老用地。该模式为：投资商、运营商、开发商为合作体，共担风险、共享利润。即保险公司与开发商联合成立股份公司，保险公司提供资金支持和风险控制咨询，开发商提供技术和市场开发，投资收益按股权比例进行分配。
5、股权投资方式
战略性入股已运营较为成熟的养老地产或养老机构企业，有分红回报。
该模式优势为：外资可在人力资源投入较少的情况下充分享受养老地产行业的高速发展带来的回报；劣势为：面临不能及时退出的风险，投资者可以选择通过项目/股权的出售的方式获利，长期来看，中国对发行房地产信托投资基金（REITS）政策的放开，以REITS产品实现退出有望成为未来的趋势。
案例：2010年12月25日，挚信资本（Trust Bridge Partners）与养老企业亲和源签订投资协议，向后者注资1亿元。