养老地产看上去很美 成功案例凤毛麟角

养老地产的开发模式就不能如普通住宅、商业地产那样,由投资方、开发方、管理(运营)方、物业方“铁路警察各管一段”;而应是系统化、多元化,从根本上是对相关社会资源的整合与配合。

儒家先贤孟子在《梁惠王章句上》中提出:“居者有其屋!病者有其医!勤者有其业!劳者有其得!少者有其学!童年有其乐!读者有其校!弱者有其助!老者有其养!车者有其位!工者有其薪!农者有其地!商者有其利!优者有其荣!

能者得其用!阅者有其悟!学者有其为”的理念。如今,在到处都是霓虹灯喧嚣的城市中,碌碌的“蚁族”为寻求一托庇之“蜗居”而上下奔波求索;至黄发之年,痛哭流涕愁肠寸断间,酌酒低吟“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”之人亦不在少数。

成功案例凤毛麟角

中国是一个尚处社会主义初级阶段的发展中国家,在很多方面都存在不足;尤其是老龄化社会的突然到来,给中国经济打了个措手不及,进而到养老地产领域,成功案例可谓寥寥无几。

一个国家,它应该保障治下的人民安居乐业,“使老有所终,壮有所用,幼有所长,鳏寡孤独废疾者,皆有所养”。但因为中国是一个尚处社会主义初级阶段的发展中国家,在很多方面都存在不足;尤其是老龄化社会的突然到来,给中国经济打了个措手不及,进而到养老地产领域,成功案例可谓寥寥无几。

云南也不例外。本土专家姜若愚、邓晓盈等亦向本刊坦言,截至目前,云南还没有成功运作养老地产项目的例子。曾经西山区团结乡、南市区广福小区、宜良县等出现过可数的几个养老地产项目,但都无疾而终。

据了解,省外比较成功的养老地产项目如凤毛麟角一般,做得较好的代表,是北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾省的长庚养生文化村。

北京东方太阳城坐落于有“东方莱茵河”之美誉的顺义县潮白河畔,占地234万平方米,建筑面积仅为70万平方米。项目以“开退休社区之先河,立晚年幸福之标准”为目标,在自然景观建设中,融入了大面积的绿地、湖面和有色植物,夏季降水量年均48毫升,平均温度为25.5度。社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/M3,居住环境已达到疗养级别。

社区整体坐落于高尔夫球场之上,3%-5%的水域分布其间,近10万株林木坐镇绿化,使得整体绿化覆盖率高达80%。在细节上根据社区每个区域的特点,种植独特的树木、灌木及地被植物,形成区域之间的天然视觉屏障,风景随四季交织呈现。

市场已经形成需求

4-2-1家庭模式的发展又使居家养老困难重重、问题多多,而政府的养老机构却只能满足极少数人的养老需求。因此,新的养老模式将成为一种势不可挡的市场需求。

那么,为什么养老地产被众多社会学家和研究人员看好,并将未来的老年住房市场称为“新一种刚需”呢?

首先,随着社会的发展,中国在经济发展的同时,老年化问题也日趋严重。根据联合国规定的标准,老年人口比例达到总人口数的10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)以上时,就标志着这个国家或地区进入老龄社会。

我国在1999年就进入老龄社会。2008年,全国60岁以上人口达到1.67亿,约占总人口的12%。从2001年到2020年这一时期,平均每年有596万人口进入老龄,预计到2020年老龄人口将达2.48亿。到2040年,全国60岁以上的老龄人口总数达4亿,这意味着4个中国人中就有一个老人。

同时,与老龄人口迅速攀升向对应的,是新生人口的持续下降。受计划生育及人自身生育能力下降的影响,我国在接下来的几十年内,家庭模式将以4-2-1模式为主,即4个老人、2个中年人和一个小孩。受自身能力的影响,因“人力有时而穷”,老人的养老问题就会转变成一个尖锐的社会矛盾而凸显出来,社会将不得不承担这一部分老人的养老问题。

存在决定意识,意识又引导社会的发展。受老龄化、养老难、社会形态等的影响,养老地产顺势而发,将如同住宅、商业及后来的旅游地产一般,形成一种细分而独立的发展模式,其独特的作用将越来越受到人们的重视。

第三,对于还停留在传统的养老院,及低端的零散的碎片化开发状况的云南养老地产来说,政策的滞后性和不稳定性,使开发商处于一种游离的观望状态。老年人退休后收入的萎缩,使开发商对资金的回笼产生质疑。

“养儿防老,积谷防饥”的传统观念,注定使居家养老成为接下来十几、二十几年的主流养老方式。但是,在人口老龄化不断紧逼的局面下,4-2-1家庭模式的发展又使居家养老困难重重、问题多多,而政府的养老机构却只能满足极少数人的养老需求。因此,新的养老模式将成为一种势不可挡的市场需求。

政策走向决定产品运作

对于养老地产这样一个很敏感的话题,如政策不给于及时、明确、正确的引导,纵然它存有再美好的市场前景、含有再大的利润,其潜在的市场风险也足以给予开发主体致命的一击。

与北京相对而言,云南更具有开发养老地产的优势:一、气候优势,云南年平均气温变化不大,昆明更有“春城”的美称;二、云南的湿度比较低;三、空气质量好,空气中的负氧离子含量高;四、日光照射长,昆明每年的日照时间为2600多个小时;五、风力适中,刚好能够保障空气流通,凉风送爽,微风习习;六、景观的舒适度,植物覆盖率高;七、云南游客多,这也间接带来了众多的潜在客户。

但是,对于养老地产这样一个很敏感的话题,如政策不给于及时、明确、正确的引导,纵然它存有再美好的市场前景、含有再大的利润,其潜在的市场风险也足以给予开发主体致命的一击。发展什么样的养老模式,就成为了我们接下来思考的另一个问题。

在还没有多少成功案例可循的今天,养老地产的发展犹如行走在黎明前的黑夜,所有的一切都只能是摸着石子过河。本刊通过对姜若愚和邓晓盈的采访,结合自己的一些思考,认为养老地产的核心问题之一是产品运营是出售还是出租的问题。若出售的话,它靠什么来吸引业主?而若出租,又由谁来长期的对产品的系列环节负责到底?通过与很多相似的例子加以比较不难看出,出租显然更为合适。

养老地产的开发,应该解决医疗问题、健康问题、健身问题及老年人的沟通问题。其开发模式就不能如普通住宅、商业地产那样,由投资方、开发方、管理(运营)方、物业方“铁路警察各管一段”;而应是系统化、多元化,从根本上是对相关社会资源的整合与配合。

单纯的老年人的聚集,会使老年人在暮气中消沉,反而不利于健身;而年青人的朝气反过来能影响到老年人的心态,所以,在老年产区旁应配置青年产区。以现在国家倡导的社区养老模式为例,其规模和老年人比例决定养老设施的配备。而养老设施的配备只能由政府的规划来调控。